Hiện nay, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có sự quy định cụ thể về các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, khi triển khai các thủ tục này trên thực tế [trong đó có đăng bộ nhà đất], người thực hiện các thủ tục này thường gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, việc hiểu rõ về thủ tục này sẽ giúp việc thực hiện thủ tục nhanh chóng hơn.
I. Tìm hiểu về đăng bộ nhà đất
1. Khái niệm đăng bộ nhà đất
Đăng bộ nhà đất là một quy trình quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, giúp xác minh và công nhận tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến bất động sản. Hiện nay, khái niệm đăng bộ nhà đất chưa được quy định trong các điều khoản của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, có thể hiểu đăng bộ nhà đất là đăng ký biến động các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Lúc này, khái niệm này có sự tương đồng với khái niệm “đăng ký đất đai” với hình thức đăng ký biến động được quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013.
2. Vai trò đăng bộ nhà đất
- Đối với người mua, việc mua bất động sản đã được đăng bộ sẽ mang lại sự an tâm cho người mua. Lúc này, họ yên tâm rằng là giao dịch của mình là hợp pháp, tài sản mình mua đã được công nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Đối với người bán, việc đăng bộ nhà đất sẽ giúp người bán thu được số tiền chuyển nhượng nhiều hơn, bởi việc có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu rõ ràng giúp tăng giá trị của tài sản và thu hút được nhiều người mua.
- Đối với cơ quan nhà nước, việc đăng bộ giúp cơ quan nhà nước kiểm soát được bất động sản. Góp phần ngăn chặn các hoạt động gian lận, trốn thuế hay vi phạm pháp luật liên quan đến các giao dịch này.
Tóm lại, việc đăng bộ nhà đất giúp xác minh tính hợp pháp của giao dịch và chủ sở hữu tài sản, từ đó tránh được các tranh chấp sau này về quyền sở hữu và các vấn đề liên quan.
II. Quy định pháp luật về đăng bộ nhà đất
1. Các trường hợp cần đăng bộ nhà đất
Như đã trình bày, đăng bộ nhà đất được hiểu là đăng ký biến động đất đai theo quy định Luật đất đai 2013. Vì vậy, các trường hợp đăng bộ nhà đất hiện nay có thể là:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà đất đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất, nhà đất;
- Có thay đổi về nhà đất với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu nhà đất của vợ và chồng.
2. Thủ tục đăng bộ nhà đất
Đối với mỗi trường hợp khác nhau, thủ tục đăng bộ nhà đất sẽ có sự khác nhau nhất định. Với nhu cầu gia tăng việc thừa kế đất đai hiện nay. Nên chúng tôi sẽ trình bày thủ tục đăng bộ đất đai liên quan đến nhà đất được thừa kế, cụ thể như sau:
- Hồ sơ :
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Văn bản thừa kế [có thể là khai nhận di sản thừa kế hoặc phân chia di sản thừa kế];
+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.
+ Các giấy tờ tùy thân khác như: Căn cước công dân hoặc giấy khai sinh….
- Trình tự thủ tục:
Việc thực hiện thủ tục này đã được hướng dẫn trên Cổng dịch công, cụ thể là:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
III. Một số lưu ý về đăng bộ nhà đất
1. Việc đăng bộ nhà đất giúp xác minh tính hợp pháp của giao dịch và chủ sở hữu tài sản
Quan điểm này hoàn toàn phù hợp. Bởi một trong những lợi ích của việc đăng bộ nhà đất đó là xác minh được tính hợp pháp của giao dịch và chủ sở hữu. Bởi khi thực hiện việc đăng bộ nhà đất, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành việc cập nhật lại thông tin khi có sự thay đổi.
Ví dụ: Thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà trên đất khi người sử dụng đất, người chủ sở hữu nhà trên đất chết và để lại di sản thừa kế cho con của người đó.
Khi này, nhờ việc đăng bộ nhà đất mà người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà sẽ an tâm hơn.
2. Một bên có thể ủy quyền để thực hiện đăng bộ nhà đất
Tại Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định về việc cá nhân được ủy quyền cho cá nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không quy định cụ thể phạm vi, những vấn đề được ủy quyền, hình thức giấy ủy quyền. Vì vậy, một bên có thể ủy quyền cho bên khác để thực hiện việc đăng bộ nhà đất. Bên cạnh đó, khi có văn bản ủy quyền hợp lệ thì cơ quan nhà nước đều tạo cơ hội để người được ủy quyền thực hiện thủ tục này.
3. Lệ phí địa chính – bắt buộc khi thực hiện đăng bộ nhà đất
Lệ phí địa chính là thuật ngữ gọi chung cho các khoản phí, lệ phí phải đóng khi sử dụng các dịch vụ công, hành chính công. Ví dụ như: làm thủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì có lệ phí thẩm tra hồ sơ và lệ phí cấp giấy. Vì vậy, khi thực hiện việc đăng bộ nhà đất thì người thực hiện thủ tục này cần đóng một khoản phí cho Nhà nước [gọi tắt là lệ phí địa chính].
IV. Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đăng bộ nhà đất
Trên đây là những thông tin xoay quanh về đăng bộ nhà đất. Để có thể được hỗ trợ cũng như tìm hiểu thông tin, quy định của pháp luật về đăng bộ nhà đất. Quý khách có thể liên hệ NPLaw để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư, chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm.