Nâng bảng giá đất tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Written by Xương Kiến | 05/10/2017
Chính phủ vừa ban hành Khung giá đất mới, cao hơn khoảng 20% so với mức giá hiện hành, từ đó giá nhà đất được dự báo sẽ biến động mạnh trong năm tới, kéo theo nhiều tác động đến các đối tượng tham gia thị trường bất động sản.
Giá đất thị trường tăng mạnh, nhiều nỗi lo
Gia Miêu - Chủ nhật, 05/12/2021 13:33 [GMT+7]
TPHCM - Việc giá đất tăng không chỉ khiến giá nhà ở liên tục tăng cao, mà còn ảnh hưởng tới nhiều hoạt động khác, trong đó có công tác đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án giao thông.
Giátăng nóng ở nhiều nơi
UBNDTPHCM vừa có kết luậnvề phương án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa bàn thànhphố. Quađó, trong năm 2021, tình hình dịch bệnh COVID-19 đã ảnh hưởng đến nền kinh tế - xã hội của thànhphố, ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Việc điều chỉnh tăng cục bộ một số khu vực dẫn đến sự so bì, khiếu nại của người sử dụng đất, do đó, thống nhất hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 giữ nguyên như mức hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021.Như vậy, đây là năm thứ 4 thành phố không thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất.
Trongkhi đó, quan sát tình hình của thị trường thì hiện nay mặt bằng giá đất vẫn đang tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng nóng sau khi có nhiều thông tin về quy hoạch.Đơncử như thông tin huyện Bình Chánh đang tích cực xây dựng đề án chuyển từ huyện lên quận và thành phố không phải mới xuất hiện, nhưng đây vẫn luôn được xem là lý do khiến giá đất ở địa phương này tăng “nóng” thờigian gần đây.
Ghinhận thực tếnhững ngày gần đây, tại khu vực xã Phong Phú, giá đất sang nhượng thứ cấp đang giao dịch ở mức 45-62 triệu đồng/m2, tăng 15-17 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm. Chạy dọc theo những tuyến đường đi qua địa bàn các xã Lê Minh Xuân, Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, không khó để thấy sự biến động về giá đất cũng như nhu cầu tăng chóng mặt những ngày này.Không chỉ đất nền trong khu dân cư tăng giá, mà đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh cũng tăng chóng mặt. Điển hình nhất là tại hai xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B, giá đất nông nghiệp đã tăng gần gấp đôi so với đầu năm.
Ngay tại huyện đảo Cần Giờ, hai tuần trở lại đây, phòng công chứng xã Bình Khánh cũng đông khách, đa phần người đến chứng nhận giấy tờ liên quan đến đất đai.Trên thị trường, tần suất giao dịch cũng như thông tin mua bán đất tại đây cũng tăng lên khá nhanh.Cùng với Bình Khánh là cụm xã An Thới Đông, Lý Nhơn. Phân khúc khu vực này đang được giao dịch nhiều là đất nông nghiệp.Giá đất khu vực này hiện đã khá cao. Đất nền đã có đường xá, quy hoạch ổn định, cao nhất lên tới 80 triệu đồng/m2; nền chưa rõ quy hoạch, giá cũng tới 15-20 triệu/m2.
Theo số liệu của Chợ Tốt Nhà, mức độ quan tâm của người mua đến thị trường bất động sản Cần Giờ trong tháng 10 giảm 47,7% so với tháng 5, thời điểm trước khi đợt dịch lần thứ 4 bùng phát. Cùng với đó, giá rao bán của toàn thị trường nhìn chung cũng giảm khoảng 6,2% trong giai đoạn này.Tuy nhiên, bước sang tháng 11, mức độ quan tâm của thị trường đến đất nền Cần Giờ đã tăng 14% so với tháng 10. Đồng thời, giá bán chung đã tăng 7,3%.
Nhóm nghiên cứu VNdirect cũng vừa công bố nhận định thị trường bất động sản phục hồi trong thời gian tới. Một số nhận định đáng chú ý là nhóm nghiên cứu cho rằng việc chuẩn bị thực hiện thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp tục thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới.
Nhiềuhệ lụy
Một thực tế hiện nay là giá bất động sản tăng mạnh không phải theo năm mà là hàng tháng đang đặt ra nhiều vấn đề. Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, ngoài tác động từ yếu tố quy hoạch, chính sách, đề án phát triển, thì giá bất động sản tại các huyện vùng ventăng còn do quỹ đất tại nhiều quận trung tâm TPHCM ngày càng hạn hẹp. Nhưng ở góc độ khác, việc giá đất tăng không chỉ khiến giá nhà ở liên tục tăng cao, mà còn ảnh hưởng tới nhiều hoạt động khác, trong đó có công tác đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án giao thông.
"Việc giá đất tăng ồ ạt, bất chấp quy hoạch mới được công bố, chưa thực hiện, đã gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường để làm các công trình công cộng, phúc lợi xã hội. Đồng thời, việc này còn gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn tham gia chỉnh trang, đầu tư phát triển bất động sản, hạ tầng trên địa bàn huyện", ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM nhậnđịnh.
Còn theo ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty đầu tư phát triển bất động sản Trường Phát cho rằng, giá đất biến động từng ngày ảnh hưởng rất lớn vì chi phí bồi thường tăng lên do người dân đều muốn bồi thường theo giá thị trường, dẫn đến các dự án hạ tầng đội vốn đầu tư, chậm tiến độ do chờ giải phóng mặt bằng. Ngoài ra,việc đất tăng giá đã gây không ít trở ngại cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Giá đất tăng khiến chi phí đất đai đầu vào tăng, đẩy chi phí thuê mặt bằng trong các khu công nghiệp tăng theo.
TPHCM Giá đất Giá đất củ chi Giá đất Cần Giờ Giá đất Bình Chánh
Trúng đấu giá đất, bán sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng
“Bán lúa non” tại dự án bất động sản: Chỉ còn cách công khai, minh bạch dự án
Cảnh báo tình trạng "cò đất" lộng hành, mạo danh doanh nghiệp
1. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất
Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch rõ ràng thì khả năng giao dịch thuận lợi và thanh khoản cao.
Tình trạng pháp lý của đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất [Sổ đỏ, sổ hồng]; Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế [nếu trên khu đất có công trình xây dựng]…của mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.
Quy định về công trình xây dựng gắn với đất đai: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất đai: tình trạng cho thuê, thế chấp đất đai, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
2. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất gồm: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.
Vị trí của khu đất: là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất. Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều tiện ích xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại.
- Vị trí đẹp thuận lợi: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trung tâm thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm.
- Vị trí đẹp tuyệt đối: là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt.
Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ có thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn.
Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp.
Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mà mang giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và hai là một nơi cực thấp – khu vực ven biển.
Hình thức của bất động sản: [đối với bất động sản nhà hay là các công trình xây dựng] nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức – kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn. Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau.
Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất [độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…]: với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau. Ví dụ như bạn mua đất để sản xuất nông nghiệp thì bạn cần chất lượng đất tốt, nếu bạn mua đất để ở, kinh doanh thì bạn không cần quan tâm đến chất đất.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản. Dễ nhận thấy nhất là các khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị bất động sản rất lớn, nên môi trường quyết định rất nhiều vào giá đất.
Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai [bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…] thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên.