Tách sổ đỏ là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền tách thửa đất? Quy định tách thửa của một người thành nhiều sổ đỏ như thế nào? Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất ra sao? Và, thời gian tách sổ đỏ là bao lâu?
Bài viết dưới đây, Luật Quang Huy hy vọng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về vấn đề này để bạn có thể tham khảo.
Tách sổ đỏ hay còn gọi là tách thửa đất hoặc chia đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện chia mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh khác nhau nhưng vẫn đáp ứng được các quy định về diện tích tối thiểu.
Hay hiểu một cách đơn giản đây là quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hay nhiều người khác nhau.
Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.
2. Cơ quan có thẩm quyền tách thửa đất
Bạn nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Đối với những nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Đối với những địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan trên thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Sau khi bạn đã nộp hồ sơ xong thì có quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm giải quyết và xử lý hồ sơ của bạn.
3. Quy định tách thửa của một người thành nhiều sổ đỏ
3.1. Điều kiện tách sổ đỏ
3.1.1. Điều kiện chung
Để có thể tách thửa, đất của bạn phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
3.1.2. Các điều kiện khác theo quy định của từng địa phương
Một trong các điều kiện mà hầu như địa phương nào cũng quy định đó là phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa
Quy định về diện tích đất được tách sổ phải phụ thuộc vào yếu tố vùng miền và địa lý tại địa phương.
Vì vậy, quy định chi tiết về diện tích đất được tách sổ đỏ phụ thuộc vào nơi bạn sinh sống và cơ quan chức năng tại địa phương.
Ngoài ra, tùy thuộc và từng địa phương sẽ có thêm một số những điều kiện khác.
Ví dụ: Hà Nội yêu cầu thêm điều kiện các thửa đất sau khi tách có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng [đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất] từ 3 mét trở lên.
Cụ thể về vấn đề này thì Luật Quang Huy có đề cập cụ thể trong bài viết quy định về điều kiện tách thửa đất 63 tỉnh, thành.
3.2. Tách sổ đỏ cần những giấy tờ gì?
Hồ sơ mà bạn phải chuẩn bị để tách thửa bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK thuộc Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã được Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt chấp nhận phương án chuyển đổi;
- Nếu như có phương án dồn điền đổi thửa thì phải có biên bản giao nhận ruộng đất;
- Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân cùng sổ hộ khẩu của bạn sau khi đã tách thửa.
3.3. Thủ tục tách thửa đất
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ nêu trên cho cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án [sau đây gọi là chuyển quyền] thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3.4. Chi phí tách thửa đất
Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, tùy vào từng trường hợp cụ thể sẽ phát sinh các chi phí khác nhau nhưng sẽ có một số chi phí như sau:
Thứ nhất, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:
| Lệ phí trước bạ | = | Diện tích đất | x | Giá đất | x | Mức thu lệ phí |
Căn cứ theo quy định tại Điều 7, Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản.
Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
Thứ hai, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:
Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
Mức thu: căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án.
Thứ ba, về thuế thu nhập cá nhân: theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân thì:
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại
Ngoài ra, tùy từng trường hợp khác nhau mà xem xét không phải nộp lệ phí trước bạ hay được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không.
4. Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất
Thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất cũng là một hoạt động tách sổ đỏ thông thường. Do đó, bạn có quyền tách sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
Về điều kiện tách đất làm sổ đỏ, hồ sơ xin tách thửa đất, quy trình tách thửa đất và chi phí tách thửa đất khi bán đất, tặng cho đất, thừa kế đất về cơ bản giống với phần chúng tôi vừa trình bày bên trên
Chỉ lưu ý, khi chuẩn bị hồ sơ bạn cần có thêm: Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc là cá nhân như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
5. Thời gian tách sổ đỏ là bao lâu?
Thời hạn giải quyết việc tách thửa bạn có thể tham khảo tại quy định điểm đ, khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:
- Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ của bạn hợp lệ và đầy đủ, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ.
- Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.
- Luật đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
- Thông tư số 24/ 2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.
Luật Quang Huy là công ty có kinh nghiệm không chỉ trong việc tư vấn luật Đất đai mà còn có bề dày kinh nghiệm trong vai trò là hỗ trợ các thủ tục liên quan đến thủ tục tách thửa đất trong cả nước.
Nếu nội dung bài viết còn chưa rõ, hoặc bạn cần tư vấn, hỏi đáp thêm về dịch vụ hỗ bạn có thể kết nối tới Tổng đài tư vấn luật đất đai qua HOTLINE 19006588 của Luật Quang Huy để được tư vấn trực tiếp.
Trân trọng./.