Mỗi người sở hữu 200m2 gồm 100m2 đất thổ cư và 100m2 đất nông nghiệp chia theo chiều dọc với kích thước 5,5m x 36,70m. Phần đất của tôi đã có một ngôi nhà [đất và nhà đã có sổ hồng], khu vực này chưa có quy hoạch chi tiết mà chỉ có quy hoạch chung là "khu dân cư mới".
Hỏi:
1/ Tôi và người đồng sở hữu xin tách thửa làm hai có được không [chia theo chiều dọc mỗi người sở hữu 100m2 thổ cư và 100m2 hằng năm khác]?
2/ Người đồng sở hữu xin cất nhà trên 100m2 đất thổ cư và sau đó chúng tôi xin tách thửa có được không?
3/ Trong trường hợp chúng tôi xin chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư 200m2 còn lại thì khi đóng thuế chúng tôi có chịu mức thuế vượt hạn mức hay không [hai người chúng tôi chỉ có mảnh đất này là duy nhất]. Trường hợp phải đóng thuế vượt hạn mức thì mức thuế là bao nhiêu?
Phạm Thu Hà [phamthuha265@... ]
- Trả lời:
Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng bạn và người bạn đang đồng sở hữu hai thửa đất được cấp chung một giấy chứng nhận gồm một thửa đất ở 200m2 và một thửa đất nông nghiệp 200m2.
Trường hợp bạn muốn tách mỗi thửa đất 200m2 này thành các thửa đất nhỏ, mỗi thửa 100m2 thì phải đáp ứng các quy định về việc tách thửa theo quy định tại khoản 1 và 2 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM.
Cụ thể, đối với phần đất ở, điều kiện tách thửa đối với đất đã có nhà tại quận Thủ Đức là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Như vậy, thửa đất của bạn đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định. Bạn của bạn có thể xây nhà trước rồi xin tách thửa sau hoặc tách thửa trước rồi xây nhà sau.
Còn đối với thửa đất nông nghiệp, quyết định 19/2009/QĐ-UBND không cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp có diện tích dưới 1.000m2, trừ trường hợp tách thửa để sử dụng theo mục đích phi nông nghiệp [trong trường hợp này là đất ở] và phải phù hợp với quy hoạch đã phê duyệt.
Theo đó, trường hợp tại vị trí đất đã được quy hoạch là đất ở, bạn và người bạn sẽ xin chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ 200m2 đất nông nghiệp sang đất thổ cư rồi mới tiến hành tách thửa. Khi được chuyển mục đích, bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trồng cây hằng năm.
Khi được chuyển mục đích trong trường hợp này, hộ của bạn được xem đang sử dụng 400m2 đất ở, mà hạn mức đất ở tại quận Thủ Đức là 200m2/hộ [quyết định 64/2001/QĐ-UB của UBND TP.HCM] nên giá đất ở để xác định tiền sử dụng đất chênh lệch phải nộp cho phần diện tích đất vừa được chuyển mục đích là theo giá đất ở vượt hạn mức.
Theo điểm b khoản 2 quyết định 28/2012/QĐ-UBND ngày 6-7-2012, khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở tại quận Thủ Đức, toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là bốn [4,0] lần giá đất do UBND TP.HCM quy định và công bố tại thời điểm xin chuyển mục đích.
Việc xác định tiền sử dụng đất vượt hạn mức hay không sẽ căn cứ theo tổng diện tích đất ở của mỗi hộ gia đình, chứ không căn cứ vào việc có phải là thửa đất duy nhất hay không.
Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: diaoc@tuoitre.com.vn.
Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu [font chữ Unicode]. Chân thành cảm ơn.
Xây dựng công trình, nhà ở là hành vi diễn ra phổ biến, tuy nhiên khi xây dựng cần đảo bảo về các điều kiện theo quy định pháp luật, trong đó có điều kiện về diện tích đất thổ cư tối thiểu để xây nhà. Vậy, bao nhiêu mét thổ cư được xây nhà?
Thế nào là đất thổ cư?
Thuật ngữ “đất thổ cư” không được quy định trong các văn bản pháp luật, đây chỉ là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở và được phân thành 02 loại: Đất ở tại nông thôn [ONT] và đất ở tại đô thị [ODT]. Cụ thể, căn cứ theo Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013:
- Đất thổ cư đô thị [ODT]: Là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị.
- Đất thổ cư nông thôn [OTN]: Là loại đất do xã quản lý nằm tại khu vực nông thôn. Với đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn. Đất ở nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao. Do đó, đất thổ cư nông thôn được phân thành các loại như sau:
- Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;
- Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Bao nhiêu mét thổ cư đất được xây nhà?
Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu cua đất thổ cư để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, cũng liên quan đến vấn đề này, pháp luật đất đai có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở để xây dựng nhà, công trình.
Theo đó, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa cần có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Cụ thể về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.
Đồng thời, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thêm:
“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Căn cứ các quy định nêu trên, có thể thấy, do diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương là khác nhau, vì vậy diện tích tối thiểu để được xây nhà ở mỗi địa phương cũng khác nhau.
Ví dụ:
- Diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư tại Hà Nội
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
- Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3 mét trở lên;
- Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở [mức tối thiểu] theo quy định đối với các xã còn lại.
Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
- Diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư tại TP. Hồ Chí Minh
Căn cứ theo điểm b, khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa [sau khi trừ lộ giới] như sau: