Hợp đồng dân dụng cấp 2 là hợp đồng gì năm 2024

Ông Vũ Văn Ngọc (Hưng Yên) đang gặp vướng mắc khi đánh giá nội dung hợp đồng tương tự trong hồ sơ dự thầu và đề nghị cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn, cụ thể như sau:

Trong hồ sơ mời thầu, bên mời thầu có yêu cầu về kinh nghiệm cụ thể trong quản lý và thực hiện hợp đồng xây lắp: Thi công sửa chữa công trình dân dụng cấp II trở lên và có tối thiểu 2 hợp đồng có giá trị ≥ 8.688.208.000 đồng. Tổng giá trị 2 hợp đồng ≥ 17.376.416.000 đồng.

Trong hồ sơ dự thầu của nhà thầu, hợp đồng tương tự của nhà thầu đưa ra gồm 2 hợp đồng với quy mô như sau:

- Xây dựng mới, tiêu chuẩn cấp I, 7 tầng. Tổng giá trị gói thầu: 158.650.000 đồng.

- Xây dựng mới, tiêu chuẩn cấp II, 4 tầng. Tổng giá trị gói thầu: 16.763.000 đồng.

Trong hồ sơ mời thầu có yêu cầu rõ đối với hợp đồng tương tự là thực hiện thi công sửa chữa công trình dân dụng cấp II trở lên. Nhưng trong hồ sơ dự thầu của nhà thầu thì đưa 2 hợp đồng tương tự với công trình xây mới.

Ông Ngọc hỏi, với hợp đồng tương tự như trong hồ sơ dự thầu thì hợp đồng trong hồ sơ dự thầu của nhà thầu có đạt yêu cầu không? Trong trường hợp không đạt thì chấm trượt hay yêu cầu làm rõ hồ sơ dự thầu?

Bộ Kế hoạch và Đầu tư trả lời vấn đề này như sau:

Khoản 1, Điều 15 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc đánh giá hồ sơ dự thầu phải căn cứ vào tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu và các yêu cầu khác trong hồ sơ mời thầu, căn cứ vào hồ sơ dự thầu đã nộp, các tài liệu giải thích, làm rõ hồ sơ dự thầu của nhà thầu để bảo đảm lựa chọn được nhà thầu có đủ năng lực và kinh nghiệm, có giải pháp khả thi để thực hiện gói thầu.

Theo hướng dẫn tại Mục 2.1 Chương III Mẫu hồ sơ mời thầu xây lắp một giai đoạn một túi hồ sơ ban hành kèm theo Thông tư số 03/2015/TT-BKHĐT, hợp đồng tương tự là hợp đồng đã thực hiện toàn bộ, trong đó công việc xây lắp có các tính chất tương tự với gói thầu đang xét, bao gồm:

- Tương tự về bản chất và độ phức tạp: Có cùng loại và cấp công trình tương tự hoặc cao hơn cấp công trình yêu cầu cho gói thầu này theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với các công việc đặc thù, có thể chỉ yêu cầu nhà thầu phải có hợp đồng thi công tương tự về bản chất và độ phức tạp đối với các hạng mục chính của gói thầu;

- Tương tự về quy mô công việc: Có giá trị công việc xây lắp bằng hoặc lớn hơn 70% giá trị công việc xây lắp của gói thầu đang xét. Hai công trình có cấp thấp hơn liền kề với cấp của công trình đang xét, quy mô mỗi công trình cấp thấp hơn liền kề bằng hoặc lớn hơn 70% giá trị công việc xây lắp của gói thầu đang xét thì được đánh giá là một hợp đồng xây lắp tương tự.

Theo đó, việc đánh giá hồ sơ dự thầu, trong đó có nội dung hợp đồng tương tự thực hiện theo quy định nêu trên.

Hợp đồng xây dựng là gì? Hợp đồng xây dựng được quy định như thế nào trong Luật xây dựng 2014?

Bài viết dưới đây, NPLaw sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ và chính xác thông tin về hợp đồng xây dựng và các vấn đề liên quan.

1. Hợp đồng xây dựng là gì?

Theo khoản 1 Điều 138 Luật xây dựng 2014 thì hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Hợp đồng xây dựng được quy định chặt chẽ hơn so với các loại hợp đồng khác về mặt hình thức. Hình thức hợp đồng xây dựng quy định bắt buộc ký kết bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP.

