Hiện nay, rất nhiều vụ việc khởi kiện yêu cầu phát mại tài sản lên tòa án do các cá nhân, tổ chức không trả được nợ nhưng trong nhiều trường hợp thủ tục phát mại tài sản không được đầy đủ, chặt chẽ, mà không phải ai cũng nắm được quy trình phát mãi tài sản dẫn đến các rắc rối không đáng có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi thực hiện trình tự, thủ tục phát mại quyền sử dụng đất.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về trình tự, thủ tục phát mại quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về đất đai khác, vui lòng liên hệ:1900.6568 để được tư vấn hỗ trợ!
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài:1900.6568
Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách công khai và minh bạch để mọi người được biết, bảo đảm tính khách quan để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật đấu giá tài sản, Luật đất đai và các văn bản của pháp luật có liên quan như sau:
Bước 1: Thông báo về việc xử lý phát mại tài sản là quyền sử dụng đất
Người xử lý tài sản phải ra thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận tài sản bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý các tài sản bảo đảm trước khi xử lý tài sản bảo đảm. Theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây:
+ Văn bản phải nêu rõ lý do tài sản bị xử lý
+ Mô tả các thông tin về tài sản như diện tích, vị trí và các thông tin khác của thửa đất.
+ Các nghĩa vụ được bảo đảm
Xem thêm: Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm
+ Các thông tin về địa điểm xử lý tài sản và thời gian, phương thức xử lý tài sản bảo đảm.
Bước 2: Định giá tài sản là quyền sử dụng đất
Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản hoặc bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm. Trong quá trình định giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
Bước 3: Bán tài sản là quyền sử dụng đất
Trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán các chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản bảo đảm trước khi xử lý.
Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.Số tiền thu được từ việc xử lý khi phát mại quyền sử dụng đất được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác bao gồm những nội dung như sau:
+Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá
+Tên của tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá;
Xem thêm: Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật dân sự 2015
+Thời gian đấu giá tài sản, địa điểm đấu giá tài sản;
+Thời gian và địa điểm đăng ký tham gia đấu giá.
+ Điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá.
+Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước;
Bước 4:Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại quyền sử dụng đất
Số tiền thu được có được từ việc xử lý tài sản cầm cố đất, thế chấp quyền sử dụng đất sau khi thanh toán chi phí bảo quản hồ sơ, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được các bên thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo quy định theo sự thỏa thuận hoặc pháp luật.
Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý quyền sử dụng đất sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý đất nhỏ hơn giá trị tài sản thực hiệnnghĩa vụ được bảo đảmtrừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý phát mại quyền sử dụng đất.
Trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán cho các chi phí thu giữ các tài sản, quá trình bảo quản và xử lý các tài sản thế chấp, cầm cố lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền sau khi có được nếu chênh lệch phải được trả cho người có tài sản còn lại nếu có.
Xem thêm: Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp
Bước 5:Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chosau khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Trong trường hợp tài sản bảo đảm là đất thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng cho người sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng đất và quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sau khi xử lý được thực định của pháp luật đất đai.
Hồ sơ theo quy đinh của pháp luật để đề nghị đăng ký biến động và chỉnh lý về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền sẽ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định.
Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.
Trên đây là các bước cơ bản của thủ tục phát mại tài sản. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp thì quy trình và thủ tục, thời gian giải quyết có thể khác nhau nhưng vẫn phải tuân theo quy định của pháp luật.
1. Tòa án yêu cầu thực phát mãi quyền sử dụng đất đúng hay sai?
Tóm tắt câu hỏi:
Anh Bảo và chị Thơ kết hôn đã lâu, có với nhau 3 người con. Trước khi li hôn gia đình anh Bảo có cho vợ chồng anh Bảo mảnh đất, khi li hôn anh Bảo đã thực hiện đầy đủ việc phân chia tài sản, riêng mảnh đất thì anh Bảo đã đưa tiền cho chị Thơ [thông qua toà án] để lấy lại mảnh đất để sau này cho con anh Bảo ở [vì anh Bảo nuôi 1 đứa con và chị Thơ nuôi 2 đứa con [theo quyết định của toà án] nhưng hiện giờ thì anh Bảo đang nuôi 2 tôi]. Nói chung việc phân chia tài sản đã xong nhưng tiền cấp dưỡng thì anh Bảo chưa thực hiên được vì anh Bảo chỉ làm thuê để kiếm sống qua ngày. Nay toà án đòi cưỡng chế phần đất đó để sau này phát mãi lấy tiền cấp dưỡng cho chị Thơ. Xin cho tôi hỏi toà án làm như vậy đúng hay sai?
