Cơn sốt đất là gì

Ở một thời điểm nhất định, giá đất liên tục tăng cao, dòng tiền bơm vào đất nền ngày càng nhiều hơn. Đến một lúc nào đó “bong bóng” giá đất căng quá mức so với giá trị thực của BĐS. Gây nên những nguy cơ xì hơi, đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ gây thiệt hại cho nền kinh tế. Vậy sốt đất ảo là gì? Yếu tố nào làm nên sốt đất? Dấu hiệu nhận biết sốt đất ảo là gì?

>>  Bất động sản 2021: Sẽ nóng với làn sóng nhà đầu tư F0?

>>  Các chính sách nổi bật dưới đây sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản 2021

Sốt đất ảo là gì?

Sốt đất ảo là cụm từ chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không nhằm mục đích để ở hay xây dựng kinh doanh.

Giá đất trong các cơn sốt ảo thường được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông dẫn đến xuất hiện nhu cầu ảo. Giá đất tăng hầu như thiếu cơ sở thực tế, chủ yếu do kỳ vọng thái quá.

Các vùng ven thành phố luôn là khởi điểm của những cơn sốt đất ảo chứ không phải vùng trung tâm. Bởi lẽ, ở các trung tâm, nhu cầu sử dụng đất là có thực, giá trị đã được định đúng mức trên thị trường và quỹ đất cũng không còn dư dả cho hoạt động mua bán đất nền.

Những yếu tố nào làm nên một cơn sốt đất?

Các chuyên gia cho biết, cơn sốt đất ảo không bao giờ xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Như vậy, cũng đồng nghĩa với việc cơn sốt đất sẽ diễn ra trong điều kiện thị trường BĐS có những điểm bất ổn như:

• Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội liên tục được công bố rầm rộ.
• Hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.
• Cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết.
• Nếu không có biện pháp sớm can thiệp mà để cơn sốt đất ảo tồn tại lâu dài trong nền kinh tế thì đó sẽ là một tổn thương không hề nhỏ.

Dấu hiệu để nhận biết sốt đất ảo

Những nơi sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều vì số lần đặt cọc một nền đất có thể vọt lên tỷ lệ thuận với các bước sóng tăng giá đất trên thị trường. Người thứ nhất đặt cọc mua của chủ đất, ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp thứ ba, tư, năm ... cứ mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc, đẩy giá đất leo thang.

Vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt. Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc domino sẽ bị phá vỡ. Càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.

Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế, họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế, người dân cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.

Làm cách nào để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường xảy ra sốt ảo?

Để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường xuất hiện dấu hiệu sốt ảo, các chuyên gia khuyến cáo người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Trước khi quyết định giao dịch, cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn thông tin. 

Nếu nhận thấy giá bất hợp lý, không nên mua vào vì rủi ro rất lớn. Thậm chí giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư cân đối dòng tiền cho phù hợp. Chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản. Tránh đi vay trong giai đoạn thị trường sốt đất ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.

An Phát Group

>> Ngày 5/1/2021 sân bay Long Thành được khởi công

>> MỚI: Từ 8/02/2021 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai được quyền cấp, cấp đổi, cấp lại sổ đỏ

Sốt đất đã đẩy giá tăng cao lên chóng mặt. Tuy nhiên, có không ít cơn sốt đất chỉ mang tính chất ảo, khiến nhiều người lao đao dở khóc dở cười. Vậy làm cách nào nhận biết cơn sốt đất là thật hay ảo? Hãy cùng Gia Bảo Home chia sẻ những kinh nghiệm để dễ dàng nhận biết tránh những hậu quả cho các nhà đầu tư cũng như đảm bảo bình ổn thị trường nhà đất.

Trong khoảng thập kỷ nay có không ít cơn sốt đất xuất hiện

Trong khoảng 5-10 năm trở lại đây, tại khắp các tỉnh thành đều xảy ra tình trạng sốt đất. Tại TP HCM, giá đất khu Đông Sài Gòn nay là TP Thủ Đức liên tục sốt cao trong các năm gần đây. Vào những mùa cao điểm như cuối năm hoặc sau Tết giá đất tăng từ 40 đến 50%. Vì thế, chỉ sau từ 1 đến 2 năm giá đất tại đây đã tăng lên chóng mặt. 

Đôi khi tin tức một tỉnh nào đó xây dựng sân bay đã tạo nên làn sóng mua bán và đầu tư. Nhân cơ hội này có không ít giá đất tại một số địa phương được thổi phồng lên gấp 2 đến 3 lần.

Sốt đất là thật hay ảo?