2. Đặc điểm của hợp đồng xây dựng

Ngoài các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, hợp đồng xây dựng còn có những đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng xây dựng rất đa dạng: tương ứng với các hoạt động xây dựng sẽ có đối tượng hợp đồng tương ứng. Ví dụ, đối tượng của hợp đồng tư vấn là tư vấn lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng công trình,... còn đối tượng của hợp đồng thi công xây dựng là thi công hạng mục phần ngầm, phần thân, phần hoàn thiện, phần lắp đặt thiết bị,.... Đối tượng của hợp đồng xây dựng cần xác định quy mô, việc xác định quy mô đối tượng không đơn giản vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Thứ hai, lựa chọn chủ thể thực hiện hợp đồng theo phương thức đấu thầu: Bên nhận thầu thường được lựa chọn theo phương thức đấu thầu quy định tại Luật Đấu thầu năm 2013 thay vì lựa chọn theo ý kiến chủ quan của một bên như đối với hợp đồng khác. Vì giá trị hợp đồng thường rất lớn, để đảm bảo cạnh tranh, công bằng và minh bạch, lựa chọn được nhà thầu có năng lực phù hợp nhất, bên giao thầu thường sử dụng phương thức đấu thầu và hợp đồng xây dựng chính là kết quả của việc lựa chọn nhà thầu.

Thứ ba, quyền và nghĩa vụ của chủ thể hợp đồng xây dựng có liên quan đến bên thứ ba: Hợp đồng xây dựng có rất nhiều hoạt động với các nội dung đa dạng, phức tạp khác nhau. Để đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình, bên giao thầu có thể chia nhỏ công việc để giao cho nhiều bên nhận thầu khác nhau có chuyên môn sâu về một hạng mục nào đó. Bên nhận thầu trong quá trình thực hiện hợp đồng cần sự trợ giúp của bên thứ ba. Bên thứ ba ở đây có thể là nhà thầu phụ, nhà cung cấp, các nhà thầu liên danh, đơn vị tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế,...

Thứ tư, năng lực chủ thể của hợp đồng xây dựng: chủ thể của hợp đồng xây dựng gồm có bên giao thầu và bên nhận thầu. Các chủ thể này phải có năng lực trong lĩnh vực xây dựng, đáp ứng các yêu cầu của pháp luật với tư cách các bên tham gia hợp đồng xây dựng.

Thứ năm, hợp đồng xây dựng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật liên quan: hợp đồng xây dựng chịu sự điều chỉnh mang tính nguyên tắc chung trong Bộ luật Dân sự, hợp đồng thực hiện giữa các pháp nhân vì mục đích kinh doanh, lợi nhuận nên chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại, trong lĩnh vực chuyên ngành thì chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng,...

3. Các loại hợp đồng xây dựng

Theo Điều 140 Luật xây dựng năm 2014 thì Hợp đồng xây dựng được phân loại theo tính chất, nội dung công việc thực hiện và giá hợp đồng áp dụng. Cụ thể:

- Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng tư vấn xây dựng; Hợp đồng thi công xây dựng công trình; Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng; Hợp đồng thiết kế - mua sắm vật tư, thiết bị - thi công xây dựng, hợp đồng chìa khóa trao tay; Hợp đồng xây dựng khác.

- Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm: Hợp đồng trọn gói; Hợp đồng theo đơn giá cố định; Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh; Hợp đồng theo thời gian; Hợp đồng theo chi phí cộng phí; Hợp đồng theo giá kết hợp; Hợp đồng xây dựng khác.

Quy định về các loại Hợp đồng xây dựng được chi tiết tại Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về Hợp đồng Xây dựng, Nghị định số 50/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn.

4. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện nào?

Điều 139 Luật Xây dựng 2014 quy định về hiệu lực của hợp đồng xây dựng như sau:

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện: i) Người ký kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự, đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật; (ii) Bảo đảm các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 138 của Luật Xây dựng 2014; (iii) Bên nhận thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề xây dựng theo quy định của Luật này.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên hợp đồng thỏa thuận.

Đồng thời, khoản 1 Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng là hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

- Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;

- Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.

Theo đó, hợp đồng xây dựng sẽ có hiệu lực khi đáp ứng 3 điều kiện sau:

- Người ký kết hợp đồng xây dựng phải đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

- Việc ký kết hợp động xây dựng phải đúng nguyên tắc theo quy định của pháp luật.

- Hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản và do người có thẩm quyền của các bên tham gia ký kết hợp đồng.

5. Nội dung của hợp đồng xây dựng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014, nội dung của hợp đồng xây dựng bao gồm: Căn cứ pháp lý áp dụng; Ngôn ngữ áp dụng; Nội dung và khối lượng công việc; Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao; Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng; Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng; Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng; Điều chỉnh hợp đồng xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng; Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng; Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng; Rủi ro và bất khả kháng; Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng; Các nội dung khác.

Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng ngoài các nội dung quy định còn phải được bổ sung về nội dung và trách nhiệm quản lý của tổng thầu xây dựng.

Tùy vào loại Hợp đồng xây dựng cụ thể mà nội dung sẽ có sự bổ sung, lược bớt. Nghị định 37/2015.NĐ-CP Quy định về chị tiết hợp đồng xây dựng hướng dẫn khá cụ thể, chi tiết đối với nội dung một số loại hợp đồng xây dựng.

6. Những câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây dựng

6.1. Hợp đồng xây dựng có phải là hợp đồng thương mại không?

Mặc dù không được định nghĩa cụ thể tại Luật Xây dựng 2014, hợp đồng xây dựng về lý thuyết cũng có thể là hợp đồng thương mại chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại 2005. Về cơ bản, hợp đồng thương mại cũng là một loại hợp đồng dân sự.

Tuy nhiên, khác với những loại hợp đồng dân sự khác, hợp đồng thương mại có đặc trưng về chủ thể xác lập (được xác lập giữa các bên là thương nhân hoặc một trong các bên là thương nhân) và mục đích của hợp đồng (nhằm mục đích sinh lợi). Do đó, nếu một hợp đồng xây dựng cụ thể đáp ứng điều kiện về chủ thể xác lập và mục đích của hợp đồng thương mại (như đã đề cập), hợp đồng xây dựng đó có thể đồng thời là hợp đồng thương mại và chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại 2005.

Trên thực tế, phần lớn các hợp đồng xây dựng đáp ứng các điều kiện của hợp đồng thương mại. Trong trường hợp như vậy, các hợp đồng xây dựng này có thể đồng thời là đối tượng điều chỉnh của cả BLDS 2015, Luật Thương mại 2005 và Luật Xây dựng 2014.

6.2. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi nào?

Theo Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

- Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này.

- Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).

6.3. Hợp đồng dự án PPP và hợp đồng xây dựng có phải đều là một dạng của hợp đồng xây dựng hay không?

Hiện nay, khi nhắc tới hợp đồng dự án PPP sẽ có không ít nhầm lẫn đây là một dạng của hợp đồng xây dựng, bởi lẽ chúng có nhiều điểm giống, ví dụ như khi nhắc tới những công trình PPP là nhắc tới những công trình xây dựng và các vấn đề liên quan như việc chậm trễ tiến độ thi công; Chi phí nhân công; Nguyên vật liệu xây dựng; Sau khi xây xong sẽ vận hành như thế nào,... đó là những vấn đề đều liên quan tới một hợp đồng xây dựng.

Căn cứ vào định nghĩa, nhận thấy được sự khác biệt về các bên trong hợp đồng, nếu đối với hợp đồng xây dựng sẽ xuất hiện hai chủ thể chính với một bên là chủ đầu tư còn một bên là nhà thầu xây dựng, đối với hợp đồng dự án PPP, chủ thể lại đặc biệt hơn khi một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và một bên là nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp tư nhân, vì vậy trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng cũng khác so với hợp đồng xây dựng.

Đối với hợp đồng xây dựng, sau khi kết thúc quá trình xây dựng có thể có một số nghĩa vụ như bảo hành, bảo trì nhưng đây không phải là nghĩa vụ chính trong hợp đồng. Nhưng đối với hợp đồng dự án PPP lại bao gồm tổng quan khá nhiều nghĩa vụ chính, bắt đầu từ khâu xây dựng, đưa vào vận hành và duy trì, phân phối sản phẩm, dịch vụ công vào đời sống của người dân.

Như vậy, hợp đồng dự án PPP và hợp đồng xây dựng không phải là một dạng của hợp đồng xây dựng, mà dựa trên khái niệm, tính chất, đặc điểm của hai loại hợp đồng này thì hoàn toàn khác biệt.

7. Dịch vụ tư vấn và soạn thảo hợp đồng xây dựng của NPLAW

Nếu quý khách cần một đơn vị pháp lý chuyên nghiệp trong việc tư vấn, hướng dẫn, hỗ trợ soạn thảo về hợp đồng xây dựng, hãy liên hệ ngay với NPLAW để được hỗ trợ tốt nhất. Ngoài việc tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan theo yêu cầu của quý khách hàng, chúng tôi còn trực tiếp hỗ trợ soạn thảo hợp đồng, đại diện cho khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước cho đến khi nhận được kết quả cuối cùng.

NPLAW tự tin với đội ngũ chuyên viên tư vấn, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong tư vấn pháp luật sẽ mang đến cho quý khách những trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi.

Trên đây là thông tin giải đáp vướng mắc về hợp đồng xây dựng NPLAW gửi đến Quý độc giả. Nếu Quý độc giả có bất kỳ vướng mắc nào liên quan cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ với NPLAW theo thông tin liên hệ sau:

Hợp đồng dân sự là hợp đồng gì?

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản; làm hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thoả thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng.

Hợp đồng xây dựng là loại hợp đồng gì?

“Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.”

Hợp đồng lao động là loại hợp đồng gì?

Hợp đồng lao động là sự thỏa thuận giữa người lao động và người sử dụng lao động về việc làm có trả công, tiền lương, điều kiện lao động, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ lao động.

Hợp đồng dân sự và hợp đồng thương mại khác nhau như thế nào?

Hợp đồng dân sự: Hợp đồng dân sự được xác lập giữa các chủ thể bất kỳ nên đối tượng có thể là các cá nhân, tổ chức có hoặc không có tư cách pháp nhân. Hợp đồng thương mại: Chủ thể phải là cá nhân hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân, có đăng ký kinh doanh và người đại diện hợp pháp.