Đất quy hoạch cơ sở hạ tầng là gì năm 2024

Đất dính quy hoạch là điều mà hầu hết người dân không mong muốn vì dễ bị thu hồi. Vậy, đất quy hoạch là gì và cần nắm rõ những quy định gì nếu không may khi mua đất thuộc quy hoạch?

Đất quy hoạch là gì?

* Theo góc độ pháp lý

Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại - dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…

Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi [diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít].

* Theo cách hiểu thực tế

Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.

Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.

3 lưu ý khi mua phải đất thuộc quy hoạch

1. Có thể không thu hồi

Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“…
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.

Như vậy, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất [nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất].

Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị Nhà nước thu hồi [nhưng khả năng thu hồi rất lớn].

2. Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch

Mặc dù đất thuộc quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:

- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi [quy hoạch treo] thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Có thể được chuyển nhượng, tặng cho.

- Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.

Xem chi tiết: 3 quyền quan trọng của người dân khi có đất thuộc quy hoạch

3. Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch

Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:

- Khi hợp đồng có thỏa thuận.

- Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.

Xem chi tiết: Phát hiện đất thuộc quy hoạch có được lấy lại cọc không?

Có thể thấy những lưu ý trên không làm thay đổi bản chất vấn đề là đa số trường hợp mua phải đất thuộc quy hoạch sẽ bị lỗ nhưng có thể sẽ giúp người sử dụng đất yên tâm hơn khi biết một số quyền lợi vẫn được bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Cấu trúc đô thị là “Bộ khung” hạ tầng kỹ thuật để bảo đảm cho chức năng hạ tầng xã hội [HTXH] đô thị hoạt động hiệu quả. Đánh giá đúng vai trò, nhiệm vụ, thực trạng của công tác quy hoạch hạ tầng xã hội [HTXH] đô thị, các cơ sở khoa học quy hoạch nhằm đề xuất được các giải pháp tốt trong quy hoạch hệ thống công trình HTXH phù hợp với các nhu cầu và các hoạt động đô thị là cốt lõi của một cấu trúc đô thị phát triển bền vững.

Hinh 1: Cấu trúc thành phố Singapore – 1971; Các khu chức năng đô thị được liên kết bởi hệ thống giao thông [Nguồn: Tham khảo tư liệu]

Tổng quan về quy hoạch hạ tầng xã hội [HTXH] đô thị

1. Hạ tầng xã hội đô thị là gì?

Theo các văn bản quản lý về quy hoạch và xây dựng đô thị của Việt Nam, các khái niệm liên quan trong bài viết được hiểu như sau:

– Hạ tầng xã hội đô thị được hiểu là hệ thống các công trình phục vụ cho những nhu cầu và dịch vụ của nhân dân, của bộ máy hành chính và các cơ sở sản xuất. Hệ thống công trình này bao gồm: Hành chính, y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục – thể thao, dịch vụ thương mại, cây xanh công viên và các công trình khác [trừ các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị], được tổ chức cân đối và liên kết với nhau trong không gian đô thị.

– Quy hoạch hạ tầng xã hội là việc tổ chức hệ thống không gian công trình HTXH trong địa giới hành chính của một khu vực thị trấn, huyện, thị xã, thành phố, của một tỉnh hoặc liên tỉnh nhằm tạo ra môi trường dịch vụ tốt nhất cho người dân và phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ của địa phương và quy định kinh tế kỹ thuật khác.

2. Khái quát thực trạng quy hoạch hạ tầng xã hội đô thị

Trong quá trình quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị, việc tổ chức không gian sống cho con người yêu cầu phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật [HTKT] và HTXH. Việc đáp ứng các nhu cầu hạ tầng kỹ thuật như: đi lại giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện,… là những nhu cầu “vật chất” quan trọng, cần đi trước. Các nhu cầu về hạ tầng xã hội như: Học tập, chữa bệnh, văn hóa, thể thao,… là những nhu cầu cần thiết, tuy nhiên thường phải xây dựng sau, điều này cũng phù hợp với logic “Đường, điện – Trường, trạm”. Nói như vậy để lý giải cho việc lập tiến độ xây dựng các công trình HTXH thường đi sau các các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.Về tổng thể thì việc phát triển đô thị phải đồng bộ cả về hạ tầng kỹ thuật và HTXH mới đạt yêu cầu.

Hình 2: Hệ thống cây xanh thành phố liên kết với các cây xanh và mặt nước tự nhiên – Thành phố Minsk. [Nguồn; Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị – Nguyễn Thế Bá]

Ở Việt Nam, do điều kiện kinh tế phát triển còn hạn chế nên việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội thường xây dựng sau khi đô thị hình thành, hoặc do nhiều lý do mà chính quyền cùng các chủ đầu tư chưa quan tâm đầu tư xây dựng đồng bộ. Thực tế việc này đã bị lạm dụng, đã có quan niệm các công trình HTXH đầu tư sau, hệ lụy của nó là hầu hết các khu đô thị chỉ chú trọng đến công tác xây dựng HTKT và nhà ở, còn các công trình dịch vụ HTXH thì không được quan tâm xây dựng, không đáp ứng được cuộc sống tối thiểu của người dân khi đến sinh sống. Hiện nay, với tư duy phát triển bền vững, việc xây dựng đồng bộ giữa HTKT và HTXH đô thị là yêu cầu tất yếu của các Quốc gia văn minh. Tại Việt Nam, một số khu đô thị đã chứng minh tính khả thi của việc phát triển đô thị đồng bộ đã mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội.

Các văn bản pháp luật của Việt Nam về quy hoạch và phát triển đô thị đều có các yêu cầu về quy hoạch và phát triển công trình HTXH đô thị, tuy nhiên các văn bản này mới dừng ở yêu cầu và định hướng, chưa cụ thể thành các quy định. Nếu mang các quy định về HTKT so với các quy định về HTXH thì mới thấy sự chênh lệch nhau về nội dung các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy định nội dung thuyết minh và bản vẽ quy hoạch trong đồ án quy hoạch đô thị. Thiếu các quy định cụ thể, khả thi là nguyên nhân cơ bản và bất cập trong việc quy hoạch không gian HTXH đô thị, dẫn đến tính khả thi của đồ án quy hoạch đô thị tại Việt Nam rất thấp. Do đó, quá trình thực hiện luôn luôn phải điều chỉnh các công trình HTXH quan trọng “cốt lõi” của đô thị, dẫn đến thay đổi cấu trúc đô thị, gây ra sự “chệch hướng” quá trình quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị.

Trong văn bản luật có quy định nội dung quy hoạch công trình HTXH: “Xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; mô hình phát triển, định hướng phát triển không gian nội thị và khu vực ngoại thị, trung tâm chính trị – hành chính, dịch vụ, thương mại, văn hoá, giáo dục, đào tạo, y tế, công viên cây xanh, thể dục, thể thao cấp đô thị; quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật khung trên mặt đất, trên cao và ngầm dưới đất; đánh giá môi trường chiến lược; kế hoạch ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện”. Đối với đồ án quy hoạch chi tiết văn bản cũng ghi rõ: “Xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất”. Trong nội dung [thuyết minh và bản vẽ] về quy hoạch xây dựng [theo Nghị định 44/2015/NĐ-CP] phần nội dung của công trình HTXH được kết hợp vào phần quy hoạch không gian, phần HTKT được tách riêng phần chi tiết nội dung của từng loại công trình. Nội dung thuyết minh và bản vẽ của các công trình HTXH cũng không có quy định cụ thể cho từng loại công trình. Thực tế thì các nội dung quy hoạch HTXH có nghiên cứu, tuy nhiên chỉ dừng ở mức độ quy hoạch hệ thống và vị trí [lý thuyết hệ thống, vị trí tương đối], chưa làm rõ chức năng, quy mô, ranh giới và bán kính phục vụ.

