Giống như phần lớn tiểu bang, Quận San Diego chưa bao giờ phục hồi hoàn toàn sau cuộc suy thoái và khủng hoảng tài chính năm 2008 trước khi suy thoái, sụp đổ tài chính và đại dịch tàn phá khu vực vào năm 2020
Phản ứng kinh tế đối với COVID-19 và suy thoái kinh tế cơ bản đã gây ra tình trạng mất việc làm kỷ lục vào năm 2020, gần như đã được phục hồi vào quý 3 năm 2022 — đúng thời điểm cuộc suy thoái kinh tế tiếp theo ập đến. Lãi suất thấp kỷ lục đã tối đa hóa sức mua và giá cả của người mua trong năm 2020-2021, với nỗi sợ bỏ lỡ [FOMO] của người mua nhà đối với hàng tồn kho MLS đang giảm dần cũng thúc đẩy giá nhà tăng nhanh ở San Diego. Tuy nhiên, lãi suất đã đảo chiều vào năm 2022, làm giảm sức mua của người mua
Thị trường bong bóng ngày nay đã qua đỉnh, phản ứng với áp lực giảm do lãi suất tăng và doanh số bán chậm lại, dẫn đến giá nhà lao dốc. Những nỗ lực ngắn hạn của chính phủ để hỗ trợ nền kinh tế hiện đã hoàn toàn ở phía sau chúng ta, và chỉ đơn thuần là dập tắt sự suy giảm không thể tránh khỏi. Việc tăng lãi suất ngày nay là hành động mở đầu cho cuộc suy thoái kinh tế chưa được công bố. Thị trường nhà ở của San Diego có thể sẽ bắt đầu phục hồi nhất quán sau cuộc suy thoái 2022-2023 vào khoảng năm 2026-2027.
Xem các biểu đồ bên dưới để biết hoạt động hiện tại và dự báo cho thị trường nhà ở San Diego
Cập nhật ngày 8 tháng 11 năm 2022. Bản gốc được đăng vào tháng 3 năm 2013
Doanh số bán nhà chậm lại
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
2021202020192003. Năm cao điểmDoanh số bán nhà của Quận San Diego47,60042,30040,10060,800Doanh số bán nhà tại Quận San Diego tăng đều đặn trong giai đoạn 2020-2021, với 47.600 doanh số bán ký quỹ vào năm 2021. Đây là mức tăng 13% so với năm 2020. Về viễn cảnh, mức tăng 13% này vẫn khiến San Diego thấp hơn gần 50% so với mức doanh số cao nhất năm 2003. Mức tăng doanh số bán hàng của San Diego vào năm 2021 cũng thấp hơn mức trung bình toàn tiểu bang, trong đó doanh số bán hàng tăng 22% so với năm trước. Tính đến tháng 8 năm 2022, doanh số bán nhà thấp hơn 22% so với năm trước, cho thấy doanh số bán nhà hiện đang giảm xuống dưới mức trước đại dịch năm 2019
Sự gia tăng về doanh số bán hàng trong giai đoạn 2020-2021 sau một thập kỷ doanh số bán hàng trì trệ trong khu vực và trên toàn tiểu bang. Tuy nhiên, xu hướng tăng trong hai năm qua chỉ là tạm thời.
Đừng mong đợi doanh số bán nhà của San Diego sẽ tiếp tục tăng vào năm 2022. Lãi suất tăng đang nhanh chóng loại bỏ người mua khỏi thị trường. Hơn nữa, tình trạng mất việc làm do suy thoái kinh tế và đại dịch đã kéo nhiều người mua và bán nhà ra khỏi thị trường. Những chủ nhà thất nghiệp với các khoản thế chấp nhận thấy mình quá hạn, mặc dù cho đến nay họ vẫn ở trong nhà của họ trước tiên là do lệnh cấm tịch thu tài sản thế chấp hiện đã hết hạn, sau đó là các kế hoạch hoãn trả nợ. Nhưng khi các chương trình hoãn trả nợ tạm thời này dần hết hạn, những chủ sở hữu nhà này sẽ thấy mình bị buộc phải bán, được cứu khỏi tình trạng bị tịch thu nhà do mức vốn chủ sở hữu nhà ở cao đạt được vào năm 2021
Dự kiến doanh số bán và giá sẽ chạm đáy sau cuộc suy thoái tiếp theo, dự đoán sẽ xảy ra vào nửa cuối năm 2023, khi người mua nhà sẽ quay trở lại với số lượng lớn hơn để thúc đẩy thị trường nhà đất phục hồi ổn định tiếp theo, dự kiến bắt đầu vào khoảng năm 2025
bài viết liên quan
Fed tăng lãi suất một lần nữa - suy thoái kinh tế không được công bố là ở đây
