Hợp đồng Design and Build là gì

Mở đầu

Các bên Chủ đầu tư, Thiết kế, Nhà thầu xây lắp đưa ra các quyết định, cung cấp các dịch vụ và thực hiện công tác để đưa dự án vào sử dụng. Những hoạt động này thông thường được gọi chung là Project Delivery, tạm dịch ra là cách tổ chức thực hiện dự án xây dựng, và thuật ngữ Project Delivery Systems, tạm dịch là Hệ thống tổ chức thực hiện dự án xây dựng, là hệ thống mô tả cách thức mà các bên trong một dự án tổ chức để tương tác, chuyển đổi mục tiêu và mục đích dự án của Chủ đầu tư thành một công trình hoàn thiện.

Khi Chủ đầu tư quyết định nên tổ chức các nguồn lực của dự án như thế nào, họ cần cân nhắc đến một số yếu tố quan trọng gồm có:

• Những kinh nghiệm, cách thực hành, truyền thống trong quá khứ;
• Những lời khuyên của các chuyên gia tư vấn;
• Nguồn lực và những hạn chế;
• Sử dụng hiệu quả nhân lực và vốn lưu động;
• Quyền lợi của các thành viên khác trong dự án

Mô hình phổ biến nhất của một hệ thống tổ chức thực hiện dự án xây dựng áp dụng cho các dự án đầu tư công cũng như các dự án tư nhân đầu tư là mô hình Thiết kế Đấu thầu Xây dựng [Design Bid Build]. Tuy nhiên cũng còn có một số mô hình khác cũng hiệu quả trong việc đáp ứng các mục tiêu dự án khác của Chủ đầu tư. Tiếp theo trong bài dưới đây, chúng tôi sẽ giới thiệu chung về một số mô hình này.

Về Chủ đầu tư, có thể giả định có bốn nhóm Chủ đầu tư như sau:

Thứ nhất, là nhóm mà họ có mục tiêu, mục đích dự án được định nghĩa rõ ràng, và có xu hướng muốn hướng dẫn sát sao các thành viên dự án khác từng bước một.

Thứ hai, là nhóm cũng mà họ có mục tiêu, mục đích dự án được định nghĩa rõ ràng, nhưng lại có xu hướng muốn ủy quyền nhiều hơn các trách nhiệm quản lý cho các thành viên khác.

Thứ ba, là nhóm dù không am hiểu lắm về các quá trình thủ tục thực hiện hợp đồng, nhưng có thể vẫn làm tốt bằng cách quản lý dự án sát sao và ông ta / bà ta có thể hiểu và phê duyệt từng bước công tác lập kế hoạch và xây dựng của dự án.

Thứ tư, là nhóm giống nhóm thứ ba, có thể không quen thuộc lắm về các quá trình xây dựng và kỹ thuật, nhưng, cũng giống như nhóm thứ hai, muốn ủy quyền trách nhiệm cho các bên khác có kinh nhiệm nhiều hơn trong xây dựng.

Nói chung, tùy theo mức độ kiểm soát được giữ lại hoặc được ủy quyền, sẽ kèm theo là rủi ro và sự thưởng công tương ứng. Thế nhưng, có một số nội dung Chủ đầu tư không thể ủy quyền được, như: cung cấp mặt bằng, địa điểm dự án [hoặc các tiêu chí lựa chọn dự án], quyết định về tài chính, và thiết lập mục tiêu, mục đích dự án.

Vấn đề cung cấp tài chính cho dự án cũng là một yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn mô hình tổ chức thực hiện dự án xây dựng. Đối với vốn vay, một số tổ chức tài chính quy định cụ thể yêu cầu về việc lựa chọn mô hình tổ chức thực hiện dự án xây dựng thậm chí là chỉ định ngay một số thành viên chính tham gia thực hiện dự án.

