Phát mại tài sản thế chấp là gì năm 2024
|
Nhiều người quan tâm đến bất động sản phát mãi bởi cho rằng giá rẻ hơn thị trường, nhưng thực tế đây chưa chắc là "món hời", theo chuyên gia. Show
Tôi xem được nhiều thông tin về các ngân hàng phát mãi bất động sản như nhà đất, chung cư. Giá rao bán tôi thấy khá hấp dẫn vì thấp hơn so với thị trường. Nhưng do không có nhiều kinh nghiệm, tôi băn khoăn có nên mua những căn nhà được ngân hàng phát mãi không? Giao dịch tài sản này cần lưu ý gì? Mong chuyên gia và các độc giả cho tư vấn. Độc giả Nguyen Binh Chuyên gia tư vấn: Bất động sản phát mãi được hiểu là tài sản thế chấp vay vốn của cá nhân, tổ chức nhưng không đủ năng lực trả nợ các khoản vay. Nếu chủ sở hữu không thanh toán nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ tịch thu và thanh lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Nhiều người quan tâm đến bất động sản phát mãi của ngân hàng vì một số ưu điểm. Thứ nhất là giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua, ví dụ như căn hộ phải có sổ hồng. Điều này sẽ giúp người mua hạn chế những rủi ro về pháp lý khi mua bất động sản. Thứ hai, ngân hàng thường cung cấp người mua các gói vay tài chính để thúc đẩy quá trình phát mãi tài sản. Một lý do quan trọng nữa đến từ tâm lý của nhiều người mua là giá bất động sản phát mãi rẻ hơn hơn thị trường. Tuy nhiên bạn cần lưu ý không phải trường hợp nào cũng có "giá hời". Lý do là nhiều bất động sản đã được định giá cao hơn thực tế khi ngân hàng duyệt khoản vay, đặc biệt trong giai đoạn thị trường phát triển cao trào. Ví dụ vào năm 2021, một căn nhà được ngân hàng định giá 10 tỷ đồng, khoản vay 70% là 7 tỷ đồng. Tuy nhiên hiện nay, khi thị trường đi xuống, giá sụt giảm còn 8 tỷ đồng, 70% giá trị căn nhà chỉ còn 5,6 tỷ đồng. Nếu bạn xuống tiền, giá trị căn nhà này vẫn được tính theo định giá năm 2021. Chưa kể, giá bất động sản phát mãi thường bao gồm cả dư nợ gốc cộng với lãi khoản vay và tiền phạt của ngân hàng. Bởi vậy, người mua nên thoát khỏi tâm lý đây là "món hời", có giá rẻ hơn thị trường. Bất động sản phát mãi cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Việc mua nhà đất phát mãi liên quan đến ba bên gồm ngân hàng, chủ sở hữu và người mua. Nếu người mua ít kinh nghiệm trong mua bán bất động sản, quá trình hoàn tất giao dịch sẽ tốn nhiều thời gian hơn. Trong trường hợp chủ sở hữu chưa hoàn tất nghĩa vụ hay không hợp tác bàn giao, bạn sẽ phải chờ cơ quan có thẩm quyền tham gia cưỡng chế. Bạn còn phải chịu thêm một số khoản chi phí phát sinh như thuế chuyển nhượng hoặc các phí tồn đọng liên quan. Do đó, người mua bất động sản phát mãi của ngân hàng cần lưu ý một số vấn đề sau: Thứ nhất, bạn nên định giá lại bất động sản, đồng thời so sánh với mặt bằng thị trường hiện tại để xác định giá phát mãi của ngân hàng có thực sự hấp dẫn. Nếu không có nhiều kinh nghiệm, bạn nên thuê đơn vị tư vấn để có thể định giá tài sản chính xác. Thứ hai, người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin và hồ sơ pháp lý của tài sản để nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba hay bất động sản nằm trong diện quy hoạch. Thứ ba, bạn cần nằm rõ thủ tục định giá và quy trình phát mãi để tránh những rủi ro sau khi mua. Một lưu ý là khi mua thông qua đấu giá, người mua sẽ phải trả thêm một số khoản phí phát sinh. Việc thanh toán này cần phải thực hiện theo ba bên tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ sở hữu cũ. Phát mại tài sản là gì? Các phương thức phát mại tài sản? Quy trình phát mại tài sản bao gồm các bước nào? Trường hợp chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất, khi không có khả năng chi trả thì đất có bị ngân hàng mang ra phát mại không? 1. Căn cứ pháp lýBộ luật Dân sự 2015 Phát mại tài sản thực hiện khi người thế chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp có thể bị xử lý thông qua các phương thức theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, các trường hợp phải phát mại tài sản được quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: – Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. – Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật. – Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định. 3. Các phương thức phát mại tài sảnCăn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp cũng là phương thức phát mại tài sản như sau: “Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp 1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.” – Bán đấu giá tài sản: Theo quy định thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản thông qua thủ tục trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản bán. Nếu căn cứ quy định của Luật đấu giá tài sản thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất.” – Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản: Trường hợp trong giao dịch bảo đảm có thỏa thuận hoặc được bên bảo đảm đồng ý thì bên nhận bảo đảm có thể tự bán tài sản để bù đắp lại giá trị nghĩa vụ do bên có nghĩa vụ không thực hiện. – Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm: Thông thường khi xác lập biện pháp bảo đảm thì giá trị của tài sản bảo đảm bằng hoặc lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, cho nên các bên có thể thỏa thuận bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán lại cho bên bảo đảm và ngược lại. – Phương thức khác: Đây là phương thức luật dự phòng và cho phép các bên thỏa thuận về cách thức xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. 