Hình 3: Bố trí các công trình HTXH theo giải pháp phân tán. [Nguồn; Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị – Nguyễn Thế Bá]

Việc quy hoạch các công trình HTXH hiện nay còn bị tác động bởi kinh tế thị trường quốc nội và quốc tế [ví dụ như hệ thống các bệnh viện, trường học quốc tế và tư nhân tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM]. Sự tác động của kinh tế xã hội đến việc dự báo và phân bố các công trình HTXH cũng chưa được cập nhật, còn thiếu các văn bản hướng dẫn thực hiện trong các đồ án quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đô thị. Việc dự báo theo phương pháp truyền thống, theo khu vực hành chính, địa phương không kết hợp với nền kinh tế thị trường và quốc tế đã làm tăng tính bất hợp lý cho quy mô cũng như càng bị động trong việc tổ chức sắp xếp mạng lưới các công trình HTXH.

Kinh nghiệm trên thế giới và tại Việt Nam cho thấy trong quá trình phát triển đô thị, chúng ta không nên thay đổi cấu trúc tổng thể [trung tâm hành chính – chính trị và trung tâm văn hóa cốt lõi], mà chỉ nên hướng đến mở rộng một số khu trung tâm dịch vụ, khu nhà ở vệ tinh. Thành phố London, New York, Paris và Washington đều là những cấu trúc đô thị phát triển bền vững cả về kinh tế, xã hội và môi trường, vì nó đã lưu giữ được trung tâm cốt lõi [hành chính đô thị và dịch vụ đặc trưng], việc phát triển thành phố là sự mở rộng ra các đô thị xung quanh [vệ tinh] chứ ít khi thay đổi cấu trúc nguyên bản của đô thị gốc. Tại Việt Nam đã có nhiều đô thị đang chuyển đổi các trung tâm đô thị được xây dựng từ nhiều đời thành các khách sạn và trung tâm thương mại vì nhiều lý do, thay đổi điều này đồng nghĩa với việc lập lại cấu trúc mới cho đô thị phát triển phù hợp, đây thật sự là điều đáng quan ngại không những cho bảo tồn mà còn dễ bị tổn thương đến sự phát triển bền vững của đô thị trong tương lai.

3. Đánh giá chung

Trong các quy định quản lý nhà nước, các đồ án quy hoạch vùng, quy hoạch chung đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù và quy hoạch chi tiết đều có yêu cầu. Tuy nhiên, các nội dung quy định cụ thể cho công trình HTXH không cụ thể như HTKT đô thị. Các công trình HTXH đô thị có chức năng quan trọng là “tạo thị”, khi lập quy hoạch đô thị nếu không bố trí được cụ thể vị trí, diện tích, ranh giới và phương án tổ chức không gian công trình trên bản đồ quy hoạch là khó khả thi.

Việc dự báo quy mô tại các đồ án quy hoạch đô thị thường tính gộp [tỷ lệ % đất đai] cho các công trình HTXH, điều này sẽ gây khó khăn cho việc phân bố khi lập đồ án quy hoạch. Trên thực tế, các công trình được bố trí theo nhóm hoặc riêng biệt, vì vậy quy mô này sẽ bị tác động bởi các điều kiện về quy mô dân số, địa hình tự nhiên, kinh tế và các tác động khác.

Điểm lại các văn bản pháp quy về lập và quản lý quy hoạch phát triển đô thị, nội dung lập quy hoạch công trình HTXH đô thị trong các đồ án, cũng như các bất cập trong thực tiễn xây dựng phát triển các công trình HTXH đô thị, cho thấy sự cần thiết phải có cách tiếp cận mới, cách làm mới trong việc xây dựng quy chuân, tiêu chuẩn, công tác quản lý và lập quy hoạch đô thị của Việt Nam.

Hình 4: Bố trí các công trình HTXH theo giải pháp hỗn hợp

Bối cảnh, mục tiêu và yêu cầu quy hoạch HTXH đô thị

1. Bối cảnh tác động

Việt Nam trong thời kỳ chuyển đổi về cơ cấu kinh tế đô thị, cơ chế quản lý đô thị, các tác động của biến đổi khí hậu, của sự hội nhập kinh tế thế giới, … cấu trúc chức năng đô thị, nông thôn sẽ bị tác động và thay đổi là tất yếu.Trong bối cảnh các nhân tố của cấu trúc và các mối liên kết cơ bản trong đô thị đang bị xáo trộn, vấn đề đặt ra là cuộc sống của người dân vẫn phải luôn được bảo đảm bảo. Đó cũng là một trong những nguyên tắc của phát triển bền vững. Bộ khung xương của đô thị phải có những sự thích ứng, mềm dẻo nhất định. Một cấu trúc đô thị tuy có sự thay đổi nhưng vẫn phải đáp ứng được sự phát triển, không gây ra nhiều xáo trộn về môi trường sống và môi trường cảnh quan đô thị.

Quy hoạch đô thị, nông thôn đang diễn ra và thay đổi mạnh mẽ từ: Nhận thức, quan điểm, nội dung và phương pháp, liên kết chặt chẽ các hoạt động nghiên cứu – lập quy hoạch – quản lý đầu tư – khai thác đô thị,… Các hoạt động này được thực hiện trong một “chuỗi” thống nhất, nhằm nâng cao hiệu quả chất lượng của đồ án qui hoạch, tạo nên một cấu trúc không gian đô thị và nông thôn hòa nhập với nhau, hình thành môi trường đáng sống.

2. Mục tiêu quy hoạch hạ tầng xã hội

Quy hoạch HTXH đô thị có nhiệm vụ tạo điều kiện tổ chức tốt cuộc sống và mọi hoạt động hàng ngày của người dân, tạo cơ cấu hợp lí trong việc phân bố dân cư và sử dụng đất đai đô thị, tổ chức việc xây dựng các khu ở, khu trung tâm và dịch vụ công cộng, khu nghỉ ngơi, giải trí, cũng như việc đi lại giao tiếp của người dân. Ngoài ra, nó còn tạo môi trường sống, môi trường cảnh quan trong sạch đẹp, an toàn, tạo mối liên hệ giữa con người và thiên nhiên thân thiện, tạo điều kiện hiện đại hóa cuộc sống của người dân, phục vụ con người phát triển một cách toàn diện. Những mục tiêu cơ bản được đặt ra là:

– Đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở, công trình y tế, giáo dục, văn hoá, thể thao, thương mại, công viên, cây xanh, mặt nước và công trình HTXH khác;

– Nâng cao và đáp ứng toàn diện những nhu cầu của các hoạt động kinh tế, góp phần nâng cao hiệu quả năng suất lao động;

– Tạo lập và phát triển hài hoà, cân đối và đồng bộ, phù hợp với sự phát triển của các cơ cấu thành phần khác trong vùng;

– Giảm bớt sự chênh lệch trong việc cung cấp và trang bị cơ sở hạ tầng giữa đô thị và nông thôn, giữa các vùng lãnh thổ;

– Đáp ứng các yêu cầu về hội nhập quốc tế và ứng phó với các tác động của biến đổi khí hậu;

– Bảo đảm tính đồng bộ về không gian kiến trúc cảnh quan, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị và không gian ngầm.

Hình 5: Bố trí các công trình HTXH theo giải pháp tập trung.

HTXH đô thị.

1. Nguyên tắc chung:

Dự báo được nhu cầu sử dụng cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng chiến lược phát triển HTXH, xác định các công trình đầu mối, mạng lưới, vị trí và quy mô mang tính chất vùng hoặc liên vùng.

Căn cứ vào dự báo dân số đô thị và nông thôn trong vùng [theo các đồ án Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hay quy hoạch chi tiết] ta có thể tính ra quy mô cho tổng thể và từng thể loại công trình HTXH dựa trên chỉ tiêu được quy định tại các quy chuẩn, tiêu chuẩn và kinh nghiệm trong và ngoài nước;

Sự tăng trưởng dân số đô thị là sự tăng trưởng tổng hợp của nhiều thành phần khác bao gồm tăng tự nhiên, tăng cơ học, tăng hỗn hợp và tăng của nhiều thành phần khác nữa do đó quy mô tăng trưởng kinh tế đô thị là tổng của sự tăng trưởng các thành phần. Vì vậy chúng ta nên dùng Phương pháp dự báo tổng hợp để tính toán cho các công trình HTXH.