Một số mô hình tổ chức thực hiện dự án xây dựng

1. Mô hình Chủ đầu tư tự thực hiện [Owner Provided Delivery ]

Đối với những dự án mà Chủ đầu tư có kỹ năng, kinh nghiệm, và nguồn lực khác đảm bảo, họ sẽ thường lựa chọn tự thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thiết kế và thi công xây dựng. Những dự án thuộc loại này là các dự án cải tạo sửa chữa nhỏ, đơn giản, những dự án có mức đầu tư nhỏ và độ phức tạp vừa phải. Chủ đầu tư tự thực hiện công tác thiết kế. Đối với phần thi công xây dựng, Chủ đầu tư có thể dùng nguồn lực của mình triển khai hoặc thực hiện với vai trò là Tổng thầu. Tuy nhiên, đối với mô hình này, Chủ đầu tư phải đáp ứng các quy định về năng lực và giấy phép hành nghề theo luật định.

2. Mô hình Thiết kế Đấu thầu Xây dựng truyền thống [Traditional Design Bid Build gọi tắt là DBB]

Đây là mô hình phổ biến nhất hiện nay, đặc biệt là thường áp dụng tại các dự án đầu tư công. Một số Chủ đầu tư các dự án vốn tư nhân cũng thường lựa chọn mô hình này cho dự án của họ.

Mô hình DBB này hiệu quả đối với các dự án mà Chủ đầu tư yêu cầu dịch vụ tư vấn thiết kế và dịch vụ xây lắp chuyên nghiệp. DBB cũng hiệu quả tại các dự án nơi mà đơn vị tư vấn thiết kế không cần phải có yêu cầu hiểu biết chi tiết đối với biện pháp thi công xây lắp. DBB cung cấp cho Chủ đầu tư sự kiếm soát ở mức độ cao hơn và thường được các Chủ đầu tư ưa thích sử dụng trong những trường hợp sau:

• Muốn giám sát dự án một cách chặt chẽ;
• Là các Chủ đầu tư dự án đầu tư công mà chi tiêu ngân sách phải chi tiết, rõ ràng;
• Phải thực hiện lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế theo quy định bằng phương pháp lựa chọn dựa trên yêu cầu năng lực [qualifications based selections [QBS]] và lựa chọn nhà thầu xây lắp bằng đấu thầu cạnh tranh.

Ngoài những yêu cầu như trên, Chủ đầu tư của một dự án có tính chất phức tạp sẽ đơn giản là thấy được bản chất phát triển theo trình tự của mô hình theo DBB có tác dụng tốt với chất lượng dự án.

Theo mô hình DBB này, Chủ đầu tư sẽ xác định mục tiêu và mục đích của dự án, đảm bảo thu xếp tài chính, và quy định cụ thể các tiêu chuẩn và điều kiện hợp đồng. Chủ đầu tư cũng có thể thực hiện cả công tác quy hoạch, thiết kế sơ bộ, và thiết kế toàn bộ, cũng như có thể thuê một đơn vị tư vấn thiết kế bên ngoài thực hiện một phần hoặc toàn bộ những công tác thiết kế này. Trong suốt quá trình lập quy hoạch và thiết kế sơ bộ, Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế làm việc với nhau là một đội để đạt được mục tiêu là có được sự cho phép [giấy phép] và tiến hành công tác khảo sát mặt bằng cần thiết.

Đơn vị Tư vấn thiết kế sẽ chuẩn bị các Hồ sơ mời thầu xây lắp phản ánh đầy đủ mục tiêu và mục đích của Chủ đầu tư, các điều kiện mặt bằng dự án, và thể hiện được các thực hành kỹ thuật. Hồ sơ mời thầu cần phải đầy đủ, chi tiết, và rõ ràng, phản ánh được mục tiêu của dự án, và có thể gồm cả bản danh mục khối lượng phục vụ cho việc chào giá theo đơn giá để các hồ sơ dự thầu đạt được mục tiêu có thể so sánh được với nhau.

Những nhà thầu có triển vọng sẽ chuẩn bị Hồ sơ dự thầu để trình nộp. Từng nhà thầu sẽ tự đánh giá rủi ro và các điều kiện tiềm năng để lập giá và tiến độ thực hiện của mình.