4. Quy trình phát mại tài sản bao gồm các bước nào?Căn cứ Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc thông báo về việc xử lý tài sản đảm bảo như sau: Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác. Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó. Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác. Bước 2: Định giá tài sản Căn cứ Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quy trình định giá tài sản đảm bảo như sau: – Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. – Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường. – Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm. Bước 3: Bán tài sản Căn cứ Điều 304 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc bán tài sản đảm bảo như sau: – Việc bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. – Việc tự bán tài sản cầm cố, thế chấp của bên nhận bảo đảm được thực hiện theo quy định về bán tài sản trong Bộ luật này và quy định sau đây: Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 307 của Bộ luật này; Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì các tài sản này được bán đấu giá. Số tiền thu được từ việc xử lý khi phát mại quyền sử dụng đất được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác bao gồm những nội dung như sau: – Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá – Tên của tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá – Thời gian đấu giá tài sản, địa điểm đấu giá tài sản – Thời gian và địa điểm đăng ký tham gia đấu giá – Điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá – Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại Căn cứ Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp như sau: Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sở hữu sau khi phát mại tài sản Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này. Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý được thực định của pháp luật. Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định. 5. Trường hợp chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất, khi không có khả năng chi trả thì đất có bị ngân hàng mang ra phát mại không?Khi nào Ngân hàng được quyền phát mại tài sản thế chấp? Để có thể vay vốn từ ngân hàng thì khách hàng cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN Ngày 30 tháng 12 năm 2016 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành. Theo đó, một trong các điều kiện quan trọng để ngân hàng quyết định cho vay đó là có đủ khả năng tài chính để trả nợ. Theo đó, cách an toàn mà ngân hàng thường yêu cầu chứng minh nghĩa vụ tài chính của khách hàng đó là phải có tài sản thế chấp. Trong các hợp đồng thế chấp, ngân hàng và bên thế chấp tài sản sẽ thỏa thuận điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo. Trường hợp bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mại. Nếu bên thế chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành thủ tục phát mại, đấu giá tài sản theo quy định. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi chủ sở hữu không tự nguyện bàn giao tài sản. Một số ngân hàng thương mại đã chọn phương án khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp. Như vậy, ngân hàng được quyền phát mại hoặc đấu giá tài sản theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã giao kết. Theo quy định tại Điều 326 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Theo đó, nếu không có thỏa thuận gì khác, nếu không có khả năng chi trả thì đất sẽ bị ngân hàng mang ra phát mại cùng với ngôi nhà. Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về chủ đề Phát mại tài sản là gì? Quy trình phát mại tài sản 2022 Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Công ty Luật PT. Bao lâu thì bị phát mại tài sản thế chấp?Theo đó, ngân hàng phát mại tài sản được thực hiện khi khách hàng nợ xấu (thông thường nợ ngân hàng quá hạn từ 91 ngày trở lên hoặc các trường hợp theo quy định mà khách hàng không đủ khả năng thanh toán). Thế chấp tài sản đảm bảo là gì?Tài sản thế chấp là việc dùng tài sản giá trị để đảm bảo sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán lãi suất khi vay vốn. Trong suốt quá trình vay, người vay có thể tiếp tục sử dụng tài sản. Tài sản thế chấp có nhiều loại bao gồm: bất động sản, xe cộ, nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng, … Tài sản thế chấp là gì? Giải chấp là như thế nào?Giải chấp (hay còn gọi là xóa đăng ký thế chấp tài sản đảm bảo) là hình thức giải trừ thế chấp đối với tài sản được dùng để thế chấp cho khoản vay. Thông thường, tài sản thế chấp có giá trị lớn, tương xứng với số tiền vay. Vay tiêu dùng thế chấp là gì?Vay tiêu dùng thế chấp là hình thức ngân hàng cho khách hàng vay một nguồn vốn lớn để phục vụ nhu cầu tiêu dùng cần thiết, khẩn cấp trong thời điểm hiện tại nhưng với điều kiện là khách hàng phải có tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp). |
