Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định mới
Câu hỏi: Hộ gia đình tôi ở Thái Bình, có mẹ tôi, 2 vợ chồng tôi cùng 2 con sinh năm 1990 và 1994. Năm 2005, Nhà nước cho hộ gia đình thuê 2.5 ha đất để trồng cây lâu năm theo hình thức trả tiền hàng năm, thời hạn giao đất là 20 năm. Đến nay, gia đình có nhu cầu vay vốn để cải tạo, nâng cao kỹ thuật trồng trọt. Vậy gia đình tôi có được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân hàng không?
Trân trọng cám ơn các luật sư đã quan tâm và phúc đáp!
Trả lời: [câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo]
Chào bạn, với nội dung câu hỏi này chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Từ trước đến nay Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách về đất đai để thúc đẩy phát triển, sản xuất, trong đó có tiến hành giao đất nông nghiệp cho người dân trong thời hạn nhất định. Người sử dụng đất trong trường hợp này được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giống như những chủ thể sử dụng đất hợp pháp khác, người sử dụng đất là hộ gia đình có quyền thế chấp Quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đối với hộ gia đình, thì điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những quy định trong pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Với trường hợp của bạn, PHAMLAW xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Về hạn mức đất trồng cây lâu năm được giao
Điều 129 Luật đất đai 2013, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình trực tiếp sản xuất là không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sống Cửu Long; không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác. Gia đình bạn đã được giao đất quá hạn mức sử dụng là 0.5 héc ta. Căn cứ vào các quy định sau:
- Điểm b khoản 1 điều 56: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: b] Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao tại điều 129 Luật này;”
- Khoản 1 điều 60: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.”
- Khoản 8 điều 210: “8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, gia đình bạn được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền hàng năm trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực [ngày 01/7/2014], do vậy vẫn có quyền sử dụng diện tích đất vượt hạn mức, và có thể thế chấp quyền sử dụng với 0.5 héc ta này nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của luật.
Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất là hộ gia đình có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định sau:
- Khoản 1, điều 167 Luật đất đai 2013: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”;
- Điểm a khoản 2 điều 167: “Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a] Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.”
- Khoản 1 điều 168: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.”
Các điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật dân sự về chế độ sở hữu, thì đối với tài sản chung của hộ gia đình, mọi quyết định liên quan đến việc định đoạt tài sản chung cần có sự đồng ý của các thành viên đã thành niên trong gia đình. Tài sản chung của hộ gia đình theo điều 212 Bộ luật dân sư 2015: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.” Như vậy, quyền sử dụng đối với diện tích đất được nhà nước giao và công nhận quyền sử dụng cũng là tài sản chung của các thành viên trong gia đình; việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Căn cứ theo những quy định trên, gia đình bạn có thể thế chấp quyền sử dụng nếu đáp ứng đủ các điều kiện không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án. Vì đất được giao cho gia đình trong thời hạn 20 năm kể từ 2005, nên được thế chấp trong thời gian sử dụng đất còn lại. Vợ chồng bạn có 2 con sinh năm 1990 và 1994, đến nay đã thành niên nên khi thế chấp quyền sử dụng đất, phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình. Các thành viên có thể ủy quyền cho bạn để tiến hành các thủ tục hoặc trực tiếp tham gia vào thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn tại ngân hàng.
Trên đây là nội dung câu trả lời cho việc Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định mới. Nội dung câu trả lời căn cứ vào nội dung câu hỏi của Quý khách hàng. Nếu Quý khách hàng chưa rõ vấn đề cần hỏi hoặc muốn tìm hiểu thêm các thông tin khác theo quy định của pháp luật Quý khách hàng có thể kết nối đến Tổng đài tư vấn pháp lý chuyên sâu của Phamlaw. Muốn hỗ trợ tư vấn về dịch vụ liên quan đến Đất đai hoặc các dịch vụ pháp lý khác, vui lòng kết nối đến số hotline 097 393 8866, Phamlaw hỗ trợ 24/7.
———————————
Phòng tư vấn thủ tục hành chính – Phamlaw
> Xem thêm:
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a] Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b] Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d] Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ] Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e] Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g] Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h] Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i] Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a] Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b] Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c] Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d] Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ] Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e] Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a] Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b] Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.