Tôi hiện đang thuê thuê nhà để mở một cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và đã làm hợp đồng thuê trong vòng 2 năm. Tuy nhiên, còn 06 tháng nữa mới hết thời hạn thuê nhà thì chủ nhà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lấy lại nhà trong 15 ngày để bán mà không có thông báo cho tôi trước. Và trong hợp đồng thuê có điều khoản quy định rằng “Nếu bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trước 03 tháng. Nếu một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thì phải chịu phạt và chịu trách nhiệm trước pháp luật.”. Vậy tôi xin hỏi, bên cho thuê phải chịu trách nhiệm như thế nào với tôi? Mong luật sư giúp đỡ.
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng đội ngũ luật sư Công ty luật TNHH HTC Việt Nam. Chúng tôi sẽ đồng hành cùng bạn, hướng dẫn tư vấn cho bạn để giải quyết vấn đề này trong bài viết dưới đây:
I. Cơ sở pháp lí.
- Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Luật Nhà ở năm 2014.
II. Nội dung tư vấn.
1. Quy định pháp luật về Hợp đồng thuê nhà và hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.
Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là kết thúc việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ được hai bên trong thỏa thuận sẽ mặc nhiên chấm dứt. Và thời điểm hợp đồng không còn hiệu lực nữa sẽ là thời điểm bên chấm dứt thông báo cho bên kia về việc không thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận về việc phạt, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận. Khi đó, bên đơn phương chấm dứt là bên vi phạm nghĩa vụ và phải có trách nhiệm bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.
2. Trách nhiệm của bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Trước hết, theo như bạn trình bày thì hợp đồng thuê nhà của bạn vẫn đang còn thời hạn và bên cho thuê đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận nêu tại hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thỏa thuận được với bên thuê về giá nhà thuê mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.
Và theo Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào quy định này thì bên cho thuê nhà của bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng tuy nhiên lý do lấy lại nhà không nằm trong các trường hợp quy định tại Điều 132 phía trên nên việc bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là trái pháp luật. Và theo như thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng thuê nhà có quy định “nếu bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trước 03 tháng.”. Tuy nhiên chủ nhà của bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và đòi lấy lại nhà trong vòng 15 ngày. Do đó, chủ nhà của bạn đã vi phạm quy định tại Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014.
Vì vậy, bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thoả thuận. Nếu bạn có ý trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bạn chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp này, rõ ràng giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận ký kết hợp đồng với nhau nên trường hợp này bạn cần xem xét kĩ hợp đồng quy định về vấn đề này như thế nào. Có điều khoản quy định về phạt hợp đồng không, quy định về vấn đề bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không.
Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm, thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà hoặc làm thủ tục khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường vì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, đồng thời bồi thường thêm cho bạn một khoản tiền về việc chấm dứt hợp đồng đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bạn. Bạn có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.
Trên đây là những ý kiến của chúng tôi tư vấn về vấn đề trách nhiệm khi đơn phương hủy bỏ hơp đồng thuê nhà. Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam hân hạnh đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
[Bích Ngọc]
Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email:
Website: //htc-law.com; //luatsuchoban.vn
Xem thêm các bài viết liên quan:
Khi nào bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp dồng thuê nhà ở?
1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê tài sản.
Trường hợp thuê nhà ở mà thuộc sở hữu của nhà nước thì hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt khi có một trong các căn cứ như sau:
– Chủ thể thực hiện việc cho thuê nhà ở không đúng thẩm quyền quyết hoặc không đúng đối tượng được thuê theo quy định của pháp luật, hoặc thời hạn thuê trong hợp đồng đã hết mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê tiếp hay bên thuê không có nhu cầu nữa.
–Trong thời hạn thuê, họ không có nhu cầu thuê và cho thuê nữa hoặc bên thuê không đủ tiền từ ba tháng trở lên để thuê thời hạn còn lại nữa. Hay bên thuê sử dụng không đúng mục đích đã thỏa thuận mà bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản.
Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì chủ thể thuê nhà của nhà nước phải bàn giao lại nhà cho chủ thể hiện đang có nhiệm vụ quản lý nhà đó, nếu không bàn giao nhà theo quy định thì hết thời hạn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế trong thời hạn ba mươi ngày tính từ ngày ban hành quyết định.
Trường hợp thuê nhà nhưng không thuộc sở hữu của nhà nước mà của các cá nhân, tổ chức sẽ chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo các trường hợp sau:
–Hết thời hạn thuê mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê hoặc bên thuê không có mong muốn thuê tiếp, đối với hợp đồng thuê không xác định thời hạn thì nếu bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê, tức là muốn lấy lại tài sản thì phải thực hiện báo trước cho bên thuê tài sản là chín mươi ngày và sẽ chấm dứt hợp đồng khi hết thời hạn trên.
–Trong hạn thuê nhưng hai bên có văn bản thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc chấm dứt hợp đồng cho thuê khi tài sản cho thuê không còn nữa, ngoài ra nếu người cho thuê tài sản có tuyên bố mất tích hay đã chết mà không chung sống với bất kì ai thì hợp đồng thuê nhà đó cũng sẽ bị chấm dứt.
–Nhà ở cho thuê bị hư họng nặng không thể khắc phục có khẳ năng bị sụp đổ, hoặc là nhà ở đó nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa đất, có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà đang cho thuê đó bị nhà nước trưng dụng, trung mua trong những trường hợp pháp luật quy định.
Thời hạn thông báo: là ba mươi ngày bằng văn bản nếu không có thỏa thuận nào khác.
Ngoài ra một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu có một trong các trường hợp sau:
Bện cạnh những trường hợp trên thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi có căn cứ chứng minh bên thuê nhà đang tự ý phá dỡ nhà, xây dựng, cơi nới thêm nhà, cải tạo lại nhà đang cho thuê.
Khi không có sự đồng ý của bên cho thuê mà bên thuê nhà đã tự ý mình cho thuê lại nhà ở, đổi hay cho mượn tài sản thuê đó, ngoài ra trong quá trình sinh sống người thuê nhà họ gây ô nhiễm môi trường làm ảnh hưởng đến những người đang sinh sống xung quanh, gây mất tự khu sinh sống đó đã được nhắc nhở nhiều lần, lập biên ban đến 03 lần nhưng vẫn tiếp tục vi phạm thì bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Bên thuê tài sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã ký kết khi thuộc một trong các trường hợp sau;
– Khi nhà bị hư hỏng nặng không do lỗi bên của bên thuê mà bên cho thuê không chịu sửa chữa lại nhà cho thuê, Giá thuê không theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng, tăng một cách vô lý không có cơ sở không thông báo cho bên thuê nhà biết trước về vấn đề tăng giá thuê nhà. Quyền sử dụng đó đang bị hạn chế do quyền và lợi ích của người thứ ba.
Khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên thuê phải thực hiện thông báo cho bên cho thuê trước ba mươi ngày nếu không thỏa thuận khác nếu có thiệt hại xảy ra thì phải thực hiện bồi thường theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật
Mọi chi tiết xin liên hệ: Văn phòng Luật sư Quang Thái, số 12 Mạc Đĩnh Chi, phường Đakao, Quận 1, TP. HCM.
Website: luatsuquangthai.vn
Email:
Điện thoại: 0903.91 67 91
Đánh giá: 43 bình chọn, 0/10