Chúng tôi dự đoán tổng sản phẩm quốc nội [GDP] thực tế năm 2022 sẽ không thay đổi ở mức 0. 0 phần trăm tăng trưởng và giảm 0. 5 phần trăm vào năm 2023, cả trên cơ sở Q4/Q4. Trong ngắn hạn, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng kinh tế ở mức khiêm tốn trong nửa cuối năm do xuất khẩu ròng có sự dao động lớn mà trước đó đã kéo dài trong nửa đầu năm sẽ thúc đẩy GDP trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, do dự kiến chính sách tiền tệ sẽ tiếp tục thắt chặt và kinh tế toàn cầu suy yếu, chúng tôi cho rằng hoạt động nhà ở sẽ tiếp tục chậm lại và chi tiêu tiêu dùng cũng như tăng trưởng đầu tư kinh doanh chậm lại. Chúng tôi tiếp tục cho rằng một cuộc suy thoái vừa phải sẽ xảy ra vào năm 2023 cùng với sự suy yếu của thị trường lao động
Lạm phát tiêu đề đã được kiểm soát trong hai tháng qua; . Lạm phát cơ bản, cùng với giá lương thực, tiếp tục duy trì ở mức cao hơn mục tiêu của Cục Dự trữ Liên bang. Sau khi hoàn thành dự báo của chúng tôi, Chỉ số giá tiêu dùng [CPI] được công bố vào tháng 8 cho thấy giá cốt lõi tăng 0. 6 phần trăm trong tháng và 6. 3 phần trăm trên cơ sở hàng năm, tăng tốc bốn phần mười từ tháng Bảy. Do đó, chúng tôi kỳ vọng Cục Dự trữ Liên bang sẽ tiếp tục lộ trình tăng lãi suất ngắn hạn và dự đoán sẽ tăng thêm 75 điểm cơ bản tại cuộc họp tháng 9, mặc dù thị trường đang định giá một phần khả năng tăng toàn bộ 100 điểm cơ bản. Dự báo cơ bản của chúng tôi là lãi suất Quỹ của Fed sẽ cao nhất ở mức 3. 50-3. Phạm vi 75 phần trăm vào đầu năm 2023, nhưng chúng tôi nhận thấy rủi ro tăng giá đối với tỷ lệ cuối cùng này
Chúng tôi đã hạ dự báo tổng doanh số bán nhà năm 2022 xuống còn 5. 71 triệu chiếc, 17. giảm 2% từ năm 2021, giảm so với dự báo trước đây của chúng tôi là 16. giảm 2 phần trăm. Sự thay đổi không cân xứng do kỳ vọng doanh số bán nhà mới thấp hơn, nhưng doanh số bán nhà hiện tại cũng bị hạ xuống, phần lớn là do lãi suất thế chấp lại tăng cao hơn [vượt quá 6. 0 phần trăm lần đầu tiên kể từ năm 2008, theo khảo sát gần đây nhất của Freddie Mac]. Tổng triển vọng doanh số bán nhà của chúng tôi cho năm 2023 đã được điều chỉnh giảm từ 5. 18 triệu ăn 4. 98 triệu đơn vị. Với những thay đổi đối với triển vọng của chúng tôi đối với cả doanh số bán nhà và lãi suất thế chấp, cùng với việc so sánh điểm chuẩn với dữ liệu mới nhất của Đạo luật Tiết lộ Thế chấp Nhà [HMDA], chúng tôi đã hạ nhẹ dự báo của mình về các khoản thế chấp năm 2022 xuống còn 2 đô la. 44 nghìn tỷ [trước đây là 2 đô la. 47 nghìn tỷ] và dự báo nguồn gốc thế chấp năm 2023 của chúng tôi là 2 đô la. 17 nghìn tỷ [trước đây là 2 đô la. 29 nghìn tỷ]
Động lực lạm phát đang thay đổi
Các yếu tố thúc đẩy lạm phát hàng đầu tiếp tục chuyển từ tăng giá hàng hóa và hàng hóa sang dịch vụ. Mặc dù chúng tôi tin rằng lạm phát tổng thể có thể đã đạt đến đỉnh điểm, nhưng tăng trưởng tiền thuê nhà mạnh mẽ và thị trường lao động thắt chặt đang dẫn đến xu hướng lạm phát dai dẳng hơn, mà trong lịch sử rất khó kiềm chế nếu không có sự suy giảm kinh tế chung.
Giá xăng giảm mạnh 10. 6 phần trăm giữ cho CPI tiêu đề tháng 8 ở mức khiêm tốn trong tháng thứ hai liên tiếp, chỉ tăng 0. 1 phần trăm, phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Trên cơ sở hàng năm, CPI toàn phần giảm tốc xuống còn 8. 3 phần trăm, giảm từ mức cao nhất gần đây là 9. 1 phần trăm trong tháng sáu. Tuy nhiên, hầu hết các danh mục chính khác đều tăng trong tháng, với CPI cơ bản tăng 0. 6 phần trăm, tăng tốc trở lại với tỷ lệ hàng năm là 6. 3 phần trăm. Sức mạnh của giá hàng hóa phi năng lượng có phần mâu thuẫn với các chỉ số khác, chẳng hạn như các cuộc khảo sát kinh doanh cho thấy tỷ lệ doanh nghiệp tăng giá giảm. Tỷ giá hối đoái đồng đô la mạnh hơn, một phần do tăng trưởng kinh tế ở nước ngoài suy yếu, cũng đang gây áp lực giảm giá nhập khẩu, vốn đã giảm 1% trong tháng 8. Trong tương lai, chúng tôi kỳ vọng lạm phát giá hàng hóa sẽ dịu đi, được hỗ trợ bởi Chỉ số giá sản xuất [PPI] tháng 8 cho thấy lạm phát giá hàng hóa nhẹ hơn
Tuy nhiên, lạm phát nơi trú ẩn, tăng với tốc độ nhanh 0. 7 phần trăm trong tháng [mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ năm 1991] có khả năng duy trì mạnh ít nhất đến giữa năm 2023. Như chúng ta đã thảo luận trước đây, có một khoảng thời gian trễ đáng kể giữa những thay đổi về giá nhà, tiền thuê nhà và những thay đổi trong thước đo CPI về chi phí nhà ở. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại hơn là sự gia tăng lạm phát của các dịch vụ phi năng lượng, phi nhà ở. Trong khi các dịch vụ đó chỉ đóng góp khoảng 1. 5 điểm phần trăm so với lạm phát tiêu đề hàng năm vào tháng 8, tỷ lệ đó đã tăng từ 1. 0 điểm phần trăm vào tháng 1 và xấp xỉ gấp ba lần tỷ lệ lạm phát trung bình hàng năm vào năm 2019 là 0. 5 điểm phần trăm, phản ánh khả năng thị trường lao động chặt chẽ có thể dẫn đến một vòng xoáy giá cả tiền lương khó đảo ngược
Rủi ro tăng giá do thắt chặt chính sách tiền tệ
Mặc dù tăng trưởng việc làm trong bảng lương giảm tốc vào tháng 8, nhưng nó vẫn ở tốc độ mạnh mẽ là 315.000 trong tháng. Việc làm tiếp tục tăng mạnh hỗ trợ chi tiêu của người tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế trong ngắn hạn. Tuy nhiên, với tỷ lệ lạm phát ngày càng tăng được thúc đẩy bởi sự thắt chặt của thị trường lao động, sức mạnh tiếp tục có thể làm tăng cơ hội thắt chặt chính sách tiền tệ lớn hơn hoặc lâu dài hơn. Fed trước đây đã đề cập rõ ràng về nhu cầu giảm cơ hội việc làm để tăng trưởng tiền lương giảm xuống mức phù hợp với mục tiêu lạm phát 2%.
Theo quan điểm lý thuyết của Fed, để giảm áp lực lạm phát trên thị trường lao động, tỷ lệ thất nghiệp cần phải vượt quá mức của Tỷ lệ thất nghiệp do lạm phát không tăng tốc [NAIRU], hiện được Văn phòng Ngân sách Quốc hội ước tính là 4. 5 phần trăm. Tỷ lệ thất nghiệp trong tháng 8 là 3. 7 phần trăm. Chủ tịch Powell đã ám chỉ điều này vào tháng 8 khi ông tuyên bố rằng cần phải có “một chút đau đớn” để đạt được sự ổn định về giá. Một yếu tố phức tạp hơn nữa là khả năng phục hồi niềm tin của người tiêu dùng do giá xăng giảm và thu nhập tùy ý bổ sung. Mặc dù doanh số bán lẻ cốt lõi cho đến nay vẫn tương đối yếu, nhưng nếu giá xăng dầu yếu hơn thúc đẩy nhu cầu của người tiêu dùng ở các hạng mục khác, thì có thể cần phải thắt chặt chính sách tiền tệ [tất cả đều bình đẳng] để hạ nhiệt đủ nhu cầu.
