Tại thời điểm viết bài trong tuần thứ hai của tháng 11 năm 2022, nhiều chuyên gia tài chính đã rất ngạc nhiên khi số lượng việc làm của Canada và Hoa Kỳ không dẫn đến nền kinh tế đang chậm lại như dự kiến. Thành thật mà nói, tác động của bất kỳ lần tăng lãi suất nào có thể mất đến một năm để tác động đến toàn bộ nền kinh tế. Ngay cả với tất cả những đòn chí mạng bằng cách tăng lãi suất mà các ngân hàng trung ương ở cả hai bên biên giới đã giáng vào nó, nền kinh tế vẫn tiếp tục tràn ngập lạm phát và việc làm không ngừng.
Chìa khóa rút ra
- Việc Ngân hàng Trung ương Canada [BoC] tăng lãi suất đột ngột và nhanh chóng có thể sẽ tạo ra một cuộc suy thoái trong ngắn hạn và trung hạn.
- Lãi suất thế chấp trong lịch sử ở Canada được dự báo sẽ giảm xuống mức thấp
- Dự đoán của thị trường là mức tăng lãi suất từ 50 bps đến 75 bps từ tháng 12 đến năm 2023 do BoC dự báo
- Các dấu hiệu ban đầu của suy thoái kinh tế có thể không rõ ràng cho đến tháng 3 năm 2023 vì có thể mất tới một năm kể từ lần tăng lãi suất đầu tiên
Dự báo lãi suất thế chấp ngắn hạn cho tháng 11 và tháng 12 năm 2022
Trong một tuần vào cuối tháng 10 năm 2022, lãi suất cố định đã giảm nhẹ do lợi suất trái phiếu kỳ hạn 5 năm bị trễ nhưng được tối ưu hóa theo quỹ đạo tăng dự kiến. Chúng tôi hy vọng rằng tỷ giá sẽ tiếp tục tăng vì mức tăng không chuyển thành làm chậm nền kinh tế. Lạm phát đã được kiềm chế, nhưng số lượng việc làm gần đây cao hơn nhiều so với dự báo.
Có 108.000 việc làm mới được tạo thêm trong tháng 10, cao hơn nhiều so với mức 10.000 dự báo. So với Mỹ, những con số này rất cao; . Nếu số lượng việc làm không giảm, khó có thể kỳ vọng BoC sẽ sớm bắt đầu giảm lãi suất. Mức tăng này có thể sẽ tạo ra mức tăng thêm 50 hoặc 75 bps [Có 100 điểm cơ bản, hoặc bps, tính theo điểm phần trăm] tại thông báo lãi suất tiếp theo của Ngân hàng Canada [BoC] dự kiến vào ngày 7 tháng 12.
Dự đoán tăng lãi suất của Ngân hàng Canada cho năm 2022-2023
Chúng ta có thể mong đợi việc tăng lãi suất sẽ tiếp tục cho đến khi lạm phát được kiểm soát trong năm. Chúng ta có thể sẽ không thấy lạm phát giảm đáng kể trong 4 tháng tới do tác động của việc tăng lãi suất ảnh hưởng đến nền kinh tế. Vì lạm phát là một chỉ báo trễ, nó có thể không điều chỉnh theo ý muốn của BoC cho đến khoảng tháng 3 năm 2023. Lạm phát vẫn đang cho thấy nhu cầu ngày càng tăng do tăng trưởng kinh tế và giá đang tăng cho thấy nhu cầu ngày càng tăng.