Hàng tồn kho tăng từ mức thấp lịch sử
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
Tháng 9 năm 2022Tháng 9 năm 2021Thay đổi hàng nămHàng tồn kho để bán ở Quận San Diego6,5006,000+9%Khoảng không quảng cáo của nhiều dịch vụ niêm yết [MLS] đã tăng từ mức thấp lịch sử đạt được vào cuối năm 2021. Sau hai năm sụt giảm nghiêm trọng, hàng tồn kho để bán ở San Diego tăng trung bình 9% so với một năm trước đó kể từ tháng 9 năm 2022 — và tăng. Những tháng mùa đông thường có lượng nhà bán thấp nhất, đạt đỉnh điểm vào khoảng giữa năm
Nhìn về phía trước, kỳ vọng hàng tồn kho sẽ tiếp tục tăng trong năm 2023-2024. Việc tăng lãi suất đáng kể vào năm 2022 đã làm giảm sức mua của người mua, khiến những người mua nhà thế chấp gần như không thể cạnh tranh được. Cùng với lạm phát cao, các dấu hiệu cho thấy thị trường nhà đất đang đến gần suy thoái nhanh chóng — điều mà người mua và người bán nhà đều nhận thức rõ. Thị trường của người bán ngày nay đã hoàn toàn nghiêng về phía trước, với giá cả sẽ theo sau vào năm 2023 khi hàng tồn kho tăng lên và người mua nhà chọn cách chờ đợi thị trường suy giảm
Tỷ lệ doanh thu lúng túng sau lệnh cấm
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
20212020năm 2019Tỷ lệ thay đổi chủ sở hữu nhà ở Quận San Diego8. 0%8. 5%7. 9%Tỷ lệ doanh thu của người thuê nhà ở Quận San Diego
19. 6%21. 6%18. 1%
Tỷ lệ chủ nhà và người thuê nhà ở Quận San Diego chuyển đi vào năm 2021 đã giảm so với năm trước, nhưng vẫn cao hơn mức trước đại dịch. Xu hướng này lặp lại các khu vực khác của tiểu bang, nơi có doanh thu giảm vào năm 2021 sau khi lệnh cấm tịch thu nhà và trục xuất được khuyến khích để giữ cư dân ở lại trong thời kỳ đại dịch
Hơn nữa, tỷ lệ doanh thu thấp là dấu hiệu cho thấy các hộ gia đình thiếu tiền mặt đơn giản là không đủ khả năng di chuyển, cho dù họ là chủ nhà hay người thuê nhà. Khi doanh thu thấp, doanh số bán nhà bị cản trở
Mặc dù các xu hướng tương tự với phần còn lại của tiểu bang, mức độ suy giảm tỷ lệ doanh thu ở Quận San Diego không bị ảnh hưởng nhiều so với phần còn lại của Nam California. Điều này một phần là do triển vọng việc làm tốt hơn và dân số quân sự đông đảo của San Diego, theo truyền thống có doanh thu cao. Các đại lý có thể “hòa nhập” với nhóm dân số này bằng cách tự làm quen với các lợi ích khác nhau dành cho những người thuê nhà và chủ nhà là quân nhân, chẳng hạn như các khoản thế chấp được bảo đảm bởi Cơ quan Quản lý Cựu chiến binh [VA] và CalVet, sau đó tự quảng cáo mình là chuyên gia
Những bài viết liên quan
Người phục vụ phải hỗ trợ các thành viên quân đội dưới nước di dời
Tịch thu tài sản của các thành viên dịch vụ bị cấm trong chín tháng sau khi phục vụ
Sở hữu nhà giảm mạnh
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
Quý 3 năm 2022Quý 2 năm 2022Quý 3 năm 2021Sở hữu nhà tại Quận San Diego50. 7%53. 0%55. 0%
Tỷ lệ sở hữu nhà ở Quận San Diego tuân theo xu hướng giảm chung trên toàn tiểu bang và toàn quốc trong những năm sau Bùng nổ Thiên niên kỷ, gần đây nhất chạm đáy vào năm 2016 . 7%. Ngược lại, tỷ lệ sở hữu nhà đạt đỉnh 63% vào năm 2006 tại Quận San Diego.
Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu nhà gần đây đã tăng từ mức thấp mới, ít ỏi là 50. 7% trong quý 3 năm 2022. Giá cả tăng cao và sự cạnh tranh gay gắt đã buộc nhiều người sẽ là người mua nhà lần đầu phải ra đi, những người nếu không sẽ làm tăng tỷ lệ sở hữu nhà, mang lại lợi thế cho các nhà đầu tư nặng về tiền mặt.
Ngược lại, tỷ lệ sở hữu nhà ở Quận San Diego trong lịch sử đã được so sánh với phần còn lại của tiểu bang, ở mức 55. 7% trong quý 3 năm 2022. Khi giá nhà điều chỉnh giảm vào cuối năm 2022 do lãi suất tăng cùng với lượng hàng tồn kho dự kiến tăng, giá sẽ giảm. Hành động này sẽ tạo ra một số chỗ cho nhiều chủ sở hữu nhà mới hơn bắt đầu từ năm 2023-2024, điều này sẽ giúp tỷ lệ sở hữu nhà trở lại mức lành mạnh. Tỷ lệ sở hữu nhà sẽ không tăng đáng kể cho đến khi người mua nhà lấy lại niềm tin hoàn toàn vào thị trường nhà ở, quay trở lại với số lượng lớn hơn trong những năm sau năm 2024
Giá nhà lao dốc
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
Thay đổi hàng năm ở cấp thấpThay đổi hàng năm ở mức trung bìnhThay đổi hàng năm cấp caoChỉ số giá nhà tại Quận San Diego. Tháng 8 năm 2022+9%+11%+16%Giá nhà ở Quận San Diego đã tăng chóng mặt trong năm qua, đặc biệt là ở tầng lớp cao. Giá nhà ở đây đã tăng với tốc độ nhanh hơn bất kỳ thành phố lớn nào khác ở California
Lãi suất thế chấp thấp hơn — như đã xảy ra vào năm 2020-2021 — giải phóng thêm khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người mua để chuyển sang khoản tiền gốc lớn hơn. Do đó, giá nhà cao của San Diego bắt nguồn từ mức lãi suất thấp trong lịch sử giai đoạn 2020-2021, dẫn đến sức mua của người mua tăng lên. Tuy nhiên, sự thúc đẩy này hoàn toàn đã là quá khứ, vì lãi suất đã bắt đầu tăng nhanh vào năm 2022, khiến sức mua trở nên tiêu cực và thúc giục người mua nhà thận trọng
Giá nhà đã bắt đầu lao dốc, giảm 5% -6% so với mức đỉnh tháng 5 năm 2022 tính đến tháng 8 năm 2022. Xu hướng giá nhà chung trong vài năm tới sẽ tiếp tục giảm do lãi suất cao hơn, mất việc làm liên tục và doanh số bán hàng thấp hơn. Như trong cuộc suy thoái năm 2008, sự sụt giảm về doanh số bán hàng và giá cả sẽ biến động mạnh nhất ở vùng ven biển trước khi lan ra các khu vực nội địa
Xây dựng nhiều gia đình dẫn đầu
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
202120202019Khu dân cư một gia đình ở Quận San Diego [SFR] bắt đầu3,2003,7003,000Quận San Diego bắt đầu nhiều gia đình
6,5007,0005.000
Số lần khởi công xây dựng khu dân cư đã giảm trở lại vào năm 2021, giảm 14% đối với số lần khởi công khu dân cư dành cho một gia đình [SFR] và 7% đối với số lần khởi công dành cho nhiều gia đình. Cho đến năm 2018, quá trình phục hồi tập trung vào các dự án khởi nghiệp cho nhiều hộ gia đình, do nhu cầu thuê nhà tăng lên trong thời kỳ phục hồi này. Thúc đẩy nhu cầu thuê tăng này là
- nhu cầu chuyển từ cuộc sống ngoại ô sang cuộc sống thành phố của thế hệ người mua nhà trẻ nhất, Thế hệ Y [Gen Y];
- gia tăng khả năng chống lại quyền sở hữu nhà sau vụ sụp đổ nhà ở;
- các rào cản cao hơn đối với quyền sở hữu nhà do sự trở lại của các nguyên tắc cơ bản cho vay thế chấp đã thắt chặt hoạt động cho vay thế chấp
Ngày nay, xu hướng chung cho việc khởi công xây dựng SFR ở Quận San Diego vẫn thấp hơn nhiều so với các con số của giai đoạn 2002-2004. Đỉnh cao tiếp theo trong việc bắt đầu xây dựng SFR có thể sẽ bắt đầu vào khoảng năm 2023. Ngay cả khi đó, việc khởi công xây dựng SFR rất khó có thể quay trở lại những con số điên cuồng do thế chấp thúc đẩy được thấy trong thời kỳ bùng nổ thiên niên kỷ
Công việc gần điểm phục hồi
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
Tháng 9 năm 2022Tháng 9 năm 2021thay đổi hàng nămViệc làm của Quận San Diego1,515,3001,416,500+7. 0%Trước khi người dùng cuối có thể hỗ trợ đầy đủ cho việc khôi phục nhà ở, họ sẽ cần phải có thu nhập dưới hình thức việc làm và tăng lương. San Diego tiếp tục vượt xa tốc độ phục hồi việc làm của tiểu bang, đây là tin tốt cho ngành nhà ở của San Diego
Không giống như các khu vực khác của tiểu bang có thị trường việc làm kém ổn định hơn, San Diego đã vượt qua mức việc làm trước cuộc suy thoái năm 2008 trước khi cuộc suy thoái năm 2020 diễn ra vào năm. Tuy nhiên, do tình trạng mất việc làm đáng kể trong năm 2020 và quá trình phục hồi chậm chạp, số lượng việc làm hiện chỉ thấp hơn 9.900 so với mức cao nhất trước suy thoái kinh tế năm 2020 tính đến tháng 9 năm 2022. Tuy nhiên, một cuộc suy thoái không được công bố đã bắt đầu làm chậm lại và làm giảm việc làm, với thị trường việc làm của San Diego không có khả năng phục hồi thực sự cho đến khoảng năm 2024-2025
Việc làm trong ngành tăng chậm
Cập nhật biểu đồ 08/11/22
Tháng 9 năm 2022Tháng 9 năm 2021thay đổi hàng nămBất động sản28.400
29.600
-4. 1%
Sự thi công
87.90088.300-0. 5%
Trong ngành nhà ở, các công việc xây dựng đã dần lấy lại số lượng trong thập kỷ phục hồi vừa qua từ cuộc suy thoái năm 2008, gần như phục hồi hoàn toàn. Tương tự như vậy, số lượng chuyên gia bất động sản có việc làm vẫn ở mức thấp trong suốt quá trình phục hồi vừa qua, tăng chậm
Vào năm 2020, cả hai ngành đều bị ảnh hưởng về số lượng việc làm, mặc dù cả hai đều phục hồi khá nhanh so với các ngành khác. Nghề bất động sản có thể sẽ không có sự gia tăng bền vững cho đến khi sự hợp lưu tiếp theo của người mua và người thuê [các thành viên của Thế hệ Y, Z và Thế hệ Baby Boomer] hội tụ trên thị trường trong những năm sau năm 2024
Thu nhập bình quân đầu người đã phục hồi
Cập nhật biểu đồ 10/05/22
20202019Thay đổi hàng năm Thu nhập bình quân đầu người của Quận San Diego$66,300$60,500+8. 9%Thu nhập bình quân đầu người của California$70,700$65,300+8. 3%Thu nhập bình quân đầu người ở Quận San Diego là 66.300 đô la vào năm 2020, năm Điều tra dân số được báo cáo gần đây nhất. Đây là một sự gia tăng đáng kể trong thu nhập của 8. 9% so với năm trước. Thu nhập đã bị ảnh hưởng ở San Diego trong cuộc suy thoái năm 2008 và phải mất ba năm để thu nhập cuối cùng bắt kịp mức năm 2008. Ngược lại, thu nhập đã thực sự tăng tốc với tốc độ nhanh hơn bình thường sau cuộc suy thoái năm 2020
Sau khi tính đến mức tăng thêm 10%-11% trong thu nhập cần thiết chỉ để trang trải tám năm lạm phát tạm thời, người mua nhà năm 2018 chỉ có sức mua cao hơn một chút để mua nhà hoặc thuê nhà như họ đã làm trong năm 2008 – tất cả các yếu tố khác không thay đổi. Thu nhập bình quân đầu người ở Quận San Diego thấp hơn một chút so với mức trung bình của tiểu bang và vượt quá mức ở các thung lũng nội địa khoảng 50%
Miễn là tốc độ thu nhập giảm sau chi phí nhà ở, giá nhà và giá thuê nhà bị hạn chế. Điều này là do thực tế là những người cư ngụ của người mua cuối cùng sẽ quyết định giá bán trong môi trường kinh tế này — người mua chỉ có thể trả số tiền mua nhà bằng với số tiền tiết kiệm và thu nhập của họ đủ để họ trả — không hơn, trừ khi người cho vay và chủ nhà muốn chấp nhận nhiều rủi ro hơn . Sự thật cơ bản tương tự cũng được áp dụng đối với khả năng thanh toán của người thuê nhà, điều này cuối cùng sẽ hoạt động để đặt mức trần cho số tiền cho thuê
Quy tắc này đã được thay đổi phần nào trong năm 2020-2021 do sự can thiệp của các nhà đầu tư nặng tiền vào thị trường nhà ở
Kỳ vọng thu nhập bình quân đầu người sẽ tăng cùng với sự gia tăng số lượng việc làm. Khi xem xét các công việc cần thiết để đáp ứng mức tăng dân số một phần trăm mỗi năm trong những năm kể từ năm 2007, số lượng việc làm và thu nhập sẽ không thúc đẩy nhu cầu về nhà ở mới bổ sung đáng kể cho đến sau khi phục hồi từ cuộc suy thoái tiếp theo