Sau khi các Nhà thầu nộp Hồ sơ dự thầu, Chủ đầu tư cùng với sự giúp việc của đơn vị tư vấn thiết kế [hoặc tư vấn thầu khác] sẽ xem xét, đánh giá lựa chọn Nhà thầu, thường lựa chọn Nhà thầu đáp ứng các mục tiêu của dự án và có giá thấp nhất. Một sự lựa chọn khác là, các Chủ đầu tư dự án tư nhân, và dự án đầu tư công, nếu quy định pháp luật cho phép, có thể lập ra các tiêu chí để lựa chọn nhà thầu xây lắp dựa vào hệ thống lựa chọn dựa trên giá trị trong đó giá cả là một trong số nhiều hệ số được xem xét, cân nhắc. Trong một số tình huống, Chủ đầu tư sẽ tiến hành công khai việc lựa chọn và đàm phán hợp đồng với Nhà thầu. Giá hợp đồng có thể là trọn gói, hoặc theo đơn giá có tính đến khối lượng giả định.

Trong quá trình thực hiện dự án, có thể sẽ có một nhân viên của Chủ đầu tư, hoặc là giám đốc quản lý xây dựng của Chủ đầu tư hoặc một nhân viên của tư vấn thiết kế sẽ được chỉ định là Đại diện thường trú của Chủ đầu tư tại dự án. [Resident Project Representative RPR]. Người này sẽ chịu trách nhiệm quản lý hợp đồng xây dựng và xem xét các hồ sơ trình nộp của Nhà thầu và việc thực hiện để phù hợp với yêu cầu của hợp đồng và đánh giá đề nghị thanh toán của Nhà thầu cho các công việc hoàn thành.

3. Mô hình Thiết kế Xây dựng [Design Build [DB]]

Mô hình thực hiện dự án Thiết kế Xây dựng trong đó một bên chịu trách nhiệm thực hiện cả thiết kế và xây dựng đã được các Chủ đầu tư sử dụng rộng rãi từ nhiều năm.

Theo mô hình này, Chủ đầu tư dự án ký hợp đồng với một bên duy nhất để thực hiện thiết kế [hoặc ít nhất là thiết kế chi tiết] và xây dựng dự án theo bản thiết kế đó. Với mô hình này, trước tiên Chủ đầu tư tự đánh giá năng lực thực hiện của bản thân mình. Hợp đồng có thể được đàm phán thương thảo với một thực thể nhà thầu thiết kế duy nhất hoặc thông qua các hồ sơ đề xuất cạnh tranh. Việc lựa chọn nhà thầu thiết kế xây dựng có thể thông qua giá thấp nhất hoặc thông qua một loạt tiêu chí như kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự, năng lực nhân sự chủ chốt, sự sẵn sàng của nhân lực chủ chốt, khả năng kết dính, và các yếu tố khác được xem xét cùng với yếu tố giá cả.

Mô hình DB này cũng cho phép Chủ đầu tư chỉ cần một đầu mối liên lạc duy nhất để quản lý trách nhiệm, giảm thiểu nhu cầu để giải quyết các tranh chấp giữa thiết kế và nhà thầu xây lắp. Cùng với việc nhà thầu xây lắp đóng vai trò lớn hơn trong công tác thiết kế, các vấn đề về chi phí được định nghĩa và duy trì ở mức độ lớn hơn, và việc điều phối quản lý theo hình thức cấp tốc để đạt được công việc kết thúc sớm so với tiến độ ban đầu dự kiến được đơn giản hóa tối đa.

