[PLO]- Để hạn chế rủi ro phát sinh thì người đi thuê nhà cần phải lưu ý một số nội dung liên quan đến hợp đồng thuê, nghĩa vụ đăng ký cư trú…
Thuê nhà là một trong những giao dịch khá phổ biến trên thực tế, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội. Tuy nhiên, không ít trường hợp người đi thuê phải chịu thiệt khi phát sinh tranh chấp với chủ nhà vì không nắm rõ những quy định pháp luật liên quan.
Vì vậy, để hạn chế rủi ro thì người đi thuê nhà cần lưu ý những quy định dưới đây:
Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc công chứng
Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng thuê nhà do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, trong đó có chứa các nội dung gồm họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đồng thời, hợp đồng phải thể hiện thời hạn và phương thức thanh toán tiền, thời hạn cho thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng...
Ngoài ra, hợp đồng cho thuê nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi, khi đi thuê nhà, người thuê cần lập hợp đồng đúng quy định để nếu phát sinh tranh chấp thì quyền lợi sẽ được bảo đảm.
Chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp
Theo quy định, trong thời hạn thuê nhà đã thỏa thuận trong hợp đồng, chủ nhà chỉ được quyền đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà đang cho thuê trong một số trường hợp nhất định.
Cụ thể, Điều 428 BLDS 2015 và Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, hay bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng... thì chủ nhà được thu hồi nhà đang cho thuê.
Ngoài ra, trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở.
Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê.
3 trường hợp người đi thuê nhà được chấm dứt hợp đồng trước hạn
Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà còn hạn, người đi thuê có quyền chấm dứt khi bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng hoặc chủ nhà tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước theo thỏa thuận.
Ngoài ra, khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba thì người đi thuê cũng được quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn.
| |
Những điều mà người đi thuê nhà cần lưu ý để tránh rủi ro. Ảnh minh họa |
Quyền tiếp tục thuê nhà ở trong một số trường hợp đặc biệt
Khi hai bên đang thực hiện hợp đồng mà phát sinh các tình huống đặc biệt thì để đảm bảo quyền lợi cho người đi thuê, luật pháp quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà.
Đơn cử như trường hợp chủ nhà chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Quy định về đăng ký thường trú, tạm trú
Người thuê nhà sẽ được đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại chỗ ở mà mình đã thuê nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Luật Cư trú 2020.
Thông thường người đi thuê nhà đều là những người từ các địa phương khác đến, mà theo quy định tại Luật Cư trú thì một trong các trường hợp bị xóa đăng ký thường trú là công dân vắng mặt liên tục tại nơi thường trú từ 12 tháng trở lên mà không đăng ký tạm trú tại chỗ ở khác hoặc không khai báo tạm vắng...
Vì vậy, để tránh rủi ro bị xoá đăng ký thường trú thì người đi thuê nhà nên đăng ký tạm trú tại nơi mà mình thuê nhà. Đồng thời, việc thực hiện đăng ký cư trú tại nơi ở mới là nghĩa vụ của công dân, nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
QUỲNH LINH
Mục lục bài viết
- 1. Quy định chung về hợp đồng thuê tài sản
- 2. Quy định chung về hợp đồng thuê nhà ở
- 3.Tiền điện nước cho bên thuê, có phải xuất hóa đơn không?
- 4. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
- 5. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
- 5.1. Đối với bên cho thuê nhà ở
- 5.2. Đối với bên thuê nhà ở
1. Quy định chung về hợp đồng thuê tài sản
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015[BLDS] quy định Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản:
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng thuê tài sản là tổ chức hoặc cá nhân thực hiện việc ký kết và tham gia thực hiện hợp đồng thuê tài sản.
Cá nhân tham gia hợp đồng thuê tài sản phải đảm bảo có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện việc ký kết hợp đồng thuê tài sản.
Nếu là tổ chức tham gia ký hợp hợp đồng thuê thì tổ chức có thể là doanh nghiệp, tổ chức, đơn vị được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, tài sản thuê là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê, bên cho thuê có thể cung cấp đầy đủ các giấy tờ để chứng minh quyền cho thuê của mình là hợp pháp đối với bên đi thuê. Trong quá trình thuê, bên cho thuê phải đảm bảo bên thuê được sử dụng ổn định tài sản thuê, không bị tranh chấp về quyền, bị ảnh hưởng các quyền về sử dụng ổn định, bất kỳ sự hư hỏng nào đối với tài sản thuê không phải do lỗi của bên thuê gây ra thì bên cho thuê sẽ phải chịu trách nhiệm sửa chữa nhà đảm bảo giá trị sử dụng ban đầu của tài sản thuê đó, trừ khi các bên có thoả thuận khác được nêu trong hợp đồng.
Thứ ba, khi nào chuyển giao tài sản?
Thời gian chuyển giao tài sản là khoảng thời gian mà hai bên có thoả thuận để bên cho thuê bàn giao tài sản cho bên thuê. Thời điểm chuyển giao tài sản có thể trùng khớp với thời điểm bắt đầu tính thời hạn thuê của hợp đồng, cũng có thể việc chuyển giao tài sản này để bên thuê sửa chữa, cải tạo lại nhà theo thoả thuận để phù hợp với đièu kiện kinh doanh buôn bán của họ thì thời hạn bàn giao không trùng với thời điểm bắt đầu tính thời hạn hợp đồng thuê mà được xác định sau đó.
Thứ tư, thời hạn thuê tài sản
Thời hạn thuê tài sản làmột khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác mà bên thuê có thể sử dụng và khai thác giá trị của tài sản trong thời gian đó. Trong thời hạn này bên thuê cũng phải đảm bảo việc sử dụng tài sản đúng mục đích thuê, không được thực hiện hành vi huỷ hoại, hư hỏng tài sản... nếu vi phạm thì có thể bị xử lý về những hành vi này.
2. Quy định chung về hợp đồng thuê nhà ở
- Hợp đồng thuê nhàở có các đặc điểm pháp lý sau:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.
+ Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Về đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở:
Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và diện tích phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp và sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra , bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê cầu thang máy, gửi xe máy…
- Về thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà:
Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng.
Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra.
- Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:
+ Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 493,494 Bộ luật dân sự.
+ Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà được quy định tại Điều 495, 496 Bộ luật dân sự.
- Về hình thức hợp đồng thuê nhà ở:
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí [Điều 492 Bộ luật dân sự].
3.Tiền điện nước cho bên thuê, có phải xuất hóa đơn không?
Câu hỏi:Chào luật sư Luật sư cho em hỏi: "Tình hình là công ty em mới thành lập nên thuê mặt bằng của một công ty khác đê sản xuất với mức chi phí thuê là 40tr/tháng. Và thuê nhà hộ gia đình mở văn phòng với chi chí 500.000/tháng. Tiền điện và nước bên em thanh cho bên cho bên cho thuê. Vậy bên cho thuê có phải xuất hóa đơn lại cho bên em hay không? Nếu không xuất hóa đơn thì chứng từ hợp lệ bên em cần những gì để hạch toán chi phí? Em cảm ơn ạ!
Trả lời:Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
- Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
Đối với khoản chi này, để đưa vào chi phí hợp lý, khoản 2.15 Điều 4 thông tư 96/2015/TT-BTC có quy định:
"2.15.Chi trả tiền điện, tiền nước đối với những hợp đồng điện nước do chủ sở hữu là hộ gia đình, cá nhân cho thuê địa điểm sản xuất, kinh doanh ký trực tiếp với đơn vị cung cấp điện, nước không có đủ chứng từ thuộc một trong các trường hợp sau:
a] Trường hợp doanh nghiệp thuê địa điểm sản xuất kinh doanh trực tiếp thanh toán tiền điện, nước cho nhà cung cấp điện, nước không có các hoá đơn thanh toán tiền điện, nước và hợp đồng thuê địa điểm sản xuất kinh doanh.
b] Trường hợp doanh nghiệp thuê địa điểm sản xuất kinh doanh thanh toán tiền điện, nước với chủ sở hữu cho thuê địa điểm sản xuất kinh doanh không có chứng từ thanh toán tiền điện, nước đối với người cho thuê địa điểm sản xuất kinh doanh phù hợp với số lượng điện, nước thực tế tiêu thụ và hợp đồng thuê địa điểm sản xuất kinh doanh."
Vậy bạn có thể đưa cáckhoản chi thanh toán tiền điện, tiền nước mà hóa đơn thanh toán xuất cho chủ nhà sẽ được đưa vào chi phí nếu đáp ứng được điều kiện sau:
- Có hợp đồng thuê địa điểm sản xuất, kinh doanh
- Có hóa đơn xuất cho chủ nhà [người cho thuê]
-Phần thanh toán phải tương ứng với số lượng điện, nước thực tế tiêu thụ
-Phiếu chi
-Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt nếu có giá trị từ 20 triệu đồng trở lênthì sẽ trởthành căn cứ để hoạch toán chi phí
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luậtvà thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
4. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
– Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
– Nhà ở cho thuê không còn;
– Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
– Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà ở còn chấm dứt theo quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
5. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
5.1. Đối với bên cho thuê nhà ở
Điều 132 Luật nhà ở quy định Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”
5.2. Đối với bên thuê nhà ở
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.