Xem thêm: Tự ý bán tài sản thế chấp nhưng không thông báo với ngân hàng
Luật sư tư vấn:
Theo quy định của Luật hôn nhân gia đình: Sau khily hôn, vợ, chồng vẫn có nghĩa vụ trông nom, chăm sóc, giáo dục, nuôi dưỡng con chưa thành niên hoặc đã thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả nănglao độngvà không có tài sản để tự nuôi mình. Người không trực tiếp nuôi con có nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con.
Đối với người trốn tránh trách nhiệm cấp dưỡng, cơ quan thi hành án có thể áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án phù hợp theo quy định tại Điều 71 Luật Thi hành ándân sựnhư khấu trừ thu nhập; kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ
Người cố ý không chấp hành bản án, quyết định của toà án đã có hiệu lực pháp luật mặc dù đã bị áp dụng biện pháp cưỡng chế cần thiết, thì có thể bị truy cứu trách nhiệmhình sựvề tội không chấp hành án với hình phạt phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm.
Vì vậy, nếu anh không cấp dưỡng cho con theo quyết định của tòa án thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên xử lý tài sản anh để cấp dưỡng cho con.
2. Quyền phát mại để trả vào tiền thế chấp ngân hàng hộ người khác?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có 1 căn nhà có sổ đỏ chính chủ thế chấp tại ngân hàng cho anh trai tôi vay để kinh doanh. Nay anh tôi thua lỗ đã bỏ trốn anh tôi có 1 căn nhà không có sổ đỏ chỉ có giấy phân chia tài sản do bố mẹ tôi để lại. Vậy tôi có thể đề nghị tòa án phát mại căn nhà của anh tôi để trả vào khoản thế chấp của tôi tại ngân hàng được không?
Luật sư tư vấn:
Xem thêm: Có được phân chia tài sản đang thế chấp ngân hàng khi ly hôn không?
Thứ nhất, Về nghĩa vụ trả nợ
Khi bạn đồng ý đứng ra thế chấp bằng tài sản là ngôi nhà của bạn cho khoản vay của anh trai, điều đó có nghĩa là khi nợ đến hạn thanh toán anh trai bạn không thanh toán cho ngân hàng thì ngôi nhà của bạn với tư cách là tài sản bảo đảm cho khoản vay, Ngân hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu phát mại căn nhà của bạn để thanh toán khoản vay.
Thứ hai, Về quyền yêu cầu phát mại ngôi nhà của anh trai bạn.
Còn việc anh bạn có tài sản để thanh toán lại cho bạn hay không, phụ thuộc vào thỏa thuận ban đầu của bạn và anh bạn khi bạn đứng ra thế chấp căn nhà của bạn, do đó bạn không thể yêu cầu Tòa án phát mại căn nhà của anh bạn để trừ vào khoản nợ Ngân hàng hiện nay. Nếu bạn muốn đòi lại giá trị căn nhà của bạn bị ngân hàng phát mại thì bạn phải kiện đòi khoản tiền này đối với anh trai bạn bằng một vụ kiện dân sự khác tại Tòa án.
3. Tòa án có được phát mại tài sản trong vụ kiện dân sự
Tóm tắt câu hỏi:
Nhà em có cho bác hàng xóm vay 550 triệu. 2 nhà có ký hợp đồng thế chấp miếng đất của bác ấy trước sự chứng kiến của chính quyền ấp. Nhà em đang cầm sổ đỏ miếng đất ấy. Đột nhiên có người phụ nữ [Tên A]đến nhà nói bác ấy thiếu bà 60 triệu mà không chịu trả. Nay bà khởi kiện lên tòa án để giải quyết, bà mong muốn được lấy lại số tiền lần 1 thay vì nhận trả từ từ như bác hàng xóm nói. Cán bộ thi hành án đã có giấy triệu tập nhà em lên giải quyết: 1 là nhà em đưa 60 triệu cho bà ấy, 2 là sẽ phát mãi miếng đất ấy. Luật sư cho em hỏi là tòa án phát mãi tài sản trong khi nhà em giữ sổ đỏ như vậy là có hợp lý không? Nếu phát mãi thật thì nhà em có khả năng thu lại đủ số tiền mình cho vay hay khôngvà có nhanh chóng không? Nếu trường hợp phát mãi, em có ý định mua lại miếng đất ấy luôn. Làm như vậy có nên hay không?
