[Xây dựng] - Khi mua bán nhà đất các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước một khoản tiền để làm tin, nếu một trong các bên có hành vi vi phạm sẽ bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Do vậy, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và được quy định rõ tại Bộ luật Dân sự 2015.
Tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là việc một bên [gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các bên liên quan thường lập hợp đồng đặt cọc. Cũng theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, các bên có quyền thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, theo quy định trên thì khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ phải chịu mức phạt sau: Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc [trừ trường hợp có thỏa thuận khác].
Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc [trừ trường hợp có thỏa thuận khác].
1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.
4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình."
Tải về Mẫu hợp đồng đặt cọc mới nhất năm 2023: Tại đây
Đặt cọc
Đối với hợp đồng đặt cọc nếu bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ ngoài việc bị phạt cọc thì bên đặt cọc có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại hay không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên [sau đây gọi là bên đặt cọc] giao cho bên kia [sau đây gọi là bên nhận đặt cọc] một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác [sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc] trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Theo đó trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ thì bên đặt cọc sẽ được nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.
Đối với việc bồi thường thiệt hại căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng như sau:
"Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác."
Bản chất hợp đồng đặt cọc này sẽ gắn liền với một hợp đồng chính. Do đó, nếu bên bị vi phạm chứng minh được THIỆT HẠI THỰC TẾ diễn ra sẽ được bồi thường theo quy định trên.
Ngoài ra trong hợp đồng đặt cọc các bên có thể thỏa thuận phạt vi phạm hay không?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt cọc như sau;
"Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm."
Theo đó các bên giao kết hợp đồng đặt cọc có thể thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm cho hợp động. Nhưng đối với hợp đồng đặt cọc này, yếu tố phạt vi phạm đã được thể hiện rõ trong Điều 328 nêu trên "thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác." Đây chính là cụm từ "trừ trường hợp có thỏa thuận khác".