Nhìn lại cột mốc năm 2016, tỉnh Long An là vệ tinh tại TPHCM cũng từng sốt đất. Giá đất tăng vọt nhưng sau đó vẫn dậm chân tại chỗ. Khi giá đất tăng nhanh, đã có nhiều tin cảnh báo về cơn sốt ảo kịp lúc vào thời điểm cao trào đã khiến nhà đầu tư bình tâm trở lại.

• Xem thêm: Khi nào thì hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Trong khi đó, cơn sốt đất ở Hớn Quản, Bình Phước diễn ra cuối tháng 2/2021 vừa qua và cơn sốt đất ảo tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hồi đầu năm 2020 do lời đồn sắp có nhà đầu tư tầm cỡ quốc tế đầu tư tại đây khiến giá đất bị đẩy lên cao gấp 4 lần.

Các cơn sốt đất ảo thường bắt nguồn từ vùng ven

Cơn sốt đất ảo chỉ xảy ra khi giá tăng đột ngột trên diện rộng với mức tăng từ 1,5 đến 2 lần. Đặc biệt, người mua không phải để ở mà là đầu tư, đợi đến cơ hội sang tay, chuyển nhượng. 

Phần lớn các cơn sốt đất ảo hình thành do tin đồn với thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất tăng liên tục do xu hướng đám đông, dẫn đến xuất hiện nhu cầu ảo, làm cho giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế.

Những cơn sốt đất thường khởi phát từ những khu vực vùng ven thành phố. Điển hình như TPHCM đang xảy ra sốt đất tại các khu vực như TP Thủ Đức, Củ Chi, Bình Chánh,…..Trước đây, Hà Nội cũng từng sốt giá đất tại các khu vực vùng ven như Đông Anh hay Hoài Đức,….. 

Sốt đất thường xảy ra tại các khu vực vùng ven

Cơn sốt đất, thường chỉ diễn ra tại các khu vực có quy hoạch hoặc biến chuyển hạ tầng, nơi xuất hiện các công trình cầu đường, trường trạm mang tầm cỡ được xây dựng hoặc có thông tin lên quận. Tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50%. Riêng cơ sốt đất sẽ đẩy giá tăng lên 100% trong 6-12 tháng.

• Xem thêm: Kinh nghiệm chọn căn hộ đầu tư: Khi mua từ Chủ đầu tư ký F1

Sở dĩ các tin sốt đất bắt nguồn từ vùng ven là do giá đất trên thị trường có tính chu kỳ theo nguyên tắc nước chảy về chỗ trũng. Những khu vực đang có giá đất rẻ và dự đoán phát triển trong tương lai thường sẽ hình thành giá mới và dĩ nhiên được săn lùng, đầu cơ rất nhiều.

Ngoài ra, giá đất của các khu vực vùng ven thường ở mức rẻ và phù hợp với túi tiền của các nhà đầu tư. Kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể thúc đẩy giá đất tăng nhanh khiến nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.

Nhận biết “sốt đất ảo” – Cảnh giác với tin đồn và tâm lý đám đông

Cơn sốt đất ảo được hình thành bởi tổng hòa các yếu tố bất ổn và bất hợp lý kéo dài chứ hoàn toàn không tự nhiên xuất hiện. Cú hích từ điều chỉnh quy hoạch, xây dựng hạ tầng giao thông, thương mại là các yếu tố kích thích thị trường phát triển.

Tiếp theo là các tin đồn nhảm của cò đất. Người này truyền tai người kia tạo nên hiệu ứng đám đông và sốt giá ảo. Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi cơn sốt đất xuất hiện, dòng tiền ào ạt đổ vào bất động sản ngày càng lớn, một khi bong bóng được bơm căng và có thể vỡ.

Chu kỳ đi xuống của thị trường bất động sản tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế và tác động của ngoại lực có thể ngắn hay dài. Dòng tiền đầu tư vào nhà đất nhưng không sinh lời sẽ thành dòng tiền chết, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Sốt đất ảo cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận ngân hàng do dòng tiền vay mua nhà đất trở thành nợ xấu.

Để tránh cơn sốt ảo bạn nên tìm hiểu kỹ trước khi mua

Do đó, để nhận biết sốt đất, người mua phải tìm hiểu diễn biến thị trường trên diện rộng. Bạn nên thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn.

• Xem thêm: Mách bạn mọi lưu ý cần nắm rõ trước khi giao dịch bất động sản

Khi đầu tư bạn nên cân đối dòng tiền. Tốt nhất bạn chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để đầu tư bất động sản, tránh đi vay ngân hàng. Vì khi thị trường sốt ảo nhà đầu tư sẽ rơi vào bẫy lãi suất thả nổi.