Luật sư tư vấn:
Căn cứĐiều 325Bộ Luật dân sự 2005 thì thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau:
Xem thêm: Phát mại tài sản là gì? Quy trình thủ tục phát mại tài sản thế chấp để thu hồi
- Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;
Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;
Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.
Như vậy, việc gia đình bạn cho vay tiền với hình thức là cầm cố sổ đỏ của nhà bên cạnh, có sự chứng kiến của chính quyền địa phương nếu gia đình bạn chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai [Đăng ký biến động đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện] thì gia đình bạn không được ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm.
Căn cứ Điều 6 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định thứ tự ưu tiên thanh toán như sau:
- Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự.
Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Như vậy, nếucác bên không tự thỏa thuận được với nhau về việc trả nợ, người A có đơn khởi kiện tới Tòa án thì Tòa án có quyền phát mại tài sản là mảnh đất này. Việc ưu tiên thanh toán sẽ được thanh toán cho giao dịch đã đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu cả 2 giao dịch chưa đăng ký giao dịch bảo đảm thì phân chia theo thứ tự xác lập giao dịch. Việc gia đình bạn có thể thu hồi được số tiền đã cho vayhay không còn phụ thuộc vào giá trị tài sản mà gia đình bạn đang nhận cầm cố.
Nếu giá trị của tài sản bảo đảm thấp hơn tổng giá trị nghĩa vụ phải trả [giá trị tài sản bạn đang nhận cầm cố thấp hơn giá trị hai khoản nợ]thì sau khi phát mại tài sản, số tiền gia đình bạn được thanh toán có tỷ lệ tương ứng với giá trị được bảo đảm.
Nếu bạn muốnmualại toàn bộ tài sản này thìbạn cần có sựthỏa thuận với bên chủ nợ còn lại để giải quyết về khoản nợ này.
4. Vay tiền không trả đúng hạn ngân hàng có phát mãi nhà không?
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình tôi thế chấp sổ đỏ nhà đất vay vốn ngân hàng 6 tháng đầu tôi trả tiền lại đúng thời điểm. Sau đó tôi làm ăn thua lỗ nên nay không có khả năng trả lãi và gốc số tiền đó đã quá hạn 3 tháng. Luật sư cho tôi hỏi ngân hàng có thu ngôi nhà của vợ chồng tôi đang ở không?Lúc này tôi nên làm gì là tốt nhất?Xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thì quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định trong hợp đồng. Ngoài ra, quyền và nghĩa vụ của các bên còn được pháp luật quy định từ Điều 717 đến Điều220tại Bộ luật dân sự 2015. Trong đó có quy định về quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Điều 720. Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
2. Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Theo đó, việc xử lý quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 721 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
Điều 721. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568
Theo thông tin bạn cung cấp, trong 6 tháng đầu bạn thực hiện đầy đủ được nghĩa vụ về tiền lãi của bạn, tuy nhiên sau đó bạn không có đủ khả năng trả cả gốc lẫn lãi và đã quá hạn quy định trong hợp đồng thì ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất do gia đình bạn thế chấp thì việc xử lý quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp. Trường hợp này bạn cần xem xét hợp đồng giữa gia đình bạn và phía ngân hàng. Trong trường hợp mà hợp đồng thế chấp không có thoả thuận thì phía ngân hàng có thể kiện bên bạn ra Toà để xử lý việc vi phạm hợp đồng của gia đình bạn.
Trong trường hợp nàybạn nên thoả thuận với phía ngân hàng về việc gia hạn vay và hoàn trả số tiền gốc và lãi đúng hạn.