Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề nhiều người đang quan tâm. Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Vậy điều kiện, hình thức hợp đồng và xử lý tranh chấp về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Đồng thời, khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đưa ra khái niệm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
>> Xem thêm: Cá nhân khi cho thuê nhà phải nộp các loại thuế nào
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có bản chất là một giao dịch dân sự nói chung, một giao dịch về nhà ở nói riêng. Quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi quy phạm của nhiều văn bản pháp luật như Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng,…
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định pháp luật hiện hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung cơ bản sau:
- Nhóm luật cơ sở: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề chung nhất của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm: quy định về tài sản, quy định chung về hợp đồng, năng lực chủ thể…
- Luật về nội dung: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề cụ thể, trực tiếp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: khái niệm; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; điều kiện; các quy định về giá cả, phương thức, thời hạn thanh toán…
- Nhóm chế tài: Nhóm này điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm phải gánh chịu.
- Nhóm luật liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa số các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được giải quyết thông qua phương thức hòa giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Tòa án. Nhóm luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thời hạn giải quyết…
Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Người có quyền năng trong việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai [hay còn gọi là Chủ đầu tư] có thể là cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp.
Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Người này sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường.
Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi nào?
Theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
>> Xem thêm Xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Trong trường hợp mà các bên tranh chấp vè hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không thể tự thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết thì các bên đều có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có nhà để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp
- Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn khởi kiện và ra một trong số các quyết định như yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và nêu rõ lý do.
- Sau khi được thụ lý vụ án, tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng hoặc 6 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
>>Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa bằng miệng
Trên đây là bài viết hướng dẫn quý khách hàng về Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp Quý bạn đọc có thắc mắc cũng như có nhu cầu TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ hoặc các vấn về pháp lý khác hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo HOTLINE 1900.63.63.87 để được phía công ty chúng tôi tư vấn chi tiết. Xin cảm ơn.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: hoặc .
Ngày gửi: 23/08/2020 lúc 23:02:24
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc giải quyết tranh chấp HĐ mua bán chung cư có bắt buộc phải hoà giải không?
Hệ thống pháp luật Việt Nam [hethongphapluat.com] xin chân thành cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến chúng tôi. Sau khi nghiên cứu, đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi xin đưa ra câu trả lời có tính chất tham khảo như sau:
Hiện nay, các dư án nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phát triển, do đó cũng phát sinh nhiều tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng ngày càng tăng lên, vì vậy, khi có tranh chấp xảy ra mà các bên không thỏa thuận được với nhau thì cơ quan nào sẽ giải quyết? Trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề này theo quy định của pháp luật.1. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Có thể hiểu rằng nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
+ Các bên chuyển nhượng nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật vì giấy chứng nhận gọi tắt là sổ hồng này là chứng thư pháp lý mà nhà nước xác lập quyền sử hữu hợp pháp của chủ sở hữu để thực hiện các quyền của chủ sở hữu như chiếm hữu, định đoạt, sử dụng mua bán tặng cho, thế chấp, góp vốn, trừ trường hợp quy định của pháp luật quy định về các giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận bao gồm các trường hợp như sau:
+ Trường hợp mà các bên thực hiện việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản
+ Trường hợp mà các tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương cho các gia đình có công với cách mạng chẳng hạn.
+ Cac bên tiến hành việc mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Luật nhà ở năm 2014
+ Các bên thực hiện việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật.
+ Các bên có quyền nhận thừa kế nhà ở;
+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.
+ Các bên cung cấp các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định thực hiện theo quy định của Chính phủ.
+ Khi các bên thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
+ Khi mua bán nhà ở tương lai không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
dKhông thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
+ Khi các bên giao dịch nhà ở thì trong các trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định thì nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường
Khi nhà ở có đủ các điều kiện phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
+ Theo quy định của pháp luật thì trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định của pháp luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản của pháp luật có liên quan. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
+ Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
+ Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
+ Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
+ Pháp luật cho phép bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
+ Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hiện nay, theo quy địn của pháp luật thì việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong trường hợp mà các bên tranh chấp vè hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không thể tự thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết thì các bên đều có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có nhà để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự.
Trước tiên để các bên có thể khởi kiện yêu cầu để tòa án giải quyết thì phải có đủ các điều kiện để khởi kiện theo quy định của pháp luật dân sự như đối với các đối tượng như sau:
+ Nếu người khởi kiện là các cá nhân thì phải có năng lực hành vi hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan.
Nếu người khởi kiện là tổ chức khởi kiện thì phải có tư cách pháp nhân có các quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm hoặc tranh chấp. Tổ chức khi khởi kiện phải thông qua người đại diện hợp pháp của tổ chức theo quy định của pháp luật.
Người khởi kiện phải nộp hồ sơ khởi kiện bao gồm những giấy tờ như sau:
+ Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện theo mẫu bao gồm các nội dung như: Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện; Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện; Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử [nếu có].
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó; Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử [nếu có]; Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử [nếu có].
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện; Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử [nếu có].
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng [nếu có]; Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
+ Người khởi kiện Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án bao gồm những tài liệu như sau:
+ Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
+ Giấy tờ tùy thân của các bên và các giấy tờ khác có liên quan.
Do đó, khi các bên không thỏa thuận được thì có thể khởi kiện lên tòa án hoặc trọng tài để giải quyết theo quy định, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Trên đây là câu trả lời của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam liên quan đến yêu cầu câu hỏi của bạn. Hy vọng câu trả lời của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn.
Nếu có bất cứ vướng mắc gì về pháp lý mời bạn tiếp tục đặt câu hỏi. Chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn.
BBT.Hệ Thống Pháp Luật Việt nam
Lưu ý: Nội dung tư vấn của Hệ Thống Pháp Luật Việt Nam trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy vào từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách hay quy định mới của pháp luật.