Sau báo cáo CPI mới nhất cho thấy lạm phát khu vực dịch vụ đang gia tăng và lạm phát hàng hóa đang diễn ra, thị trường tài chính đã phản ứng nhanh chóng và lợi suất trái phiếu kho bạc tăng vọt. Ngay cả khi xem xét các đợt tăng lãi suất của Fed cho đến nay, lập trường chính sách hiện tại vẫn được cho là gần như trung lập, nghĩa là một mức lãi suất không kích thích cũng không hạn chế hoạt động kinh tế. Chúng tôi tin rằng những kỳ vọng của thị trường đang bắt đầu tính đến khả năng Fed sẽ phải tăng lãi suất ngắn hạn cao hơn mức trung lập và có thể duy trì nó trong một thời gian để khiến thị trường lao động dịu đi đủ để đạt được sự ổn định về giá. Lợi tức trái phiếu kho bạc mười năm đóng cửa ở mức 3. 45% vào ngày 15 tháng 9, tăng khoảng 80 điểm cơ bản kể từ cuối tháng 7. Trong khi đó, lãi suất trái phiếu kho bạc một năm đóng cửa ở mức 4. 0 phần trăm, cao nhất kể từ tháng 10 năm 2007
Doanh số bán nhà vẫn chậm do lãi suất thế chấp cao hơn
Doanh số bán nhà hiện tại giảm 5. 9 phần trăm trong tháng 7 với tốc độ hàng năm là 4. 81 triệu, phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Trên cơ sở hàng năm, doanh số bán hàng đã giảm 20. 2 phần trăm. Ngoại trừ lần ngừng hoạt động đầu tiên do COVID vào đầu năm 2020 và sự gián đoạn liên quan đến bão vào năm 2015, đây là tốc độ bán hàng chậm nhất kể từ năm 2014. Dữ liệu về đơn đăng ký thế chấp chỉ ra rằng doanh số bán nhà sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới và với tỷ lệ thế chấp tăng trở lại, chúng tôi đã điều chỉnh giảm triển vọng doanh số bán nhà hiện tại của mình cho đến năm 2023. Bây giờ chúng tôi dự kiến tổng doanh số bán hàng hiện tại của năm 2022 sẽ giảm 16. 5 phần trăm từ năm 2021, tiếp theo là giảm thêm 13. 3 phần trăm vào năm 2023. Chúng tôi sẽ công bố bản cập nhật dự báo hàng quý về Chỉ số giá nhà Fannie Mae vào tháng 10.
Doanh số bán nhà mới và xây dựng tiếp tục yếu hơn dự đoán. Doanh số bán nhà mới giảm 12. 6% trong tháng 7 và giảm 32. 3 phần trăm so với một năm trước. Việc tạm thời giảm lãi suất thế chấp vào tháng trước có thể dẫn đến một số ổn định trong số lượng nhà bán mới trong tháng 8, nhưng chúng tôi dự đoán sẽ tiếp tục giảm trong tương lai. Với tốc độ bán hàng hiện tại, nguồn cung nhà mới trên thị trường trong các tháng là 10. 9 vào tháng 7, tăng từ 9. 2 vào tháng 6. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2009. Đến thời điểm này, các công ty xây dựng nhà dường như không cung cấp đủ ưu đãi để di chuyển hàng tồn kho ngày càng tăng, tuy nhiên, nhiều công ty xây dựng nhà giao dịch công khai tiếp tục báo cáo tỷ suất lợi nhuận gộp tăng cao trong lịch sử trong suốt quý hai, cho thấy khả năng giảm giá nhiều hơn trong tương lai. Những người xây nhà có thể đã miễn cưỡng làm như vậy cho đến gần đây vì sự tắc nghẽn trong chuỗi cung ứng và tình trạng thiếu lao động đã dẫn đến tỷ lệ nhà để bán vẫn đang được xây dựng tăng cao so với tiêu chuẩn trước đây. Hiện tại, tương đối ít nhà đã hoàn thiện được bán trên thị trường, điều này có thể hạn chế nhu cầu định giá mạnh hơn của các nhà xây dựng. Tuy nhiên, trong vài tháng qua, con số này đã bắt đầu tăng lên, cho thấy các công ty xây dựng nhà có thể sớm đưa ra các ưu đãi về giá lớn hơn để thúc đẩy doanh số
Redfin báo cáo rằng, lần đầu tiên kể từ tháng 3 năm 2021, giá bán trung bình của một ngôi nhà hiện tại đã giảm xuống dưới giá chào bán trung bình. Trong khi hàng tồn kho nhà ở vẫn còn eo hẹp, nguồn cung hàng tồn kho của các tháng đang bắt đầu tăng. Vào tháng 8, nguồn cung hàng tháng cho những ngôi nhà dành cho một gia đình hiện có là 3. 3 với tốc độ bán hàng hiện tại, tăng từ 1. 6 đầu năm. Theo tỷ lệ doanh số bán hàng, hàng tồn kho hiện đang tiệm cận mức trước COVID ngay cả khi số lượng danh sách tuyệt đối vẫn thấp hơn đáng kể