2. Phương pháp xác định quy mô công trình HTXH

– Phương pháp 1: Theo quy chuẩn quy hoạch đô thị về tỷ lệ các loại đất trong đô thị để xác định diện tích tổng các công trình HTXH, đề xuất ý tưởng tổ chức không gian. Lưu ý với cách xác định quy mô này là không chính xác vì quy chuẩn chỉ cung cấp mức độ tổng thể theo quy mô cấp đô thị, nên chỉ nên để tham khảo cho giai đoạn nghiên cứu.

– Phương pháp 2: Theo tiêu chuẩn chỉ tiêu cụ thể của từng loại đất cho công trình HTXH; Y tế [bệnh viện các loại, trung tâm y tế,… ], Giáo dục [nhà trẻ, mẫu giáo, trường phổ thông các cấp, Thể dục – thể thao,… Tính được chi tiết quy mô từng hạng mục HTXH trên cơ sở đó sẽ nghiên cứu kết hợp hay phân ngành nhóm cho phù hợp với điều kiện của đô thị.

– Phương pháp 3 [phi tầng bậc]: Được xác định trên cơ sở nhu cầu của HTXH và các mối quan hệ kinh tế xã hội ở cấp quốc gia và quốc tế. Trong trường hợp này cần xem xét đến xu hướng đầu tư kinh tế xã hội, chủ động dự phòng hay lồng ghép quỹ đất đô thị trong quy hoạch cho việc các nhà đầu tư một số thể loại công trình HTXH “xã hội hóa” đầu tư không phụ thuộc vào vốn đầu tư của chính quyền đô thị.

Giải pháp quy hoạch hạ tầng xã hội đô thị.

1. Cấu trúc phân tán

Với các đô thị lớn đặc biệt, loại 1; Quy mô phục vụ lớn, bán kính phục vụ rộng, vì vậy cần phân ra các trung tâm có vị trí khác nhau; Trung tâm hành chính- chính trị, Trung tâm giáo dục đào tạo, Trung tâm thể dục thể thao, Khu trung tâm y tế bao gồm các loại bệnh viện, các trung tâm Thương mại dịch vụ và các trung tâm chuyên ngành khác.

Đô thị đặc biệt lớn có thể hình thành các đô thị vệ tinh như TP Hà Nội, TP HCM. Chức năng HTXH được phân chia và phân bố theo chức năng của đô thị trung tâm và đô thị vệ tinh.

Phương án tổ chức hệ thống trung tâm HTXH TP Đô thị Hải Dương [Nguồn; Dự án Cup.cup – VIUP]

2. Cấu trúc hỗn hợp [bán tập trung]

Với các đô thị loại 2, loại 3 có thể kết hợp thành các tổ hợp nhiều nhóm trung tâm HTXH: 1/ Hành chính + Văn hóa. 2/ Giáo dục + Y tế. 3/ Cây xanh + thể thao. 4/ Thương mại dịch vụ, du lịch, … Các nhóm này được bố trí thành nhiều khu vực khác nhau, đảm bảo bán kính phục vụ, điều kiện tự nhiên của đô thị đồng bằng, trung du và miền núi.

3. Cấu trúc tập trung

Các đô thị nhỏ loại 4, loại 5 với quy mô công trình phục vụ không lớn, bán kính phục vụ nhỏ, giải pháp tổ hợp trung tâm HTXH. Tất cả các công trình HTXH được bố trí trên một hay hai khu đất.