Nhà thầu Thiết kế Xây dựng sẽ phải quyết định rất nhiều vấn đề mà Chủ đầu tư phải thực hiện theo mô hình truyền thống là DBB. Với việc Chủ đầu tư ủy quyền cho Nhà thầu Thiết kế Xây dựng cũng dẫn đến thẩm quyền lớn hơn cũng như chịu trách nhiệm nhiều hơn của Nhà thầu Thiết kế Xây dựng. Với rất nhiều Chủ đầu tư, mô hình DB này mang lại sự rất hài lòng cho Chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu các bên không có kinh nghiệm với mô hình DB và không có sự hợp tác với nhau, việc chuyển giao quyền kiểm soát và rủi ro sẽ có thể rất thất vọng. Những lợi ích tiềm tàng và mức độ chúng được nhìn nhận có liên quan đến năng lực của Chủ đầu tư và sự sẵn lòng của mình để xây dựng hệ thống quy trình nội bộ hỗ trợ cho cách tiếp cận mô hình Thiết kế Xây dựng. So sánh với mô hình truyền thống Thiết kế Đấu thầu Xây dựng, mô hình này có nhiều quy trình và kỳ vọng khác hẳn về mặt quá trình, dòng thời gian và phương thức giao tiếp trao đổi thông tin.

Một sự hiểu biết rõ ràng và việc đưa ra được hồ sơ cho các quá trình của mô hình sẽ nâng cao chất lượng cho dự án DB. Các Chủ đầu tư thường sử dụng đội ngũ nhân lực của mình hoặc thuê một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng bản tài liệu khái niệm và thiết kế sơ bộ. Những thông tin theo mức độ trong các tài liệu này sẽ giúp cho Chủ đầu tư giao tiếp trao đổi mục tiêu và mục đích của dự án với các nhà thầu Thiết kế Xây dựng đề xuất và giúp làm giảm tính không chắc chắn, chi phí dự phòng, và các tranh chấp tiềm tàng có thể.

Chủ đầu tư thường sẽ lên một danh sách các Nhà thầu Thiết kế Xây dựng và sơ tuyển thành một danh sách ngắn. Các Nhà thầu này thường sẽ có kinh nghiệm, danh tiếng, năng lực tài chính, và các yêu cầu chuyên môn khác để thực hiện dự án Thiết kế Xây dựng. Hồ sơ yêu cầu thường Chủ đầu tư chỉ gửi tới Nhà thầu trong danh sách ngắn. Đôi khi, Chủ đầu tư cung cấp một khoản chi phí dưới dạng tiền thưởng cho các Nhà thầu tham gia theo dạng hỗ trợ Nhà thầu lập Hồ sơ đề xuất, một động thái nâng cao chất lượng của Hồ sơ đề xuất.

Khi lựa chọn Nhà thầu Thiết kế Xây dựng căn cứ vào giá trị, Chủ đầu tư thường đánh giá các hồ sơ đề xuất dựa trên bảng ma trận các hệ số được quyết định trước và trao hợp đồng cho Nhà thầu có tổng số điểm tốt nhất. Do đó, giá dự thầu, mặc dù có thể chiếm tỉ trọng lớn, nhưng cũng chỉ là một hệ số trong việc đưa ra quyết định trao thầu. Một số thay đổi so với mô hình Thiết kế Đấu thầu Xây dựng ví dụ ở phía đơn vị tư vấn thiết kế có thể kể đến là: 1] tư vấn thiết kế phải đáp ứng mục tiêu của dự án của Chủ đầu tư đã được nêu, phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn nhưng sự thay đổi chính là ở đối tượng là khách hàng của tư vấn thiết kế. Ở mô hình Thiết kế Đấu thầu Xây dựng, khách hàng của tư vấn thiết kế là Chủ đầu tư nhưng ở mô hình Thiết kế Xây dựng, khách hàng của tư vấn thiết kế là Nhà thầu Thiết kế Xây dựng.

Tuy nhiên, một lưu ý quan trọng là trách nhiệm của tư vấn thiết kế trong việc xác định các đặc tính kỹ thuật làm việc cho các hạng mục kết cấu được chế tạo sẵn cũng như xem xét bản vẽ thi công/ chế tạo cho phù hợp với thiết kế vẫn không thay đổi cho dù tư vấn thiết kế thực hiện với vai trò là tư vấn thiết kế của Nhà thầu Thiết kế Xây dựng hay tư vấn thiết kế là nhà thầu tư vấn độc lập. Một điểm lưu ý khác cũng cần được biết là tư vấn thiết kế cũng có thể thuê Nhà thầu hoặc Nhà Thầu phụ để thực hiện công tác xây lắp; hoặc Nhà thầu xây lắp có thể sử dụng bộ máy nhân lực của mình để thực hiện chức năng thiết kế.