Xây dựng nhà ở nhiều gia đình tiếp tục mạnh mẽ. Tuy nhiên, chúng tôi đã điều chỉnh giảm dự báo về việc bắt đầu cho nhiều hộ gia đình vào năm 2023, do triển vọng lãi suất cao hơn. Chúng tôi cho rằng hoạt động sẽ chậm lại vào năm 2023 cùng với nền kinh tế đang chậm lại, nhưng chúng tôi cho rằng nhu cầu đối với các đơn vị cho thuê sẽ vẫn tương đối cao. Vì khả năng chi trả cho việc mua nhà dành cho một gia đình đạt mức thấp chưa từng thấy kể từ năm 2006, nhiều hộ gia đình có thể sẽ ở trong một đơn vị cho thuê lâu hơn so với những gì họ sẽ làm
Các khoản vay thế chấp
Tháng này, chúng tôi đã cập nhật ước tính trước đây về các khoản vay thế chấp dành cho một hộ gia đình vào năm 2021 do kết quả điểm chuẩn hàng năm của chúng tôi đối với dữ liệu HMDA mới nhất. Điều này dẫn đến các sửa đổi nhỏ tăng lên đối với tổng khối lượng ban đầu ước tính năm 2021, với ước tính năm 2021 của chúng tôi hiện ở mức 4 đô la. 57 nghìn tỷ, cao hơn khoảng 101 tỷ đô la so với ước tính trước đây của chúng tôi. Khối lượng mua và tái cấp vốn cho năm 2021 hiện được ước tính là $1. 9 nghìn tỷ và 2 đô la. 7 nghìn tỷ, đại diện cho các sửa đổi tăng lên lần lượt là 37 tỷ đô la và 64 tỷ đô la.
Dự báo của chúng tôi về khối lượng mua hàng năm 2022 vẫn ở mức $1. 7 nghìn tỷ đồng, về cơ bản không thay đổi so với tháng trước. Bây giờ chúng tôi kỳ vọng khối lượng mua sẽ giảm khoảng 1. 5 phần trăm vào năm 2023 chỉ còn dưới 1 đô la. 7 nghìn tỷ đô la, điều chỉnh giảm 17 tỷ đô la so với dự báo của tháng trước, do các điều chỉnh giảm đối với dự báo doanh số bán nhà của chúng tôi
Trên thị trường tái cấp vốn, lãi suất thế chấp cao hơn đã làm giảm đáng kể quy mô thị trường dự kiến cho năm 2022 và hơn thế nữa. Hiện tại, chúng tôi kỳ vọng khối lượng giao dịch năm 2022 sẽ đạt tổng cộng 731 tỷ đô la, thấp hơn 38 tỷ đô la so với dự báo của tháng trước. Chúng tôi kỳ vọng khối lượng tái cấp vốn sẽ giảm hơn nữa vào năm 2023, đạt 490 tỷ USD, giảm 102 tỷ USD so với dự báo của tháng trước
Nhóm Nghiên cứu Kinh tế & Chiến lược [ESR]
Ngày 15 tháng 9 năm 2022
Để biết thông tin tổng quan về dữ liệu kinh tế vĩ mô và nhà ở giữa các dự báo hàng tháng, vui lòng đọc ESR's .
Nguồn dữ liệu cho biểu đồ. Cục Thống kê Lao động, Hiệp hội Quốc gia về REALTORS®, Cục Điều tra Dân số
Các ý kiến, phân tích, ước tính, dự báo và quan điểm khác của Nhóm Nghiên cứu Kinh tế & Chiến lược [ESR] của Fannie Mae có trong các tài liệu này không được hiểu là chỉ ra triển vọng kinh doanh hoặc kết quả dự kiến của Fannie Mae, dựa trên một số giả định và có thể . Thông tin này ảnh hưởng đến Fannie Mae như thế nào sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Mặc dù nhóm ESR dựa trên các ý kiến, phân tích, ước tính, dự báo và các quan điểm khác về thông tin mà nhóm cho là đáng tin cậy, nhưng nhóm không đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong các tài liệu này là chính xác, cập nhật hoặc phù hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào. Những thay đổi trong các giả định hoặc thông tin làm cơ sở cho các quan điểm này có thể tạo ra các kết quả khác biệt đáng kể. Các phân tích, ý kiến, ước tính, dự báo và các quan điểm khác do nhóm ESR công bố thể hiện quan điểm của nhóm đó kể từ ngày được chỉ định và không nhất thiết thể hiện quan điểm của Fannie Mae hoặc quản lý của nhóm