Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà, văn phòng trước thời hạn là một loại văn bản, công văn hành chính phổ biến. Các các nhân, doanh nghiệp khi không còn nhu cầu sử dụng diện tích thuê nữa thường làm thông báo này gửi đến bên cho thuê để ngừng và thanh lý hợp đồng. Ngược lại, bên cho thuê cũng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với quy trình tương tự.
1.1. Công văn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn [bên cho thuê]:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……………., ngày… tháng… năm…
THÔNG BÁO
[V/v Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn]
Căn cứ vào Điều… của Hợp đồng và Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 về Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
Căn cứ Hợp đồng thuê nhà được ký kết vào ngày… tháng… năm… giữa Công ty… và Công ty…;
Kính gửi: Ông/Bà ……………………………………………
Tôi là:…………………………………………………………
Căn cứ vào Hợp đồng thuê nhà số… ký ngày… giữa Công ty… và Công ty… Theo nguyên tắc, trong quá trình thực hiện hợp đồng mọi vấn đề sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện hợp đồng thì Công ty… đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận. Cụ thể:
Để bảo vệ quyền lợi cho Công ty… căn cứ theo hợp đồng thuê nhà số… đã ký ngày…, trong trường hợp nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, và báo trước cho bên còn lại trước 30 ngày.
Vậy hôm nay, ngày… tôi thông báo:
– Chấm dứt hợp đồng thuê nhà số…, ký ngày… tháng… năm…, kể từ ngày…
– Yêu cầu:……………………………………………………………………
Quý công ty vui lòng phản hồi và thực hiện những thủ tục bàn giao lại nhà đã được ký kết thuê trong hợp đồng nêu trên.
Trân trọng.
Người thông báo
[Ký và ghi rõ họ tên]
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……………., ngày… tháng… năm…
THÔNG BÁO
[V/v Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn]
Căn cứ Luật Nhà ở 2014;
Căn cứ theo Hợp đồng thuê nhà tại… số… ký ngày… tháng… năm… giữa Công ty… và Công ty…;
Kính gửi: Ông/Bà ……………………………………………
Tôi là:…………………………………………………………
Hợp đồng thuê ngày… tháng… năm… và thời hạn là… năm, kể từ ngày… đến hết ngày… Tuy nhiên, vì lý do như sau:
Trong thời điểm hiện tại, điều kiện kinh doanh của công ty chúng tôi không được thuận lợi. Do đó, tôi không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà theo như đã thỏa thuận từ trước. Vì vậy tôi thông báo:
– Chấm dứt hợp đồng thuê nhà số…, ký ngày… tháng… năm…, kể từ ngày…
– Yêu cầu:………………………………………………………………………
Quý công ty vui lòng phản hồi và thực hiện những thủ tục nhận lại nhà đã được ký kết thuê trong hợp đồng nêu trên.
Trân trọng.
Người thông báo
[Ký và ghi rõ họ tên]
Mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn trên đây chỉ sử dụng tham khảo. Tùy theo nhu cầu thực tế và quy định của Pháp luật vào thời điểm thực hiện, bạn cần điều chỉnh văn bản cho phù hợp, hoặc tham khảo thêm ý kiến luật sư.
Chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn là văn bản thông báo ngừng hợp đồng trước thời hạn thuê đã ký kết, vì một trong các bên vi phạm hợp đồng hoặc do bất cứ nguyên nhân bất khả kháng nào đó.
Thông thường, bên thuê nhà sẽ yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng vì một số lý do sau: Công ty phá sản/ giải thể, Doanh nghiệp cải tổ lại bộ máy hoạt động, thay đổi lĩnh vực kinh doanh, thay đổi quy mô nhân sự…
Về phía bên cung cấp nhà cho thuê, nguyên nhân thường do: Tòa nhà hết hạn khai thác, tòa nhà được chuyển sang mục đích sử dụng khác, tòa nhà xuống cấp cần tu sửa lại hoặc do bên thuê vi phạm hợp đồng…
Khi xảy ra trường hợp trên, bên đơn phương ngừng hợp đồng dịch vụ phải làm một mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn gửi cho bên còn lại. Sau đó mới có thể tiến hành thủ tục thanh lý hợp đồng. Đây là trình tự chuẩn theo quy định của Pháp luật.
