16 phút đọc

Tình hình giá đất hiện nay

Thứ ba,15/06/2021 16:21
Tình hình giá đất hiện nay

Thứ ba,15/06/2021 16:21

Từ viết tắt

Xem với cỡ chữ

Tình hình thị trường bất động sản (BĐS) thời gian vừa qua cho thấy tại một số địa phương đã, đang xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư, người môi giới BĐS lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và triển khai các dự án lớn tại các địa phươngđể tung tin đồn thổi, mua đi bán lại BĐS, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch BĐS (quyền sử dụng đất, nhà ở chưa đảm bảo điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh, giao dịch) gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá BĐS lên cao để lợi dụng trục lợi. Một số Bộ, ngành đã vào cuộc nhằm ngăn chặn tình trạng sốt ảo xảy ra.

Nhiều lý do khiến giá nhà đất tăng phi mã

Dù chịu ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, thiên tai trong năm 2020 nhưng giá nhà, đất tại nhiều địa phương thời gian qua, đặc biệt là những tháng đầu năm 2021 vẫn tăng mạnh. Trong đó, có những khu vực giá nhà, đất tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Một trong những nguyên nhân cơ bản đó là:

Thứ nhất, dân số tăng nhanh, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu. Thêm vào đó là tâm lý người nở, đất không nở cũng làm cho giá nhà, đất tăng cao.

Thứ hai, theo Luật Quy hoạch, đây là thời điểm các địa phương đang triển khai lập quy hoạch mới cho thời kỳ 2021-2030. Thực tế có quy hoạch đã được phê duyệt nhưng cũng có nhiều ý tưởng dự kiến, trong đó có những thông tin về chủ trương, định hướng thay đổi đơn vị hành chính từ huyện lên quận, nâng cấp đô thị. Nhiều dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệpđược thông tin dự kiến triển khai. Chẳng hạn như việc thành lập TP Thủ Đức, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, dự kiến thành lập TP biển Cần Giờ Dù đã chính thức hoặc chỉ là dự kiến thì cũng đem đến kỳ vọng cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng cao.

Thứ ba, hiện nay, các ngân hàng đều giảm mức lãi suất tiền gửi. Thêm vào đó, giá vàng trong nước và khu vực cũng như thế giới đều tăng đã dẫn đến tâm lý chuyển tiền sang đầu tư BĐS cũng là một trong những nguyên nhân làm cho giá BĐS tăng mạnh.

Thứ tư, các địa phương ban hành bảng giá mới tăng hơn so với trước đây. Cụ thể, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019 về khung giá đất, các địa phương đã ban hành bảng giá áp dụng cho giai đoạn 2020-2024. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn năm năm trước. Điều này trực tiếp hoặc gián tiếp tác động đến giá nhà, đất bởi đối với một dự án BĐS thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án.

Thứ năm, những thành công trong phòng chống Covid-19 trong thời gian vừa qua, Việt Nam đã trở thành điểm đến an toàn, dự báo sẽ hút mạnh dòng vốn FDI dịch chuyển từ các quốc gia khác, nhiều tập đoàn BĐS lớn có kế hoạch tái khởi động. Ngoài ra, Việt Nam cũng đã tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do, thu hút luồng dịch vốn sang khu công nghiệp, khu chế xuất.

Ngoài ra, cũng có yếu tố thị trường BĐS cũng bắt đầu có dấu hiệu ấm trở lạ, trong khi nguồn cung các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, có một nguyên nhân mang tính tiêu cực, đó là yếu tố đầu cơ; những người môi giới hoạt động thiếu chuyên nghiệp vì trục lợi bất chính đã gây nhiễu thông tinnhằm thổi giá đất lên cao kiếm lời.

Và những hệ lụy

Khi hiện tượng tăng giá đất trở thành những cơn sốt ảo đã phá vỡ mọi quy luật của thị trường BĐS, hệ lụy của những cơn sốt đất bất thường sẽ dẫn đến nợ xấu tăng và xáo trộn đời sống kinh tế của cả khu vực và thậm chí là nền kinh tế của đất nước. Giá đất tiếp tục tăng cao khiến người có nhu cầu thực sự không có khả năng mua để ở, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS. Khi người dân đầu tư mua hết các giao dịch, hoạt động tạo sốt đất ảo sẽ chấm dứt. Lúc này, không còn hoạt động mua bán ảo nhằm đẩy giá, giá đất sẽ ở mức cao hoặc giảm sâu khiến người đầu tư không kịp thoát ra khỏi cơn sốt đất và bị mắc kẹt. Lúc này dư nợ xấu sẽ xuất hiện và ảnh hưởng trực tiếp tới những khoản vay ngân hàng. Bên cạnh đó, sốt đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán nền trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án (chủ đầu tư ma).

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn khi những cơn sốt đất tăng cao. Với doanh nghiệp, những cơn sốt đất cũng khiến họ lao đao khi khó tiếp cận được với quỹ đất, bởi giá bị thổi cao và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới. Và đặc biệt, khi giá đã cao thì các doanh nghiệp cũng không mặn mà với quỹ đất tại địa phương, đồng nghĩa với việc mất cơ hội thu hút đầu tư.

Khi giá đất tăng quá cao so với thực tế, một hệ lụy lớn sẽ làm ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội của đất nước. Khi doanh nghiệp không hào hứng, nhà đầu tư e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản đóng băng. Giá đất cao cũng khiến cho người nghèo, người có thu nhập thấp không mua được nhà ở. Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa không sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội. Tất cả những điều này gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam và việc triển khai các chính sách ưu việt về phát triển nhà ở của Nhà nước khó có thể được hiện thực hóa.

