Mua nhà công chứng vi bằng là gì
|
Vi bằng, thừa phát lại theo quy định thế nào? Có thể sử dụng vi bằng thay thế văn bản công chứng về đất đai hay không là vướng mắc mà rất nhiều khách hàng thắc mắc và hỏi luật sư tư vấn. Để đảm bảo quyền lợi của mình, khách hàng nên hiểu rõ: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và yêu cầu có công chứng, chứng thực. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở gắn liền với đất có quy định về thủ tục hình thức chặt chẽ tránh xảy ra tranh chấp. Trong trường hợp bạn cần tư vấn về Luật đất đai, về các vấn đề liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất trong sổ chung mà chưa tìm được căn cứ pháp luật, bạn hãy liên hệ tới Luật Minh Gia để được Luật sư, Chuyên viên tư vấn của chúng tôi giải đáp cụ thể. >> Luật sư tư vấn vướng mắc luật đất đai, gọi: 1900.6169 Mua bán nhà qua thừa phát lại có hiệu lực pháp lý không? Nhà sổ chung có được thế chấp không? Câu hỏi: Chào luật sư, Tôi hiện có mua 01 căn nhà sổ chung, 3 người chung 1 sổ, 1 nhà diện tích là 100m2, 02 nhà còn lại mỗi nhà 50m2, tổng diện tích sổ là 200m2, nhà có diện tích 50m2 đứng tên chủ sổ 200m2. tất cả đều có hợp đồng mua bán thông qua Thừa Phát Lại có xác nhận của các bên. Vậy cho tôi hỏi người đứng tên trong sổ đỏ có được cầm sổ đi vay vốn và sang nhượng không, sang nhượng phần diện tích mà mình sử dụng hay tất cả diện tích trong sổ, có ảnh hưởng những người mua sổ chung không, khi ra phường để xin giấy xác nhận tình trạng bất động sản có tranh chấp hay không phường sẽ xác nhận ra sao có đi thẩm tra hay không. Xin được tư vấn chi tiết đối với các bên. Cảm ơn Trả lời tư vấn: Chào chị, cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau: Quy định pháp luật về Vi bằng Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Vi bằng được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Giá trị pháp lý của vi bằng Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau: “Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.” Tuy nhiên đối với việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, việc chị mua đất thông qua thừa phát lại thì hợp đồng mua bán nhà này không có hiệu lực pháp luật. Chị buộc phải làm lại hợp đồng mua bán và đi công chứng chứng thực cũng như được ghi nhận trong sổ đỏ. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Về vấn đề Nhà sổ chung có được thế chấp không? Sau khi làm lại hợp đồng có công chứng chưng thực và đăng ký sửa đổi trong sổ đỏ chung. Đây là tài sản sở hữu chung từng phần nên mỗi người phải có giấy tờ ghi nhận từng phần của mình là bao nhiêu. Đối với trường hợp sổ chung thì phải được ghi đầy đủ thông tin của từng người và mỗi người có thể yêu cầu cấp 01 giấy chứng nhận hoặc chỉ cấp 1 giấy cho người đại diện. “Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.” Mỗi người sẽ có quyền thế chấp, chuyển nhượng phần đất, diện tích nhà của mình. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 145 Luật nhà ở năm 2014 thì việc thế chấp vay vốn trên diện tích thuộc quyền sở hữu của một người vẫn cần phải có được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu khác. “Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.” Việc mua bán sang nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu chung có trong sổ chung. Dựa trên căn cứ Điều 126 Luật nhà ở năm 2014. "Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung 1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác. 2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.” Nhằm bảo đảm tốt nhất quyền lợi của các chủ sở hữu khác trong sổ chung thì khi bán phần nhà thuộc sở hữu của mình thì tòa án sẽ ưu tiên cho người khác cùng sổ trước. Về việc xin giấy xác nhận tình trang bất động sản có tranh chấp hay không? Trường hợp này bạn cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ để nộp lên Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có nhà ở gồm: - Đơn đề nghị xác nhận tình trạng bất động sản (tự khai); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; - Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân; - Văn bản xin xác nhận đất không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch sử dụng đất; Sau khi hoàn thành nộp hồ sơ ở bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND cấp xã/phường để được hướng dẫn thực hiện. Các thủ tục được hoàn tất theo thành phần hồ sơ; công dân đến nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND cấp xã. Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ sẽ kiểm tra tình trang đất trên sổ lứu trữ và thực tế sau đó sẽ trả lời về tình trạnh tranh chấp của thửa đất. Hiện nay, rất nhiều người mua bán nhà, đất qua vi bằng, thường là trường hợp sổ đỏ chung, sổ hồng chung hoặc đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng… Vi bằng là gì? Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”. Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm. Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng. Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác. Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Vi bằng mua bán nhà đất khiến nhiều người nhầm tưởng là có thể thay công chứng (Ảnh minh họa)
Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với: - Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…; - Các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc Thừa phát lại không được làm (những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…); - Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; - Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Mặt khác, Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại và vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp. Xem thêm: Luật Công chứng: 8 điểm đáng chú ý nhất năm 2018 Như vậy, thực chất vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà, đất. Đó là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận, giao dịch... giữa hai bên, không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Xem thêm: Mua đất không có Sổ đỏ, rước 1001 nỗi lo Tặng cho nhà, đất đang thế chấp ngân hàng được không? Nhà đất hiện nay đang “gánh” bao nhiêu loại thuế, phí? Luật Đất đai: 10 điểm quan trọng nhất cần biết trong năm 2018 Luật Kinh doanh bất động sản: Những quy định nổi bật
|