Pháp luật bảo vệ quyền lợi cho các bên giao kết hợp đồng thuê nhà/văn phòng, đi kèm theo đó là nghĩa vụ.
Cụ thể, quyền lợi của các bên là được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn đã thỏa thuận, nhưng cũng có quy định về bồi thường nếu bên đơn phương gây ra thiệt hại cho bên còn lại, bao gồm: Đền tiền, mất cọc…
Ngoài ra, bên đơn phương cần gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng dịch vụ trước khi bàn giao mặt bằng ít nhất 30 ngày.
Một trong các bên khi ngừng hợp đồng trước thời hạn, có thể sẽ gây thiệt hại ít nhiều cho bên còn lại. Do đó, nếu muốn chấm dứt thuê/ cho thuê, các bên nên báo trước cho nhau qua mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, để vấn đề được giải quyết một cách chủ động, ít ảnh hưởng đôi bên.
Như vậy khi làm biên bản thanh lý, mọi việc sẽ đơn giản hơn, hạn chế xảy ra khúc mắc về các nghĩa vụ dân sự còn sót lại, bao gồm: Chi phí sửa chữa cơ sở vật chất, tiền cọc, tiền điện nước, tiền quản lý…
Các Công ty, Doanh nghiệp thuê nhà hoặc bên cho thuê muốn ngưng hợp đồng, đều phải thực hiện theo đúng trình tự sau:
Bước 1: Bên đơn phương soạn thảo Công văn chấm dứt hợp đồng thuê nhà gửi cho bên còn lại.
Bước 2: Các bên thương lượng, hòa giải để đi đến thỏa thuận chấm dứt hợp đồng dịch vụ cuối cùng.
Bước 3: Các bên thống nhất xong sẽ tiếp tục làm biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà, bàn giao tài sản. Nếu hợp đồng công chứng thì các bên phải ra nơi làm hợp đồng công chứng để thực hiện thủ tục thanh lý.
Trong trường hợp không thể thống nhất, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án.
Các công văn hành chính Nhà nước đều có những quy chuẩn riêng, và mẫu văn bản ngừng hợp đồng thuê trước hạn cũng cần có các yếu tố sau:
Cơ sở/ căn cứ của thông báo [dựa trên hợp đồng thuê nhà đã ký]:
- Căn cứ Hợp đồng thuê nhà số… có hiệu lực ngày… tháng… năm… giữa Công ty…. và Công ty…;
- Căn cứ vào tình hình thực tế thực hiện Hợp đồng
- Căn cứ và quyền và nghĩa vụ của các Bên;
- Căn cứ Luật Nhà ở 2014;
- Công ty A xin thông báo đến… về việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà số… như sau.
- Nêu lý do/ nguyên nhân đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn:
- Theo nguyên tắc trong quá trình thực hiện hợp đồng, mọi vấn đề sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện hợp đồng Công ty… đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận. Cụ thể: Thanh toán trễ hợp đồng 3 tháng [hoặc nêu lý do khác]…
- Tuy nhiên, vì lý do: Kinh doanh không hiệu quả [hoặc nêu lý do khác]…
- Do đó, tôi không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà theo như đã thỏa thuận.
nguồn paxsky.vn
» Mẫu hợp đồng cho thuê nhà
» Dịch vụ tư vấn hợp đồng
Quy định về thanh lý hợp đồng thuê nhà: Những điều cần lưu ý. Khi thanh lý hợp đồng thuê nhà, các bên cần chú ý những vấn đề gì?
Kinh tế xã hội ngày càng phát triển thì cùng với đó đời sống cũng như nhu cầu của con người cũng được nâng lên trong đó có nhu cầu về nhà ở đó là một nhu cầu tất yếu không thể thiếu bởi một phần cũng xuất phát từ quan niệm của cha ông ta đã tồn tại bao đời nay và được truyền từ thế hệ này qua thế hệ khác đó là “an cư lạc nghiệp”.
Tuy nhiên thì không phải ai cũng đủ điều kiện để tự mua cho mình một căn nhà hay một mảnh đất để có thể xây dựng nhà ở hoặc cha ông đê lại đất đai, nhà cửa hoặc là do họ có nhu cầu kinh doanh nên phải thuê nhà mặt bằng thuê nhà ở để thực hiện hoạt động kinh doanh, khi thực hiện thuê để đảm bảo quyền lợi các bên hay ký kết hợp đồng thuê nhà, sau khi hết thời hạn cho thuê nghi trong hợp đồng hay có thỏa thuận các bên sẽ làm thủ tục thanh lý hợp đồng thuê nhà.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về quy định của pháp luật về thanh lý hợp đồng thuê nhà và những điều cần lưu ý khi thanh lý hợp đồng thuê nhà theo quy định mới nhất. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật dân sự khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Thứ nhất: Thuê tài sản, chấm dứt hợp đồng thuê tài sản.
Khi thực hiện thuê tài sản hai bên là bên thuê và bên cho thuê sẽ thực hiện việc giao kết hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên, mang tính chất giàng buộc nhau, sự giao kết này có thể thành lập thành văn bản hoặc có thể giao kết miệng với nhau, nhưng nếu giao kết bằng miệng thì sẽ khó để chứng minh khi phát sinh tranh chấp, do đó các bên nên giao kết bằng văn bản, trong đó các bên thỏa thuận những ý chí của mình trên hợp đồng như thời gian thuê, giá thuê tài sản., quyền và nghĩa vụ của các bên….
+] Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê tài sản.
Trường hợp thuê nhà ở mà thuộc sở hữu của nhà nước thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi có một trong các căn cứ như sau:
– Chủ thể thực hiện việc cho thuê nhà ở mà không đúng thẩm quyền quyết định của họ như vượt cấp hoặc việc cho thuê đó không đúng đối tượng theo quy định của pháp luật, hoặc thời hạn thuê trong nghi trong hợp đồng đã hết mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê tiếp hay bên nhân thuê không có nhu cầu nữa.
– Ngoài ra trong quá trình thuê mua nhà, thuê nhà tuy chưa hết hạn nhưng họ không có nhu cầu thuê nữa nên đã chả lại tài sản thuê, bên thuê không đủ tiền từ ba tháng trở lên để thuê thời hạn còn lại nữa. Hay bên thuê sử dụng không đúng mục đích đã thỏa thuận mà bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản.
Khi chấm dứt hợp đông thuê nhà thì chủ thể thuê nhà của nhà nước phải bàn giao lại nhà cho chủ thể hiện đang có nhiệm vụ quản lý nhà đó, nếu không bàn giao nhà theo quy định thì hết thời hạn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế trong thời hạn ba mươi ngày tính từ ngày ban hành quyết định.
+] Trường hợp thuê nhà nhưng không thuộc sở hữu của nhà nước mà của các cá nhân, tổ chức sẽ chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo các trường hợp sau:
– Khi hợp đồng thuê nhà ở đã hết thời hạn cho thuê đối với hợp đồng có ghi thời hạn thuê mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê hoặc bên thuê không có mong muốn thuê tiếp, đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn thì nếu bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê, tức là muốn lấy lại tài sản thì phải thực hiện báo trước cho bên thuê tài sản là chín mươi ngày và sẽ chấm dứt hợp đồng khi hết thời hạn trên.
– Dù hợp đồng chưa hết hạn nhưng hai bên có văn bản thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên canh đó thì hợp đồng cho thuê cũng sẽ được chấm dứt khi tài sản cho thuê không còn nữa, ngoài ra nếu người cho thuê tài sản có tuyên bố mất tích hay đã chết mà không chung sống với bất kì ai thì hợp đồng thuê nhà đó cũng sẽ bị chấm dứt.
– Một trường hợp nữa dẫn đến chấm dứt hợp đồng thuê nhà đó là nhà ở cho thuê bị hư họng nặng không thể khắc phục có khẳ năng bị sụp đổ, hoặc là nhà ở đó nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa đất, có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà đang cho thuê đó bị nhà nước trưng dụng, trung mua trong những trường hợp pháp luật quy định.
Trước khi chấm dứt hợp hợp đồng thuê tài sản thì bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê biết trước bằng văn bản là ba mươi ngày nếu không có thỏa thuận nào khác.
Ngoài ra một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu có một trong các trường hợp sau:
Bện cạnh những trường hợp trên thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi có căn cứ chứng minh bên thuê nhà đang tự ý phá dỡ nhà, xây dựng, cơi nới thêm nhà, cải tạo lại nhà đang cho thuê.
Khi không có sự đồng ý của bên cho thuê mà bên thuê nhà đã tự ý mình cho thuê lại nhà ở, đổi hay cho mượn tài sản thuê đó, ngoài ra trong quá trình sinh sống người thuê nhà họ gây ô nhiễm môi trường làm ảnh hưởng đến những người đang sinh sống xung quanh, gây mất tự khu sinh sống đó đã được nhắc nhở nhiều lần, lập biên ban đến 03 lần nhưng vẫn tiếp tục vi phạm thì bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Bên thuê tài sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký kết khi thuộc một trong các trường hợp sau;
– Khi nhà bị hư hỏng nặng không do lỗi bên của bên thuê mà bên cho thuê không chịu sửa chữa lại nhà cho thuê, Giá thuê không theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng, tăng một cách vô lý không có cơ sở không thông báo cho bên thuê nhà biết trước về vấn đề tăng giá thuê nhà. Quyền sử dụng đó đang bị hạn chế do quyền và lợi ích của người thứ ba.
Khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên thuê phải thực hiện thông báo cho bên cho thuê trước ba mươi ngày nếu không thỏa thuận khác nếu có thiệt hại xảy ra thì phải thực hiện bồi thường theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Thư hai: Thanh lý hợp đồng tài sản.
Khi thanh lý hợp thuê nhà thì bên cho thuê tài sản cần lưu ý một số vấn đề sau để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình đó là cần kiểm tra lại tài sản của mình đã còn đúng nguyên trạng hay không, hay có sự thay đổi nếu thay đổi thì sự thay đổi đó có được sự đồng ý cua mình hay không, nếu không thì cần phải thỏa thuận lại với bên thuê tài sản về vấn đê bồi thường.
Bên cạnh đó cần kiểm tra kỹ tài sản mà mình cho thuê sau quá trình cho bên thuê thực hiện việc thuê đó có hỏng hóc gì không và vấn đề hỏng đó là do lỗi của bên thuê hay là do tác động của bên ngoài, để bàn bạc thỏa thuân với bên bên thuê về hướng bồi thường thiệt hại nếu có.
Còn đối với bên thuê tài sản khi thực hiện việc thanh lý hợp đồng cần lưu ý một số vấn đề như sau:
Trường hợp bên cho thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì bên thuê tài sản cần kiểm tra kĩ hợp đồng thuê nhà đã được ký kết trước đó xem bên cho thuê chấm dứt hợp đồng đã đúng theo những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê tài sản chấm dứt đã đúng theo quy đinh pháp luật cũng như những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng hay không nếu không thì sẽ yêu cầu bên cho thuê tài sản bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc là theo quy định của pháp luât
Còn trường hợp thỏa thuận về chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì hai bên phải cùng kiểm tra lại tài sản thuê cùng nhau thương lượng về bồi thường nếu có, sự thỏa thuận này phải được lập thành văn bản có chữ ký của cả bên thuê và bên cho thuê, để tránh trường hợp phát sinh tranh chấp sau này.
Nếu thanh lý hợp đồng do đến hạn hợp đồng thì bên thuê nếu không có nhu cầu tiếp tục thuê lại thì phải báo trước cho bên cho thuê về ngày hết hạn hợp đồng và tiến hành cùng nhau kiểm tra lại tài sản cho thuê việc kiểm tra cũng phải được lập thành văn bản và nhau ký tên vào.
Một trong những thủ tục không thể thiếu khi thanh lý hợp đồng thuê nhà đó là Lập biên bản thanh lý hợp đồng để chứng minh sư kiện thuê tài sản giữa bên cho thuê nhà vơi bên thuê nhà đã chấm dứt, các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng kể từ ngày ký văn bản thanh lý sẽ không phát sinh nữa , mọi sự kiện xáy ra sua này không còn liên quan đến nhau nữa, sau khi ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà thì phải tiến hành kiểm kê, bàn giao tài sản cho nhau theo sự thỏa thuận của hai bên.
Nếu tài sản cho thuê có hỏng hóc, hao mòn thì có thể yêu cầu bồi thường theo sự thỏa thuận của hai bên, nếu không thỏa thuận được thi có quyền yêu cầu cơ nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi hết hạn
Tóm tắt câu hỏi:
Hợp đồng thuê nhà của tôi với công ty A đã hết hạn. Tôi không muốn tiếp tục cho công ty A thuê nữa mà muốn ký hợp đồng với các khách hàng của công ty A hoặc cho một đơn vị khác thuê. Như vậy có vi phạm gì không?
Luật sư tư vấn:
Khi hợp đồng cho thuê nhà hết thời hạn thì về nguyên tắc là chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà giữa bạn và công ty A. Vì vậy, bạn có quyền tự do cho người khác thuê [trên cơ sở thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp luật về cho thuê nhà]. Đối với công ty A, việc bạn ký hợp đồng thuê nhà với khách hàng của công ty A hay cho một đơn vị khác thuê không vi phạm gì cả.
2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi không trả tiền thuê nhà
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi cho một người thuê nhà để bán thực phẩm. Trong hợp đồng cho thuê thỏa thuận thời gian thuê là 3 năm, tiền thuê sẽ trả 3 tháng một lần. Bên thuê trả tiền thuê đầy đủ trong 2 quý đầu, sau đó trong suốt một năm thì không trả tiền thuê. Vì đòi nhiều lần mà người đó không trả nên tôi đã cắt điện và nước. Sau khi tôi cắt điện, nước một tuần thì hai bên cãi nhau và bên đó chuyển đi. Giờ tôi đòi tiền thuê nhà nhưng người đó không chịu trả, lại còn yêu cầu tôi bồi thường do thực phẩm bị hư hỏng [tủ lạnh không có điện]. Vậy tôi làm như vậy có đúng không và có phải bồi thường không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 498 “Bộ luật dân sự 2015”, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê không trả tiền thuê nhà trong ba tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng. Cũng theo Điều 426 “Bộ luật dân sự 2015”, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi bên kia nhận được thông báo chấm dứt thực hiện hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt. Do vậy, khi người thuê trong suốt một năm liền không trả tiền thuê nhà mà không có lý do chính đáng, bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và báo ngay cho bên thuê biết về việc chấm dứt.
Còn về việc bạn cắt điện, nước của bên thuê, nếu trong hợp đồng không thỏa thuận rõ khi bên thuê không trả tiền thuê nhà thì bên cho thuê có quyền cắt điện, nước thì bạn không được thực hiện việc cắt điện, nước. Do đó, nếu có thiệt hại xảy ra do bạn cắt điện, nước thì bạn vẫn phải bồi thường.
3. Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà bằng miệng
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa luật sư, tôi có thuê nhà của một đôi vợ chồng nhưng hai bên không hề kí kết hợp đồng, mà chỉ có thỏa thuận bằng miệng. Vậy xin hỏi nếu chỉ thuê nhà bằng miệng như vậy thì hợp đồng có hiệu lực gì không bởi vì giờ tôi muốn chấm dứt hợp đồng?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 492, Bộ luật dân sự về hình thức hợp đồng thuê nhà ở đã có quy định cụ thể như sau:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, một hợp đồng thuê nhà thì phải thực hiện dưới hình thức bằng văn bản. Do đó, những hợp đồng thuê nhà bằng miệng sẽ không có hiệu lực. Nếu trong trường hợp có tranh chấp thì Tòa án sẽ phải tuyên bố giao dịch này vô hiệu. Hai bạn nên thỏa thuận với nhau về hợp đồng thuê nhà theo đúng hình thức mà pháp luật quy định.
Tại Điều 131, “Bộ luật dân sự 2015” đã quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a] Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b] Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c] Nhà ở cho thuê không còn;
d] Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ] Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
e] Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.”
Khi thuộc những trường hợp quy định tại Điều 131, Bộ luật dân sự thì bạn hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đúng với pháp luật hiện hành.
4. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê vi phạm
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào văn phòng Luật Dương Gia, Tôi mong Luật sư tư vấn giúp trường hợp của tôi như sau: Gia đình tôi [Bên A] có cho thuê nhà với hợp đồng được công chứng là 5 năm. Thời hạn thanh toán là 6 tháng 1 lần, không chậm quá 15 ngày. Bên thuê nhà [Bên B] mới thuê được 1 năm và 3 tháng thì Bên B không thuê nữa, nhưng Bên B lại không muốn ký hủy hợp đồng với gia đình chúng tôi. Bên B đã thanh toán không đúng và không đủ thời hạn thanh toán, Bên B liên tiếp vi phạm việc thanh toán không đủ và chậm từ lần thanh toán thứ 3 [Lần 1 và lần 2 thanh toán đủ 3 tháng 1 lần, do Gia đình tôi đồng ý 2 lần thanh toán đầu là 3 tháng 1 lần và được ghi trong hợp đồng công chứng]. Lần thanh toán thứ 3 Bên B thanh toán chậm 16 ngày và số tiền thanh toán được 3,5 tháng, sau đó đến họ thanh toán tiếp số tiền tương đương 2 tháng. Lần 4 Bên B thanh toán 3 tháng tiền nhà. Như vậy Bên B đã liên tiếp vi phạm trong điều khoản của Hợp đồng là thanh toán 6 tháng 1 lần. Theo điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng được ghi trong hợp đồng thì: Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên B thanh toán chậm, không trả đủ tiền nhà, các chi phí thuế môn bài, thuế Giá trị gia tăng. Hiện tại, Bên B đã dọn ra khỏi nhà và chi phí sửa nhà của gia đình tôi tự bỏ tiền ra sửa. Vậy trường hợp của Gia đình chúng tôi có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà nêu trên không? Chúng tôi cần làm gì để có thể cho thuê ngôi nhà nêu trên mà vẫn công chứng được bình thường. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sự.?
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn trình bày thì bên thuê nhà [bên B] đã thuê nhà được 1 năm 3 tháng và hiện không thuê nữa. Điều này có nghĩa là thời điểm các bạn giao kết hợp đồng thuê nhà là năm 2016. Do đó, sẽ áp dung “Bộ luật dân sự 2015” để giải quyết trong trường hợp này. Ở đây, bạn nêu gia đình bạn [Bên A] có cho thuê nhà với hợp đồng được công chứng là 5 năm. Thời hạn thanh toán thỏa thuận trong hợp đồng là 6 tháng 1 lần, không chậm quá 15 ngày. Hiện bên B đã liên tiếp vi phạm trong điều khoản của hợp đồng là thanh toán 6 tháng 1 lần. Như vậy, trong trường hợp này bên B đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn thanh toán. Do đó, gia đình bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 498 “Bộ luật dân sự 2015” và Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 như sau:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a] Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b] Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;…”.
Như vậy, từ các quy định trên cũng như thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thuê nhà thì bên B đã không thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Ở đây, giữa bạn và bên B thỏa thuận thời hạn thanh toán là 6 tháng 1 lần, không chậm quá 15 ngày. Tuy nhiên, bên B đã thanh toán không đúng và không đủ thời hạn thanh toán trong lần thanh toán thứ 3, cụ thể bên B đã thanh toán chậm cho bên bạn 16 ngày và số tiền thanh toán được 3,5 tháng, sau đó đến họ thanh toán tiếp số tiền tương đương 2 tháng. Lần 4 Bên B thanh toán 3 tháng tiền nhà. Điều này có nghĩa là Bên B đã liên tiếp vi phạm trong điều khoản của Hợp đồng là thanh toán 6 tháng 1 lần.
Bên cạnh đó, trong hợp đồng thuê nhà giữa bạn và bên B có quy định về điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo đó, Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi Bên B thanh toán chậm, không trả đủ tiền nhà, các chi phí thuế môn bài, thuế Giá trị gia tăng. Như vậy, trong trường hợp này bên B vi phạm về điều khoản thanh toán thì gia đình bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà.
Mặt khác, bạn nêu hiện bên B đã dọn ra khỏi nhà nhưng không ký hủy hợp đồng thuê nhà với gia đình bạn tại văn phòng công chứng. Tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà. Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng….”.
Theo quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng/chứng thực. Do đó, trong trường hợp này, khi bạn và bên B đã chấm dứt hợp đồng thì bạn vẫn có thể ký hợp đồng thuê nhà với người khác thuê mà không nhất thiết phải công chứng hoặc chứng thực.
5. Tư vấn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư ạ. Xin luật sư tư vấn cho em ạ. Cách đây 3 tháng em có thuê 1 kiôt để buôn bán ở khu chung cư, có hợp đồng với chủ nhà là 1 năm từ 25/11/2017 đến 25/11/2018. Vậy mà cách đây mấy hôm chủ nhà điện thoại kêu thu xếp để lấy lại nhà, trọng khi em buôn bán đâu nói muốn lấy là lấy vậy thì ảnh hưởng đến cuộc sống của cả gia đình em.
Vậy xin luật sư cho em biết nếu chủ nhà đòi nhà như vậy nhưng gia đình em không đồng ý thì chủ nhà có phải bồi thường hợp đồng không & gia đình em sẻ phải như thế nào để vẫn ở được nhà vì trên hợp đồng con hạn ạ. Xin luật sư tư vấn cho e biết để gia đình em yên tâm ạ . E xin chân thành cảm ơn
Luật sư tư vấn:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng là sự thỏa thuận dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên, nếu bên anh muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê thì phải đảm bảo quyền lợi cho bên thuê, tuân theo điều khoản trong hợp đồng đã quy định. Nếu trong hợp đồng thuê có quy định điều khoản về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thì anh phải tuân theo điều khoản đó.
Căn cứ theo Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của bên cho thuê:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a] Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b] Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c] Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d] Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ] Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e] Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g] Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.”
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Như bạn trình bày, thời hạn hợp đồng thuê nhà của bạn và bên chủ nhà là 1 năm nhưng khi bạn sử dụng được 3 tháng, chủ nhà có nội dung đề nghị không cho bạn tiếp tục thuê nhà nữa mà không đưa ra được lý do hợp lý và không chỉ ra được lỗi là do bên phía bạn. Chủ nhà sẽ có trách nhiệm phải bồi thường hợp đồng về trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận, bên cho thuê sẽ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại căn cứ dựa trên những thiệt hại mà bạn có thể chứng minh được.