Phương pháp lập quy hoạch HTXH đô thị

1. Phương pháp tiếp cận “quy hoạch chiến lược” cho quy hoạch đô thị nói chung, quy hoạch HTXH nói riêng là giải pháp tốt nhất đang được áp dụng tại các nước văn minh. Phương pháp tiếp cận này được Louis Albrechts định nghĩa là “Một quá trình biến đổi và tích hợp do khu vực công chỉ đạo nhưng là về sản xuất-xã hội-không gian, qua đó đưa ra tầm nhìn/khuôn khổ để tham khảo, nêu lên luận chứng cho các hành động và biện pháp thực thi thống nhất nhằm chỉ ra hình dạng và quy mô mà một địa điểm đang có hoặc có thể có”.

Đảm bảo tính khả thi các quy hoạch nói chung hay quy hoạch HTXH, về lâu dài nên tách quy hoạch chiến lược HTXH riêng và quy hoạch không gian HTXH riêng là phù hợp với xu thế hiện đại. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay [quá độ] có thể xem xét dùng phương pháp tích hợp nội dung của quy hoạch chiến lược và quy hoạch không gian.

2. Nội dung quy hoạch chia ra làm 3 bước: Quy hoạch chiến lược – Quy hoạch không gian – Quản lý thực hiện. Tuỳ thuộc vào loại HTXH quy hoạch để đề xuất các yêu cầu về nội dung phù hợp, làm rõ các công việc dự kiến triển khai để thực hiện được các phần nhiệm vụ sẽ nghiên cứu trong đồ án quy hoạch như sau:

Bước 1: Xây dựng chiến lược phát triển HTXH:

– Thực trạng phát triển của HTXH của khu vực nghiên cứu.

– Xác định các mục tiêu [tầm nhìn] phát triển của HTXH.

– Xác định quy mô, tiến độ và kinh phí đầu tư HTXH [theo giai đoạn].

– Các điều kiện kinh tế và xã hội đáp ứng.

Bước 2: Định hướng phát triển không gian:

– Các cơ sở quy hoạch công trình HTXH.

– Các phương án [kịch bản] quy hoạch HTXH.

– Cấu trúc phân vùng, tuyến phát triển công trình HTXH.

– Vị trí, quy mô, ranh giới và tổ chức không gian công trình HTXH.

– Định hướng phát triển hệ thống bảo đảm kỹ thuật.

– Các chương trình dự án đầu tư ưu tiên [theo giai đoạn].

Bước 3: Quản lý thực hiện và quản lý giám sát:

Phân công các cơ quan quản lý và giám sát thực hiện quy hoạch HTXH.

Kết luận và Kiến nghị

Cuộc sống đô thị hiện đại càng cần thiết phải có sự đánh giá đúng vai trò của công trình hạ tầng xã hội đô thị trong mối quan hệ về chức năng, không gian với các hạ tầng cơ sở khác, nhằm tạo dựng được một không gian đô thị tiện nghi, hiện đại và giàu bản sắc. HTXH là một căn cứ quan trọng hình thành cấu trúc chức năng, như “linh hồn” tạo dựng nên đô thị phát triển bền vững.

Đánh giá thực trạng công trình HTXH đô thị từ vấn đề quan niệm, đến các quy định của thể chế, công tác lập quy hoạch, công tác quản lý quy hoạch, công tác đầu tư xây dựng công trình HTXH, cũng như các bất cập trong thực tiễn xây dựng, khai thác và phát triển công trình HTXH đô thị, cho thấy sự cần thiết phải có cách tiếp cận mới, cách làm mới trong việc xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn, công tác quản lý, lập quy hoạch công trình HTXH đô thị của Việt Nam.

– Quy hoạch đô thị nói chung và HTXH nói riêng đang diễn ra trong một bối cảnh mới, cần phải liên kết chặt chẽ các hoạt động nghiên cứu – lập quy hoạch – quản lý đầu tư – khai thác đô thị,… Các hoạt động này được thực hiện trong một “chuỗi” thống nhất, nhằm nâng cao hiệu quả chất lượng của đồ án qui hoạch cao hơn.

– Quy hoạch công trình hạ tầng xã hội cần xác định được mô hình liên kết giữa hạ tầng xã hội với các chức năng khác trong đô thị. Xác định được các vùng chức năng chính , đề xuất được các yêu cầu, chỉ tiêu, quy mô công trình hạ tầng xã hội phù hợp với các giai đoạn phát triển đô thị.

– Dự báo quy mô công trình hạ tầng xã hội trên cơ sở chiến lược phát triển hạ tầng xã hội, xác định các công trình đầu mối, mạng lưới, vị trí và quy mô mang tính chất vùng hoặc liên vùng. Ngoài các phương pháp dự báo thông thường, trong dự báo quy mô công trình HTXH cần có thêm phương pháp dự báo “phi tầng bậc” xác định trên cơ sở nhu cầu và các mối quan hệ kinh tế xã hội ở cấp quốc gia và quốc tế.

Việc phân cấp, phân nhóm công trình HTXH, xác định bán kính phục vụ là cơ sở cho việc quy hoạch hệ thống HTXH đô thị với các giải pháp cấu trúc:

– Giải pháp phân tán cho các đô thị lớn đặc biệt, loại 1.

– Giải pháp hỗn hợp [bán tập trung] cho các đô thị loại 2, loại 3, có thể kết hợp thành các tổ hợp nhiều nhóm trung tâm HTXH.

– Giải pháp tập trung với các đô thị nhỏ loại 4, loại 5 với quy mô công trình phục vụ không lớn, bán kính phục vụ nhỏ.

Để có những quy hoạch mang tính khả thi cao, khắc phục các tồn tại như hiện nay, kiến nghị:

– Thay đổi trong nhận thức của từ các nhà quản lý, các cán bộ làm quy hoạch đô thị về vai trò của công trình HTXH trong cấu trúc đô thị bền vững, coi các công trình HTXH là quyết định đến cấu trúc đô thị, chất lượng đô thị. Hạ tầng kỹ thuật là công trình bảo đảm cho cấu trúc HTXH hoạt động thông suốt.

– Nhà nước ban hành mới các quy chuẩn, tiêu chuẩn và các hướng dẫn lập quy hoạch HTXH trong các đồ án quy hoạch đô thị, cũng như các đồ án quy hoạch chuyên ngành HTXH cấp vùng, cấp tỉnh và các đô thị.

– Cần đổi mới nội dung quy hoạch HTXH cụ thể hơn cho việc thực hiện thuận lợi không bị thay đổi điều chỉnh làm ảnh hưởng đến cấu trúc đô thị. Đổi mới phương pháp quy hoạch HTXH theo hướng tiếp cận chiến lược nhằm nâng cao tính khả thi của đồ án quy hoạch HTXH.

*Tài liệu tham khảo:

1/ Cơ quan phát triển quốc tế của Nhật Bản Jaika & VIAP, Dự án Xây dựng Năng lực Lập Quy hoạch và Quản lý đô thị [CUP CUP]. Hà Nội, 2010.

2/ Phạm Sỹ Liêm, Tổng quan xu hướng quy hoạch trên thế giới và viễn cảnh hệ thống quy hoạch Việt Nam. Hà Nội, 2014.

Quy hoạch cơ sở hạ tầng là gì?

Ký hiệu loại đất DHT là gì?

Dihydrotestosterone, viết tắt là DHT, là hormone sinh dục nam tồn tại trong tuyến thượng thận, nang tóc, tinh hoàn, và tuyến tiền liệt. Hormone Dihydrotestosterone được chuyển hoá từ testosterone thông qua enzym 5-alpha-reductase [5-AR] và có độ hoạt hoá mạnh hơn testosterone.

Đất nằm trong quy hoạch là gì?

Vậy đất quy hoạch là gì? Đây là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, được chia thành từng kỳ và phân theo mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Một số loại quy hoạch đất phổ biến bao gồm quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông, quy hoạch xây dựng khu dân cư,...

Đất vướng quy hoạch là gì?

Theo quy định trên, đất dính quy hoạch là những thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới quy hoạch của các dự án phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội ...