Hướng dẫn khai thuế thuê nhà qua mạng năm 2024

Kê khai thuế cho thuê tài sản qua mạng là cách giúp bạn tránh mất nhiều thời gian đi lại, thủ tục hành chính. Dưới đây, Học việc Taca sẽ hướng dẫn bạn cách kê khai thuế cho thuê tài sản qua mạng đơn giản, thông tin được mới nhất.

1. Cách tính thuế đối với thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

– Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân cho thuê tài sản:

• Doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN đối với người cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm: thuế (trong trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê trong kỳ tính thuế kèm theo các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng hay bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN)
• Trong trường hợp bên đi thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm,bên cho thuê bắt buộc phải khai thuế và nộp thuế luôn cho toàn bộ doanh thu đối với lần thanh toán trả trước đó. Số thuế phải nộp một lần cũng chính là tổng số thuế phải nộp của các năm dương lịch được tính theo quy định.

– Tỷ lệ thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản tính trên doanh thu như sau:

Danh mục ngành nghề Tỷ lệ % tính thuế GTGT Thuế suất thuế TNCNCho thuê tài sản gồm:

• Cho thuê mặt bằng, cửa hàng, nhà, nhà xưởng hay kho bãi trừ dịch vụ lưu trú.
• Cho thuê máy móc, thiết bị hay phương tiện vận tải (không bao gồm người điều khiển).
• Cho thuê tài sản khác (không kèm theo dịch vụ). 5% 5%

– Thời điểm ghi nhận doanh thu:

Đây là trường hợp ghi nhận doanh thu được xác định sau khi bắt đầu thời hạn thuê cho kỳ thanh toán liên quan hoặc sau khi khai thuế sau một năm dương lịch. Tại thời điểm này, cá nhân có thể khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trong một lần (nếu bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn và có cùng cơ quan thuế).

– Xác định số thuế phải nộp:

• Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT Tỷ lệ thuế GTGT
• Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN Tỷ lệ thuế TNCN

Tùy thuộc theo thỏa thuận giữa các bên trên hợp đồng mà trách nhiệm kê khai và nộp tiền sẽ khác nhau. Sau đây là một số trường hợp cụ thể:

STT Nội dung Trường hợp 1 Trường hợp 2 Trường hợp 3 Trường hợp 41 Giá thuê trên hợp đồng 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 2 Quy định về giá thuế trên HĐ Giá thuê bao gồm thuế Giá thuê bao gồm thuế nhưng bên thuê nhà nộp thuế thay chủ nhà Giá thuê chưa bao gồm thuế Giá thuê đã bao gồm thuế TNCN, chưa bao gồm thuế GTGT 3 Bên chịu thuế Bên cho thuê chịu Bên cho thuê chịu Bên đi thuê chịu Cả hai bên 4 Doanh thu tính thuế GTGT 20.000.000 20.000.000 \= 20.000.000/0.9

\= 22.222.222

\= 20.000.000/0.95

\= 21.052.632

5 Tỷ lệ thuế GTGT 5% 5% 5% 5% 6 Thuế GTGT phải nộp 1.000.000 1.000.000 1.111.111 1.052.632 7 Doanh thu tính thuế TNCN 20.000.000 20.000.000 \= 20.000.000/0.9

\= 22.222.222

20.000.000 8 Tỷ lệ thuế TNCN 5% 5% 5% 5% 9 Thuế TNCN phải nộp 1.000.000 1.000.000 1.111.111 1.000.000 10 Tổng tiền thuế chủ nhà phải nộp trong kỳ 2.000.000 2.000.000 0 1.000.000 11 Tổng chi phí thuê của DN (bao gồm tiền thuế nếu có) 20.000.000 20.000.000 22.222.222 21.052.632

Lưu ý: Để được tính chi phí thuê nhà vào chi phí được trừ thì doanh nghiệp cần có đủ các loại hồ sơ sau:

• Hợp đồng thuê nhà
• Chứng từ thanh toán tiền thuê
• Tờ khai và giấy nộp tiền thuế cho thuê tài sản

– Thời hạn nộp tờ khai thuế cho thuê tài sản:

• Trong trường hợp chủ nhà trực tiếp đi khai thuế:
  • Kê khai theo mỗi lần phát sinh: Thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 tính từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán
  • Kê khai một lần tính theo năm: Thời hạn chậm nhất là ngày cuối cùng trong tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo
• Trong trường hợp người thuê nhà đi khai thuế thay:
  • Khai thuế theo tháng: Thời hạn chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo liền kề tháng phát sinh nghĩa vụ khai thuế và nộp thuế
  • Khai thuế theo quý: Thời hạn chậm nhất là ngày cuối cùng trong tháng đầu tiên của quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ khai và nộp thuế thay
  • Khai thuế theo mỗi lần phát sinh kỳ thanh toán: Thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10 tính từ khi bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán
  • Khai thuế theo năm: Thời hạn chậm nhất là ngày cuối cùng trong tháng đầu tiên kể từ ngày kết thúc năm dương lịch

– Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:

Bộ hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản bạn cần chuẩn bị gồm có:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (mẫu số 01/TTS theo Thông tư 40/2021)
• Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (mẫu số 01-1/BK-TTS theo Thông tư 40/2021)
• Bản hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng
• Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện các thủ tục)

Lưu ý:

• Doanh nghiệp khai thuế thay thì trên tờ khai phải tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế”. Nếu trong trường hợp cá nhân khai thay thì phải ký và ghi rõ họ tên.
• Còn tổ chức khai thay thì phải ký kèm theo đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử. Trên chứng từ thu thuế cần phải cho thấy người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.

– Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:

Bạn có thể nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản tại cơ quan thuế nơi mà trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê.

2. Cách tính thuế đối với lệ phí môn bài

– Doanh thu tính thuế:

Doanh thu tính thuế xác định lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trong đó:

• Trong trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê tài sản cùng lúc, doanh thu để xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó sẽ là tổng doanh thu của các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm tính thuế cộng lại.
• Trong trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ở nhiều nơi, doanh thu để xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm sẽ là tổng doanh thu của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế tại các địa điểm đó, Doanh thu đã bao gồm trường hợp nếu một địa điểm phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.
• Trong trường hợp cá nhân lần đầu ra kinh doanh thì sẽ được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu tiên.

– Cách tính lệ phí môn bài:

Loại hình Tiền thuế phải nộpCá nhân, nhóm cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm 1.000.000 đồng/năm Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm 500.000 đồng/năm Cá nhân,nhóm cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm 300.000 đồng/năm

– Thời hạn để nộp lệ phí môn bài cho hoạt động cho thuê tài sản:

Ngày 30/01 hàng năm là thời hạn trễ nhất để nộp lệ phí môn bài cho hoạt động cho thuê tài sản hay thuê nhà.

Xem thêm: Cách kê khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cổ phần

II. Làm thế nào để kê khai thuế cho tài sản qua mạng?

1. Đối với cá nhân cho thuê tài sản chưa có mã số thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Trước tiên, cá nhân phải đăng ký xin cấp mã số thuế TNCN. Mỗi người cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai đăng ký thuế mẫu số 05-ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư này (Mẫu 1)
• Bản sao CMND/CCCD còn hiệu lực

2. Đối với cá nhân đã có mã số thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Cá nhân đó sẽ phải đăng ký cấp mã số thuế cho hoạt động cho thuê tài sản theo các bước sau:

Bước 1: Người nộp thuế cần truy cập vào trang http://canhan.gdt.gov.vn

Bước 2: Sau đó, vào chức năng “Đăng ký thuế lần đầu”, bạn nhấn chọn đối tượng là “Hộ gia đình, nhóm cá nhân kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo Thông tư 105”.

Bước 3: Nhấn vào “Tiếp tục”, hệ thống sẽ hiển thị thông tin tài khoản như hình dưới đây

Bước 4: Bạn nhấn “Tiếp tục” và điền các thông tin vào tờ khai 03-ĐK-TCT:

• CT [1] Tên người nộp thuế: Điền tên người nộp thuế (NNT)
• CT [2] Mã số thuế: Không cần điền vì cá nhân chưa được cấp mã số thuế (MST) cho thuê tài sản
• CT [3] Thông tin đại lý thuế: Không cần điền
• CT [4] Địa chỉ kinh doanh: Bạn cần điền thông tin chi tiết về địa chỉ của tài sản cho thuê như: số nhà, tên đường, phường, thành phố, số điện thoại và email liên hệ theo như trên hợp đồng thuê
• CT [5] Địa chỉ nhận thông báo thuế (chỉ kê khai nếu địa chỉ nhận thông báo thuế khác địa chỉ trụ sở chính): Bạn chỉ cần ghi thông tin này trong trường hợp NNT đăng ký nhận các thông báo của cơ quan thuế tại địa chỉ không giống với địa chỉ đang kinh doanh
• CT [6] Thông tin về đại diện hộ kinh doanh: Bạn cần điền thông tin của NNT, bao gồm: địa chỉ đăng ký thường trú, địa chỉ nơi sinh sống, điện thoại, email

Lưu ý: Số điện thoại phải là số chính chủ của bên cho thuê để nhận các thông tin từ cơ quan thuế.

• CT [7] Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh/giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: Không cần điền
• CT [8] Thông tin về giấy tờ của đại diện hộ kinh doanh: Cần điền thông tin của NNT theo như trên CMND/CCCD
• CT [9] Vốn kinh doanh: Bạn điền số vốn kinh doanh (nếu có)
• CT [10] Ngành nghề kinh doanh chính: Tùy chọn ngành nghề theo danh mục
• CT [11] Ngày bắt đầu hoạt động: Đây là ngày bắt đầu hoạt động cho thuê tài sản, thuê nhà
• CT [12] Tình trạng đăng ký thuế: Bạn chọn “Cấp mới” hoặc “Tái hoạt động SXKD”
• CT [13] Thông tin về các đơn vị liên quan: Chọn “Có cửa hàng, cửa hiệu, kho hàng phụ thuộc” (nếu có)

Bước 5: Sau khi đã điền xong các nội dung trên, NNT nhấn . Hệ thống sẽ thông báo “Để bảo mật thông tin, đề nghị bạn đến CQT gần nhất để hoàn thành đăng ký”

Bước 6: NNT đến bộ phận 1 cửa và chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

Lưu ý: Nếu trong trường hợp công ty khai thay cho cá nhân thì cần phải thêm có giấy uỷ quyền mà cá nhân cho thuê uỷ quyền cho công ty khai ký hồ sơ và giấy uỷ quyền công ty uỷ quyền cho nhân viên đi kê khai thay.

Bước 7: Đợi cơ quan thuế cấp mã cùng giấy chứng nhận đăng ký thuế theo mẫu sau đây:

Khi đã có mã số thuế cho thuê tài sản, bạn tiến hành đăng ký tài khoản trênSau đó, mã OTP và mật khẩu sẽ được cấp qua số điện thoại đã đăng ký.

3. Làm sao để kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng?

Bước 1: NTT truy cập vào trang http://canhan.gdt.gov.vn và đăng nhập bằng thông tin mã số thuế

Bước 2: Bạn cứ tiếp tục đăng nhập theo mật khẩu mà cơ quan thuế đã cung cấp

Bước 3: Bạn bấm vào mục “Kê khai thuế” , nhấn “Khai thuế cho thuê tài sản” rồi kế đến chọn tờ khai “01/TTS – Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản (TT40/2021)”

Bước 4: Tiếp theo, NNT nhấn chọn cơ quan thuế (cơ quan thuế quản lý tài sản cho thuê) để nộp và chọn vào ô “Tiếp tục”

Trong đó:

• Cục thuế: Nơi có tài sản cho thuê;
• Chi cục thuế: Nơi có tài sản cho thuê;
• Loại tờ khai: Chọn “Tờ khai chính thức” đối với khai lần đầu và chọn “Tờ khai bổ sung” trong trường hợp có điều chỉnh so với tờ khai chính thức;
• Hình thức kê khai: “Năm” hoặc “Phát sinh từng lần”;
• Năm kê khai: Nhập năm kê khai.

Bước 5: NNT cần điền các dữ liệu của tờ khai theo trình tự như sau:

• Trước tiên, NNT cần điền thông tin ở dựa theo hợp đồng cho thuê tài sản.

Trong đó:

• CT [06]: Số thứ tự (hệ thống tự đánh)
• CT [06a]: Chọn trong danh mục là “Hợp đồng”
• CT [07]: Điền tên của bên thuê tài sản theo Hợp đồng cho thuê
• CT [08]: Điền mã số thuế của bên thuê tài sản (nếu có)
• CT [09], [10]: Đánh dấu X vào loại tài sản tương ứng là bất động sản hay động sản
• CT [11]: Đánh số hợp đồng
• CT [12]: Đánh ngày trên hợp đồng
• CT [13]: Chọn mục đích sử dụng tài sản thuê
• CT [14]: Nếu bên thuê có đầu tư xây dựng cơ bản thì đánh dấu X
• CT [15a], [15b]: Điền địa chỉ bất động sản cho thuê
• CT [16]: Điền thông tin diện tích sàn cho thuê
• CT [17a]: Điền kỳ thanh toán trong năm theo số tháng (căn cứ vào thời gian thanh toán trên hợp đồng là 1 tháng hoặc 1 quý tương ứng với 3 tháng đề điền thông tin)
• CT [17] và [18]: Nhập thời gian cho thuê của hợp đồng
• CT [19a]: Hệ thống sẽ tự động hiển thị năm tính thuế
• CT [19]: Điền thông tin giá cho thuê 1 tháng (bao gồm cả thuế). Nếu giá cho thuê chưa bao gồm thuế thì NNT phải quy đổi để ra giá cho thuê 1 tháng
• Từ CT [20] đến CT [26]: Hệ thống tự động tính dựa trên các dữ liệu đã được điền trước đó
• CT [27]: Chọn trạng thái hợp đồng. Trong đó:
• Hợp đồng khai lần đầu: Sẽ tự sinh MSQLHĐ (mã số quản lý hợp đồng)
• Hợp đồng đã khai, không cần thay đổi: Chỉ cần nhập MSQLHĐ cũ vào chỉ tiêu 27
• Hợp đồng đã khai và có sự điều chỉnh: Phải nhập MSQLHĐ cũ vào chỉ tiêu 27
• Sau khi điền đầy đủ các thông tin, hệ thống sẽ tự cập nhật doanh thu và số thuế TNCN, thuế GTGT sang tờ khai 01/TTS.

Bước 6: Trên dữ liệu tờ khai chính:

• Nếu muốn lưu tờ khai, bạn nhấn “Lưu bản nháp”
• Nếu muốn tải file dữ liệu hợp đồng, nhấn chọn “Hoàn thành kê khai”
• Nếu muốn sửa lại dữ liệu, NNT chỉ cần nhấn “Sửa lại”

Trước khi nộp tờ khai, NNT cần phải nhấn “Kết xuất XML”, cuối cùng là chọn ô “Nộp tờ khai”.

Bước 7: NNT ghi số lượng tệp hợp đồng cần tải lên. Tiếp đến, nhấn “Đính kèm hợp đồng với tờ khai” và tải file hợp đồng lên.

Lưu ý: Khi file có dung lượng lớn hơn thì NNT phải nộp hồ sơ thông qua đường bưu điện hoặc tại bộ phận 1 cửa của cơ quan thuế.

Bước 8: Nhấn vào ô để xác thực nộp tờ khai. Ngay sau đó, hệ thống sẽ gửi 1 mã OTP về số điện thoại đã đăng ký. NNT nhấn nếu muốn quay lại màn hình

Lưu ý: Bạn phải nhập mã OTP trong 5 phút. Nếu sau 5 phút mà bạn vẫn chưa nhập thì khi muốn nộp tờ khai, NNT phải thực hiện các bước lại từ đầu.

Bước 9: Khi hoàn thành xong nhiệm vụ kê khai thuế cho thuê tài sản, NNT cần phải ra ngân hàng nộp thuế theo như thông tin của tài khoản được chi cục thuế quản lý.

Đây là hình ảnh mẫu giấy nộp tiền thuế cho thuê tài sản hay thuê nhà vào ngân sách nhà nước.

Đóng thuế là nghĩa vụ chung của mỗi công dân đối với sự phát triển đất nước. Học viện TACA hy vọng các thông tin cung cấp trong bài sẽ giúp bạn thực hiện quá trình kê khai thuế cho thuê tài sản qua mạng dễ dàng hơn.