Mua nhà vi bằng là gì năm 2024

Căn cứ khoản 3, Điều 2, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP định nghĩa về vi bằng như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP. Do đó, khi mua bán nhà bằng vi bằng được hiểu là bên mua và bên bán yêu cầu Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà.

Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?

Căn cứ khoản 2, Điều 36, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định như sau: “2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 122: Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, theo quy định này thì hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng bởi các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì mới có hiệu lực. Còn lập vi bằng mua bán nhà chỉ ghi nhận có sự việc này do Thừa phát lại chứng kiến, không có hiệu lực pháp lý.

Rủi ro khi mua nhà bằng vi bằng

Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua hoặc không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà Thừa phát lại cũng không kiểm soát được. Nghĩa là cùng một căn nhà này nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Trên thực tế cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, nhưng thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.

Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua nhà rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.

Những sự kiện về nhà đất được lập vi bằng

Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như sau:

- Xác nhận tình trạng nhà, đất.

- Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại vi bằng được hiểu như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Công chứng thì lại được quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 về công chứng được hiểu như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

...

Như vậy, công chứng vi bằng là thuật ngữ mà nhiều người hiện nay vẫn còn nhầm lẫn. Theo quy định của pháp luật hiện nay không tồn tại thuật ngữ này bởi công chứng và vi bằng là hai lĩnh vực khác nhau.

Mặc khác, vi bằng không phải văn bản công chứng và không thay thế văn bản công chứng. Đây là hai loại giấy tờ độc lập, có cách định nghĩa và giá trị pháp lý khác nhau.

Công chứng vi bằng là văn bản bằng thừa phát lại, giấy tay, hợp đồng giao dịch, được công chứng viên chứng nhận, làm chứng cứ, bởi nó sẽ ghi nhận sự kiện hành vi để làm chứng trong xét xử và được pháp luật công nhận.

Công chứng vi bằng là gì? Mua bán nhà có thể lập vi bằng thay thế cho công chứng hoặc chứng thực không? Trường hợp không được phép lập vi bằng? (Hình từ Internet)

Mua bán nhà có thể lập vi bằng thay thế cho công chứng hoặc chứng thực không?

Căn cứ theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định cụ thể về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Như vậy, mua bán nhà không thể lập vi bằng thay thế cho công chứng hoặc chứng thực bởi các điều kiện, bao gồm:

- Văn bản vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hay bất kỳ văn bản hành chính nào khác.

- Vi bằng là nguồn chứng cứ, làm cơ sở cho tòa án xem xét giải quyết các vấn đề hành chính và dân sự theo những quy định của pháp luật.

- Vi bằng có giá trị là bằng chứng, là chứng cứ để công nhận hoạt động mua bán, giao dịch tài sản.

- Văn phòng thừa phát lại của chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch.

- Quá trình lập sẽ có sự xác nhận giao dịch giữa các bên ngay tại thời điểm đó. Vi bằng cũng sẽ là cơ sở làm chứng tại tòa nếu có tranh chấp xảy ra giữa hai bên giao dịch.

Dựa vào những quy định và phân tích ở trên, có thể kết luận rằng, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, chứng thực chứ không thể được công nhận giá trị pháp lý trong các hoạt động giao dịch mua bán tài sản.

Vì vậy, có thể nói rằng mua bán nhà có thể lập vi bằng là điều điều không thể, việc mua bán nhà chỉ có thể là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải công chứng hoặc chứng thực chứ không thể chỉ lập vi bằng.

Trường hợp nào Thừa phát lại không được phép lập vi bằng?

Căn cứ tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về một số trường hợp không được lập vi bằng như sau:

- Những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân, vợ chồng, con đẻ, con nuôi, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, ông bà nội, ông bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì, anh chị em ruột của Thừa phát lại hoặc của vợ/chồng Thừa phát lại…

- Vi phạm quy định về an ninh, quốc phòng: Làm lộ bí mật Nhà nước; phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm bí mật Nhà nước…

- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, gia đình, trái đạo đức xã hội.

- Xác nhận, ký tên trong hợp đồng mà theo quy định phải công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

- Ghi nhân sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện giao dịch trái luật.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan… trong quân đội, công an đang thi hành công vụ.