Đề xuất một số giải pháp

Việc sốt đất đồng loạt ở nhiều địa phương như hiện nay, nếu không can thiệp kịp thời để giá đất được quản lý, định hướng của Nhà nước có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, phải mất nhiều năm mới khắc phục được. Vậy giải pháp trước mắt cũng như lâu dài để ngăn chặn tình trạng đầu cơ gây bất ổn cho thị trường hiện nay là gì?

Giải pháp ổn định thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng cho biết: Để quản lý ổn định thị trường BĐS, Bộ đang tích cực nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách nhằm giảm thiểu sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hàng hóa thị trường BĐS, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Trong đó, Bộ đã trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015 về phát triển, quản lý nhà ở xã hội.

Trong năm 2021, Bộ sẽ nghiên cứu trình Quốc hội, Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS như: Rà soát đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015, Nghị định 76/2015 và Nghị định 117/2015

Bộ sẽ tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường BĐS, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin để làm giá, đẩy giá BĐS lên cao nhằm thu lợi bất chính

Tăng cường công tác quản lý Nhà nước của các Bộ, ngành

Trước tình trạng sốt đất khắp nơi, ngày 25/3/2021, Bộ Xây dựng đã có Công văn 989/BXD-QLN gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường BĐS tại các địa phương.

Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thị trường BĐS theo quy định tại Điều 78 của Luật Kinh doanh BĐS 2014, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Trong đó tập trung chỉ đạo một số nội dung cụ thể sau:

- Tăng cường đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho các tổ chức, cá nhân có liên quan, đồng thời, tổ chức triển khai nghiêm túc, có hiệu quả các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng BĐS trên địa bàn.

- Tổ chức công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chínhtại địa phương để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

- Thực hiện quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảo bảo phù hợp trên địa bàn tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS tại địa phương.

- Có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương.

- Tập trung chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đônggây bất ổn cho thị trường, ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự xã hội địa phương và đời sống của người dân; đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán BĐS, dự án BĐS, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lývi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan (nếu có).

Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo có hiệu quả các nội dung nêu trên. Trong quá trình triển khai thực hiện nếu có khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền thì đề nghị có văn bản báo cáo cáp có thẩm quyền để được hướng dẫn kịp thời.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã vào cuộc khi tình trạng sốt đất đồng loạt ở cả 3 miền như hiện nay. Cụ thể, ngày 30/3/2021 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 1454/BTNMT-TCQLĐĐ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố tăng cường chấn chỉnh quản lý nhà nước về giá đất. Văn bản nêu rõ, thời gian gần đây, giá đất một số địa phương một số khu vực tăng lên một cách đột biến gây nên hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư.

Các thành phố cần công bố công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin để tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá đẩy giá đất, giá BĐS lên cao nhằm thu lợi bất chính và có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Cần thực hiện nghiêm túc các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thu nghĩa vụ thuế, kiểm soát các giao dịch ảo thổi giá đất, giá BĐS. Quản lý chặt chẽ, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp luật về đất đai, về việc tách thửa đất. Xử lý nghiêm đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư theo quy định pháp luật.

Có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến các quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh BĐSthông tin kịp thời về quy hoạch địa phương để người dân hiểu được và tránh bị lợi dụng trục lợi.

Đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo thực hiện và báo cáo kết quả thực hiện về Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 31/5/2021.

Tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản tại các địa phương

Thực tế thời gian qua, nhiều địa phương cũng đã phải ra văn bản để cảnh báo, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá đất sốt ảo hiện nay như Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Quảng Trị

Theo đó, các khu vực có dấu hiệu gia tăng đột biến tình trạng chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sốt ảo phải được chú ý đặc biệt để chỉ đạo cơ quan chuyên môn, UBND cấp xã sớm kiểm tra phát hiện và xử lý kịp thời cá vi phạm.

Một số lãnh đạo địa phương cảnh báo rõ: Các đối tượng đầu cơ đã âm thầm chuẩn bị mua đất tại các dự án trên từ thời gian trước với mức giá rẻ, sau đó lợi dụng thông tin về quy hoạch phát triển đô thị, đã bằng mọi cách tung ra thị trường các tin gây sốt, qua đó đẩy giá đất tăng cao trong thời gian ngắn nhằm sóng ảo về nhu cầu, khiến cho giới đầu tư và người dân thấy BĐS khu vực này đang giao dịch rất sôi động.

Tuy nhiên, đây thực chất là các hoạt động mua đi bán lại với nhau trong chính các nhóm môi giới đang thao túng thị trường, tạo các giao dịch mồi để dụ các khách hàng nhẹ dạ cả tin vào mua đất. Nhằm tránh tình trạng sốt đất như vậy, tại các địa phương, việc tăng cường chấn chỉnh quản lý nhà nước về giá đất là việc làm cần thiết bởi giá đất ở một số địa phương, khu vực tăng đột biến sẽ gây hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế - xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư. Để chấn chỉnh tình trạng nêu trên, đảm bảo môi trường đầu tư, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội cần tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án BĐS nhất là BĐS hình thành trong tương lai.

Mặt khác, cần phải cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn, có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất. Đây cũng là một hình thức chống thất thu nguồn ngân sách cho Nhà nước từ thuế đất.

Cùng với việc tuyên truyền, phổ biến quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh BĐS, cần xử lý nghiên với các trường hợp môi giới, mua bán BĐS, dự án BĐS, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan. Hơn ai hết, mỗi nhà đầu tư cần tự trang bị cho mình những kiến thức hữu ích nhằm tránh tình trạng tự đưa mình vào bẫy của những cơn sốt ảo.

Video liên quan