4. Một số biến thể của mô hình Thiết kế Xây dựng

4.1 Biến thể liên quan đến việc cấp vốn

Biến thể này thường từ các nguồn cấp vốn tư nhân và sự tham gia vào của các Nhà đầu tư phát triển. Một sự thu xếp điển hình thường hay được gọi là Hợp đồng thuê Phát triển Vận hành [Lease Develop Operate]. Trường hợp này, Chủ dự án trao cho một đơn vị vận hành tư nhân một bản hợp đồng cho thuê dài hạn quyền sử dụng, vận hành và mở rộng một cơ sở [dự án] có sẵn. Đơn vị vận hành sẽ tìm cho Chủ đầu tư một nguồn cấp vốn bên ngoài để Chủ đầu tư vay để trả cho việc cải tạo nâng cấp và Chủ đầu tư dành một phần của tiền thanh toán của hợp đồng cho thuê để trả dần cho khoản nợ vay. Đơn vị vận hành sẽ thuê một đơn vị tư vấn lập thiết kế sơ bộ cho công việc cải tạo nâng cấp đáp ứng được mục tiêu của dự án và thuê Nhà thầu Thiết kế Xây dựng để hoàn thành dự án.

Một hình thức khác được gọi là Đối tác Công Tư [public private partnership]. Theo hình thức này, quyền sở hữu trách nhiệm được ủy thác của một dự án được giao cho một đơn vị tư nhân. Đơn vị này sau đó sẽ thiết kế, xây dựng, và thậm chí sẽ sở hữu, vận hành, bảo trì công trình, cuối cùng hoàn trả lại cho Chủ đầu tư.

4.2 Chìa khóa trao tay [Turnkey]

Mô hình thực hiện dự án Chìa khóa trao tay có nhiều tính chất giống như mô hình Thiết kế Xây dựng, có bổ sung thêm vào trách nhiệm của Nhà thầu Thiết kế Xây dựng trách nhiệm vận hành và bảo trì cho dự án đã hoàn thành. Mô hình này giảm đáng kể những đòi hỏi giám sát của Chủ đầu tư và Nhà thầu chỉ việc Giao chìa khóa khi dự án hoàn thành. Phương thức Chìa khóa trao tay, cùng với nó là chuyển giao trách nhiệm và rủi ro, có tiềm năng mang lại một dự án mới đúng hạn nhanh hơn.

Có ba biến thể của mô hình chìa khóa trao tay được mô tả dưới đây. Cách dịch và hiểu thuật ngữ khi sử dụng cần có sự định nghĩa rõ ràng.

4.2.1 Thiết kế Xây dựng Vận hành Chuyển giao [Design Build Operate Transfer [DBOT]]

Các dự án mà thời hạn Nhà thầu vận hành trong một khoảng thời gian hạn chế được biết đến là Thiết kế Xây dựng Vận hành Chuyển giao [DBOT]. Nhà thầu Chìa khóa trao tay Thiết kế Xây dựng thường vận hành và bảo trì dự án cho khoảng thời gian xấp xỉ từ một năm hoặc đến khi kết thúc thời hạn bảo hành công trình.

4.2.2 Thiết kế Xây dựng Vận hành Bảo trì [Design Build Operate Maintain [DBOM]]

Thường gọi là Siêu Chìa khóa trao tay. Thường áp dụng cho các dự án mà Nhà thầu Chìa khóa trao tay Thiết kế Xây dựng có thời gian vận hành và bảo trì từ 10 đến 15 năm. Mục đích chính của mô hình DBOM này là khuyến khích Nhà thầu DBOM giảm thiểu chi phí bảo trì.

4.2.3 Thiết kế Xây dựng Vận hành Chuyển giao [Design Build Operate Transfer [DBOT]]

Đây là mô hình Chìa khóa trao tay mở rộng hơn, thường áp dụng cho cầu, đường có thu phí, cho các thành phần của hạ tầng cơ sở công cộng tạo ra doanh thu. Chủ đầu tư có thể dựa vào Trái phiếu doanh thu miễn trừ thuế để có nguồn tài chính ban đầu. Thực thể thực hiện DBOT chịu trách nhiệm và hành động với vai trò là Chủ đầu tư của công trình trong một giai đoạn cụ thể, sử dụng doanh thu vận hành để đáp ứng tiến độ trả nợ dần trái phiếu. Do đó, thời gian mà thực thể DBOT vận hành và bảo trì sẽ rất dài và có thể yêu cầu cả việc sửa chữa và thay thế cấu kiện bộ phận. Do các điều khoản và phạm vi vận hành và bảo trì có thể sẽ kéo dài suốt thời gian vòng đời thiết kế của dự án, thực thể DBOT có thể lập ra một đơn vị kinh doanh riêng để thực hiện vận hành công trình đã hoàn thành cho đến khi bàn giao lại cho Chủ đầu tư.

4.2.4 Một số biến thể của mô hình Chìa khóa trao tay

Cấp vốn, thiết kế, xây dựng, chuyển giao [FDBT Finance, design, build, transfer];

Cấp vốn, thiết kế, xây dựng, vận hành, chuyển giao [FDBOT Finance, design, build, operate, transfer];

Cấp vốn, thiết kế, xây dựng, sở hữu, vận hành, chuyển giao [FDBOOT Finance, design, build, own, operate, transfer];

5. Mô hình cấp tốc [Fast tracking]

Một cách đơn giản có thể hiểu là đây là cách để rút ngắn tiến độ dự án. Cách tiếp cận cấp tốc này nén tiến độ lại bằng cách nối tiếp việc xây dựng của các phần tử dự án ở phía dưới với nhau ví dụ như là móng, các kết cấu đỡ cơ bản trước khi thiết kế xong [thậm chí trước khi xong thiết kế sơ bộ hay quy hoạch khái niệm].

Thực hiện cấp tốc không phải là một mô hình tổ chức thực hiện dự án, có thể nói đây là một chiến lược quản lý, nằm trong một trong các loại mô hình như mô tả ở trên. Mặc dù thường thành công trong việc rút ngắn tiến độ dự án, một số vấn đề của mô hình hợp đồng cấp tốc là nó có thể gây ra hiệu ứng domino tới các hợp đồng tiếp sau của dự án. Trường hợp khác là có thể xảy ra việc một số thành phần mới được xây dựng nên có thể phải sửa lại hoặc phải bị bỏ đi nếu không phù hợp với thiết kế sau cùng. Tuy nhiên, nếu thực hiện đúng, việc thực hiện theo cách cấp tốc, chủ đầu tư có thể đạt được lợi ích về mặt chi phí ngắn hạn trên chi phí dài hạn.

Cách làm cấp tốc này thường rất thành công đối với các dự án không phức tạp và có tính dự báo trước cao. Nó cũng được dùng đối với các dự án mà yếu tố tiến độ được ưu tiên hơn về yếu tố giá thành, chi phí cạnh tranh. Tuy nhiên, các bên liên quan khi áp dụng cách thức làm này cần có kinh nghiệm đối với loại hình này và nên nắm rõ về cả lợi ích cũng như rủi ro mà chúng mang lại.

Tóm tắt:

Lựa chọn của Chủ đầu tư về mô hình tổ chức thực hiện dự án là một trong những quyết định quan trọng nhất ảnh hưởng đến chất lượng. Những người/ đơn vị chuyên nghiệp trong ngành xây dựng có kinh nghiệm trong các hệ thống tổ chức thực hiện dự án có liên quan là những nguồn lực quan trọng để Chủ đầu tư dựa vào khi đánh giá năng lực nội tại, phát triển mục tiêu và mục đích của dự án, cũng như để đánh giá lợi ích cho các bên liên quan tham gia dự án.

Trích dịch và tóm tắt từ tài liệu Second Edition of Quality in the Constructed Project A Guide for Owners, Designers, and Constructors [ASCE Manual No. 73.

Video liên quan