Vì hầu hết hàng tiêu dùng của chúng tôi đều có nguồn gốc từ Trung Quốc, nhu cầu gia tăng hiện tại có thể là do nhu cầu bị dồn nén thêm từ đại dịch. Điều quan trọng cần lưu ý là lạm phát tiếp tục không được kiểm soát do chiến tranh ở Ukraine và hiệu ứng domino đối với giá khí đốt và chuỗi cung ứng. Chi tiêu quốc phòng và y tế của chính phủ cũng đổ thêm dầu vào áp lực lạm phát kể từ khi bắt đầu cuộc chiến Ukraine. Những cuộc thảo luận gần đây về việc Nga rút lui ở Ukraine và Trung Quốc nới lỏng lập trường về COVID-19 đã khiến khả năng xảy ra một sự thay đổi lớn hơn
Bối cảnh lịch sử. Nền kinh tế đang chậm lại thường có ý nghĩa gì đối với lãi suất thế chấp?
Trong lịch sử, trong cuộc suy thoái kinh tế vừa qua vào năm 2008, hệ thống tài chính cần một gói cứu trợ để khắc phục. Rất may, gói cứu trợ này đã phát huy tác dụng và kể từ thời điểm đó, chúng tôi đã được hưởng lãi suất thấp hơn nhưng tăng trưởng GDP vẫn trì trệ. COVID-19, với việc đóng cửa biên giới và suy giảm lao động do các biện pháp an toàn, cần một gói cứu trợ quan trọng hơn nhiều. Trong hai năm kể từ khi COVID-19 bắt đầu, chúng ta đã được hưởng mức lãi suất thấp kỷ lục và lượng tiền mặt được bơm vào nền kinh tế đến mức người Canada có thể tăng chi tiêu cho các vật dụng hàng ngày – do đó tạo ra giá nhà tăng cao
Việc đóng cửa nền kinh tế và chuỗi cung ứng do COVID-19 đã làm tăng nhu cầu đối với các nguồn cung cấp rất cần thiết. Cầu của chúng ta vượt cung với lãi suất thấp hơn và dòng tiền lớn hơn, tạo ra lạm phát cao. Vì lạm phát là một yếu tố chậm trễ và Cơ quan Thống kê Canada đo lường lạm phát khác nhau đối với những ngôi nhà hiện có, nên rõ ràng là lạm phát đang tăng nhanh. Khi BoC bắt đầu bắt kịp, họ bắt đầu tăng lãi suất chính sách liên bang để kiềm chế lạm phát càng sớm càng tốt.
Điều gì khác biệt về những lần tăng tỷ lệ này so với những năm 1980? . Ngày nay, người Mỹ kiếm được 1 đô la cho mỗi 1 đô la nợ và người Canada kiếm được 1 đô la cho mỗi 1 đô la. 65; . Giả sử bạn có khoản thế chấp 100.000 đô la và thu nhập trung bình của bạn là khoảng 20.000 đô la – khoản thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp của bạn có thể ít hơn 800 đô la ở mức 10% nếu bạn có khoản thế chấp 35 năm hoặc, giả sử, 1600 đô la nếu lãi suất tăng lên 20% vào ngày . Và vào thời điểm đó, thẻ tín dụng và HELOC không được sử dụng nhiều, vì vậy rất có thể bạn chỉ có khoản nợ thế chấp.
Vì vậy, khi lãi suất tăng từ 10% lên 20%, tác động của chúng tăng gấp đôi. Tuy nhiên, bây giờ hiệu ứng có thể được phóng to gấp nhiều lần. Tăng lãi suất từ 0. 25% đến 4. 50% trên Tỷ lệ chính sách chính của BoC có thể có nghĩa là độ phóng đại 18 lần.
Dự báo lãi suất thế chấp dài hạn cho năm 2023
Tỷ lệ tăng và hiệu ứng phóng đại của chúng đã không ảnh hưởng đến nền kinh tế – vì có thể mất tới một năm. Chúng ta có thể sẽ thấy điều này lần đầu tiên vào tháng 3, một năm kể từ lần tăng lãi suất đầu tiên vào tháng 4 năm 2022. Khi cú sốc này được cảm nhận trong nền kinh tế trong năm tới, nó có thể xảy ra khi một tấn gạch làm chậm nền kinh tế gần như bế tắc
Mặc dù không phải là lý tưởng, nhưng một nền kinh tế đang chậm lại với lạm phát giảm và việc làm tăng sẽ buộc BoC bắt đầu hạ lãi suất chính sách một lần nữa vào cuối năm 2023 hoặc năm sau
Lợi suất trái phiếu cho thấy kỳ vọng về động thái mà BoC sẽ thực hiện sẽ là yếu tố đầu tiên định giá việc giảm lãi suất. Lãi suất 5 năm có thể là lãi suất thế chấp đầu tiên bắt đầu giảm xuống sau khi BoC đảo ngược hướng đi. Nói cách khác, thị trường trái phiếu sẽ định giá lợi tức theo dự đoán về hướng mà Lãi suất Chính sách Chính của BoC dự kiến sẽ thực hiện
Điều hướng lãi suất cao để tiết kiệm tiền cho khoản thế chấp của bạn
Vì toàn bộ tác động của việc tăng lãi suất sẽ được cảm nhận trong năm tới, nó sẽ tác động đến nhu cầu của người tiêu dùng. Khi nhu cầu giảm, tỷ lệ cũng vậy; .
Cái gì đi lên thì phải đi xuống – nhưng có thể không đi xuống đủ nhanh cho tất cả mọi người. Lãi suất thế chấp dự kiến sẽ giảm nhưng có thể không hoạt động hoàn hảo vào thời điểm hầu hết các lần gia hạn thế chấp ở Canada. Đặc biệt là những chủ sở hữu thế chấp có lãi suất thay đổi, những người bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi việc tăng lãi suất nếu họ đủ điều kiện vào năm 2021
Với Nesto, không còn căng thẳng
Tìm một tỷ lệ tốt hơn và chúng tôi sẽ so sánh nó, đánh bại nó hoặc cung cấp cho bạn $500*
*Điều kiện áp dụng
Sử dụng các khoản thế chấp có lãi suất cố định để giảm rủi ro lãi suất
Suy nghĩ thông thường là tự khóa mình vào một khoản thế chấp có lãi suất cố định khi có dấu hiệu đầu tiên của việc giảm lãi suất. Nhưng như đã thảo luận ở trên, nếu lạm phát là một chỉ báo trễ và lợi suất trái phiếu là yếu tố hàng đầu, thì chờ đợi thời điểm thích hợp để khóa có thể là cách phù hợp nhất để tiến lên phía trước. Một phương pháp được tính toán là định vị bản thân để tận dụng tỷ giá thấp hơn – đó là lựa chọn tốt nhất cho bất kỳ ai muốn điều hướng môi trường tỷ giá hỗn loạn này.
Theo BoC, có thể mất từ 1 đến 2 năm để chế ngự lạm phát, vì vậy, việc rút thế chấp của bạn với thời hạn cố định ngắn hơn có thể là một lựa chọn tốt, nhưng sau đó bạn có thể phải khóa lại vì lãi suất sẽ không tăng . Do đó, sẽ có ý nghĩa chiến lược nếu chốt trong một kỳ hạn dài hơn một chút, chẳng hạn như 2 đến 3 năm, để giúp lạm phát có thêm thời gian ổn định.
Sử dụng các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi để giảm rủi ro lãi suất
Bất kể bạn chọn tỷ lệ nào, mục tiêu của bạn phải là ở trong tình trạng tài chính tốt hơn so với trước đây – hoặc tốt nhất có thể trong tình hình tài chính hiện tại của bạn. Do đó, nếu bạn quyết định nhận một khoản thế chấp có lãi suất thay đổi, thì tốt nhất bạn nên đặt khoản thanh toán thế chấp của mình dựa trên tỷ lệ cố định hiện tại đang được cung cấp. Miễn là tỷ lệ biến đổi của bạn vẫn thấp hơn tỷ lệ cố định mà bạn đang được cung cấp, bạn sẽ vượt lên
Bằng cách này, một khi lạm phát bắt đầu giảm trở lại và lãi suất quay trở lại quỹ đạo đi xuống, bạn sẽ được thưởng thêm khi BoC giảm Lãi suất chính sách chính của mình
Dự báo lãi suất thế chấp cho người mua và người bán vào năm 2023
Có lẽ tốt nhất là không nên có những kỳ vọng cụ thể từ nền kinh tế – ngay cả các chuyên gia cũng tiếp tục bỏ lỡ các dự đoán. Ngân hàng Trung ương Canada [BoC] đã kề vai sát cánh với Cục Dự trữ Liên bang Mỹ [Fed] về việc tăng lãi suất, điều này đã khiến đồng CAD mất giá ở mức tối thiểu 10% so với đồng bạc xanh trong năm nay. Ngược lại, các nền kinh tế G10 khác đã không may mắn như vậy khi các ngân hàng trung ương của họ không tăng lãi suất nhanh như Fed.
Nỗi sợ mua quá sớm trong chu kỳ lãi suất này có thể khiến người mua nhà đứng ngoài lề quá lâu trước khi quá muộn. Một khi giá nhà tăng trở lại, chi phí mua sẽ cao hơn – trả tiền sau nhưng phải trả tổng thể nhiều hơn và tiết kiệm tiền mặt ít hơn. Một cách tương đối, tỷ lệ tăng 2% trong khoản thanh toán hàng tháng bây giờ có thể có nghĩa là tổng chi phí trả lãi thấp hơn cho thời hạn của khoản thế chấp trong khi sử dụng một phần khoản tiết kiệm tiền mặt đó để quản lý các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn trong thời gian khóa của bạn
Nếu bạn đang muốn bán và có hơn 50% vốn chủ sở hữu và dòng tiền rất lành mạnh, thì việc trì hoãn quyết định của bạn trong một hoặc hai năm với lựa chọn ngắn hạn hoặc lãi suất thay đổi cho đến khi giá nhà tăng trở lại sẽ có ý nghĩa nhất. Nhưng hãy nhớ rằng không có gì là chắc chắn và nhà ở có thể không quay trở lại mức của năm 2021 – chúng ở trong tình trạng bong bóng ở một số thị trường khu vực đô thị được thèm muốn
Dự đoán lãi suất thế chấp trong 5 năm tới
Đến cuối năm 2024, chúng tôi nghi ngờ rằng tỷ giá sẽ bắt đầu ổn định trở lại – bình thường hóa trở lại mức trước đại dịch. Điều đó không có nghĩa là lãi suất thế chấp sẽ được định giá với cùng một yếu tố rủi ro như thể không có gì khác. Những thay đổi gần đây đã chỉ ra rằng nền kinh tế khá mong manh và nhiều yếu tố vẫn nằm ngoài tầm kiểm soát của BoC.
Tùy thuộc vào sự gia tăng cung và cầu nhà ở, một yếu tố khác cũng phụ thuộc vào nền kinh tế, lãi suất thế chấp sẽ di chuyển song song với lạm phát. Một điều vẫn chắc chắn là tình trạng thiếu nguồn cung nhà đang diễn ra phổ biến và điều này sẽ tiếp tục gây áp lực lên lạm phát – đặc biệt nếu người tiêu dùng không đủ khả năng mua chúng, vì vậy họ quyết định chi tiền cho những thứ khác
Nếu bạn chuẩn bị gia hạn, tỷ lệ thế chấp của bạn nên được chọn dựa trên các mục tiêu tài chính cho ngôi nhà của bạn. Lựa chọn tỷ lệ của bạn cũng sẽ phụ thuộc vào việc kiểm tra mức độ căng thẳng đối với khoản thế chấp của bạn nếu bạn chọn chuyển đổi người cho vay. Chọn một tỷ lệ thấp hơn để vượt qua thời hạn có thể ảnh hưởng đến bạn với tỷ lệ cao hơn nếu bạn phải gia hạn lại với cùng một người cho vay, đặc biệt nếu người cho vay biết rằng họ đã nhốt bạn do các yêu cầu kiểm tra căng thẳng. Trước tiên, hãy đưa ra quyết định dựa trên nhu cầu của bạn – nếu bạn không có kế hoạch bán hoặc chuyển đi, thì hãy đi với thời hạn dài hơn. Ngược lại, nếu bạn nghĩ rằng bạn có thể cần phải chuyển đi, hãy chọn một thuật ngữ phù hợp với tình huống của bạn và mua sắm với mức giá tốt nhất. Chúng tôi khuyên bạn nên nói chuyện một cách trung thực với một chuyên gia thế chấp để xem lựa chọn phù hợp nhất cho tình huống của bạn
Bạn nên xem xét rủi ro tổng thể của mình giữa các tùy chọn cố định và tùy chọn nếu tỷ giá giữ nguyên và không giảm xuống. Nếu bạn đã tiến bộ trong giai đoạn cuộc đời với vốn chủ sở hữu nhà tích lũy, giá trị ròng và dòng tiền tự do, thì việc chọn tùy chọn tỷ lệ thay đổi có thể phù hợp với tình huống của bạn. Tuy nhiên, nếu bạn là người mua nhà lần đầu [FTHB], tôi luôn khuyên bạn nên áp dụng mức lãi suất cố định để tránh bất kỳ sự gia tăng mạnh nào đối với nghĩa vụ hàng tháng quan trọng nhất của bạn - khoản thanh toán thế chấp của bạn
Các câu hỏi thường gặp
Lãi suất thế chấp sẽ giảm vào năm 2023?
Lãi suất thế chấp dự kiến sẽ tăng vào năm 2023, nhưng cũng có khả năng chúng sẽ bắt đầu giảm xuống nếu Ngân hàng Trung ương Canada [BoC] đạt được mục tiêu lạm phát sớm hơn. Khi tỷ giá ổn định, giá nhà sẽ tăng trở lại, vì vậy không nên tính thời điểm thị trường nếu mục tiêu của bạn là mua nhà
Lãi suất sẽ tăng bao nhiêu trong 5 năm tới ở Canada?
Lãi suất có thể tăng trong vài năm tới và sau đó giảm trong 3 năm tiếp theo. Thật khó để dự đoán chính xác lãi suất sẽ thay đổi như thế nào trong 5 năm tới vì nhiều áp lực lạm phát trong và ngoài nước ảnh hưởng đến quyết định tăng hoặc giảm lãi suất của BoC. Một trong những yếu tố quan trọng nhất trong cuộc chiến lạm phát dài hạn là chi phí sinh hoạt sẽ tiếp tục tăng khi dân số của chúng ta tăng lên.
Suy nghĩ cuối cùng
Tỷ lệ thế chấp sẽ tăng và giảm như chúng đã có kể từ khi phát minh ra thế chấp. Khi nói đến nó, vấn đề không phải là tỷ lệ mà là bao nhiêu trong thu nhập khả dụng của bạn sẽ dùng để thực hiện nghĩa vụ nặng nề này. Mục tiêu của bạn là giữ cho các khoản thanh toán thế chấp của bạn có thể dự đoán được và làm cho chúng có thể quản lý được đối với ngân sách của bạn và tính khả thi lâu dài của chúng đối với kế hoạch tài chính của bạn. Khi quyết định thế chấp, quyết định của bạn nên được thông báo;
Các chuyên gia thế chấp miễn phí hoa hồng của chúng tôi tại Nesto sẽ cung cấp cho bạn lời khuyên trung thực và minh bạch – hỗ trợ và hướng dẫn bạn trong suốt quá trình ra quyết định đầy thách thức này