Bài tập thẩm định tài sản đảm bảo năm 2024

Nội dung Text: Bài giảng Thẩm định tài sản đảm bảo

1. THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM
2. Nội dung Phần I: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ Phần II. Quy trình thẩm định giá TSBĐ Phần III. Phương pháp thẩm định giá TSBĐ Phần IV. Các văn bản pháp lý liên quan 2
3. Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ  Kiểm soát rủi ro tín dụng Tính pháp lý: Quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của Ngân hàng  đối với TSBĐ; Tính thanh khoản:  Khả năng thanh khoản: Khả năng có thể chuyển hóa thành - tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn; Giá trị thanh khoản: Đảm bảo tính thanh khoản về mặt số - lượng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho VIB. 3
4. Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ  Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và tin cậy, phù  hợp với giá trị TSĐB Rút ngắn được thời gian phê duyệt khoản vay.  Giảm chi phí xử lý nợ.  4
5. Quy trình thẩm định giá TSBĐ Quy trình thẩm định giá Chi nhánh/ Đơn vị KD Chuyên viên định giá Trưởng BP QLTSBĐ Khách hàng Bắt đầu Lựa chọn TSBĐ Hồ sơ cho khoản vay Đề nghị TSBĐ pháp lý của TSBĐ Kế hoạch Lập kế hoạch Duyệt định giá định giá KH Chấp định nhận? giá? Phiếu đề Xem nghị định giá Lập phiếu đề nghi định giá xét Phiếu? Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá Thẩm định giá và lập thông báo kết quả định giá Thông báo kết Duyệt quả định giá KQ? Gửi thông báo kết quả định Lập Biên bản định giá và ký với Khách hàng giá cho chi nhánh Lưu Hồ sơ định giá Biên bản định giá 5 Kết thúc
6. Quy trình thẩm định giá Trình tự thẩm định giá Thành lập tổ định giá Xác định TSBĐ Thu thập số liệu thực tế Phân tích số liệu Lập biên bản định giá 6
7. Quy trình thẩm định giá Kết quả định giá  Bộ phận QLTSBĐ Thông báo kết quả định giá  Phụ lục (kèm theo Thông báo kết quả định giá)   Cán bộ tín dụng các chi nhánh/PGD Biên bản định giá (trong trường hợp các tài sản do Bộ phận  QLTSBĐ thẩm định giá thì Biên bản định giá được lập căn cứ vào Thông báo kết quả định giá của Bộ phận QLTSBĐ). 7
8. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG  Giải thích thuật ngữ  Các nguyên tắc thẩm định giá  Các phương pháp thẩm định giá 8
9. Phương pháp thẩm định giá Giải thích từ ngữ: Phương pháp thẩm định giá: Là những phương pháp, cách  thức để ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ  được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền  (dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. 9
10. Phương pháp thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá tại Ngân hàng: Sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất  Cung cầu  Thanh khoản  Hình ảnh kèm theo  Các phương pháp thẩm định giá chính tại Ngân hàng: Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí khấu trừ  Phương pháp thu nhập.  10
11. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:  Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán trên thị trường.  Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong một thời điểm nhất định để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.  Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thường được sử dụng rộng rãi nhất. 11
12. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.  Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá.  Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng… 12
13. Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ)  Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.  Khái niệm: Chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn.  Phạm vi áp dụng: Phương pháp trên được sử dụng hạn chế, áp dụng cho một số đối tượng tài sản (các BĐS như nhà hàng khách sạn..), thường được kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và dùng như một phương pháp kiểm chứng. 13
14. Thẩm định giá BĐS A. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm: Gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất. 2. Thuộc tính  Tính bất động  Tính không đồng nhất  Tính khan hiếm  Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài 3. Đặc trưng  Khả năng co giãn của cung bất động sản kém  Thời gian giao dịch dài, chi phí cao => Khả năng chuyển chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt  Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ 14
15. Thẩm định giá BĐS 4. Các nhóm thị trường bất động sản:  Thị trường đất sản xuất nông nghiệp  Thị trường nhà ở  Thị trường nhà xưởng công nghiệp  Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, cao ốc văn phòng. 5. Các phương pháp thường sử dụng  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí khấu trừ  Phương pháp thu nhập (đầu tư) 15
16. Thẩm định giá BĐS PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:  Phương pháp:  Khảo sát kỹ BĐS về tính pháp lý (sổ đỏ, giấy phép xây dựng…), vị trí mặt bằng, kích thước, đặc điểm môi trường xung quanh, điều kiện sử dụng hiện tại, quy hoạch…  Tìm kiếm các BĐS giao dịch trên thị trường, có vị trí và điều kiện sử dụng tương đồng với BĐS cần định giá, tiến hành so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của BĐS cần định giá. 16
17. Thẩm định giá BĐS  Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị của BĐS: Tính Pháp lý: Ngân hàng chỉ tiến hành định giá đối với các BĐS có  đầy đủ giấy tờ pháp lý. Vị trí: mặt tiền hay ngõ, đầu phố hay cuối phố…  Mặt bằng: kích thước, hình dáng, mặt tiền…  Môi trường xung quanh: gần trường, chợ, môi trường thông  thoáng hay ô nhiễm… Quy hoạch: Khu vực có bị quy hoạch hay không, có phù hợp với  quy hoạch đô thị hay không… Công trình xây dựng trên đất: kiến trúc, chất lượng và tính hữu  dụng của các hạng mục xây dựng. Thời điểm giao dịch: Giá trị có thể biến động theo thời gian.  Căn cứ vào việc so sánh các yếu tố của BĐS được dùng để so sánh với BĐS cần định giá, dùng nguyên tắc cộng tới hoặc trừ lùi để tiến hành điều chỉnh giá BĐS. 17
18. Thẩm định giá BĐS PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Trình tự thực hiện: Xác định giá trị quyền sử dụng đất  Xác định chi phí xây dựng  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình.  Xác định giá trị của tài sản.  18
19. Thẩm định giá BĐS  Xác định giá trị quyền sử dụng đất  Xác định chi phí xây dựng: Các loại chi phí:  Chi phí tái tạo: Chi phí để xây dựng công trình giống hệt công trình - cần định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của công trình đó). Chi phí thay thế: Chi phí để xây dựng công trình có giá trị sử dụng - tương đương công trình cần định giá. Xác định chi phí  Chi phí trực tiếp: vật liệu, nhân công, máy xây dựng.. - Chi phí chung: chi phí quản lý công trường, quản lý doanh nghiệp - Lãi vay ngân hàng; Lãi cho doanh nghiệp xây dựng - Thuế - Các chi phí khác liên quan. - 19
20. Thẩm định giá BĐS Các phương pháp tính chi phí:  Phương pháp thống kê chi phí: dùng để ước tính chi phí - được tính chi tiết từ nguyên vật liệu đến nhân công và máy thi công.. rồi tổng hợp lại từng hạng mục công việc, từng loại chi phí và toàn bộ công trình. Trong thực tế, phương pháp này thường căn cứ trên hồ sơ quyết toán của công trình đã được phê duyệt và thường được áp dụng cho các công trình có quy mô xây dựng lớn, phức tạp. Phương pháp so sánh thị trường: Sử dụng đơn giá xây - dựng (tính cho m2 hoặc m3) các hạng mục hoặc kết cấu công trình tương tự trên thị trường tại hoặc gần với thời điểm thẩm định. Trong thực tế, phương pháp này thường áp dụng dụng nhiều hơn cho các công trình xây dựng nhỏ hoặc không quá lớn, phức tạp. 20